更新研究 · 院闻 | 骆建云院长应邀参加清华大学建筑学院“老旧小区综合整治学术研讨会”

北京市规划与自然资源委员会西城分局倪锋局长对北京市西城区相关工作开展的背景进行了介绍。西城区是建成区，未来的规划建设面临着存量更新的现实问题，以往被动审批的状态需要转变。目前结合老旧小区综合整治工作的开展，把相关问题在规划层面进行探讨，明确轻重缓急，建立专项之间的协调机制。希望正在编制的导则中，能够广泛吸取上海、广州等地的宝贵经验，为西城区未来工作的开展提供借鉴。

住房和城乡建设部政策研究中心谢海生副研究员分享了老旧小区综合整治政策机制方面的调研和研究。全国各地都在因地制宜地推进老旧小区综合整治的相关工作，其中有几个非常重要的问题：第一，需要明确改造工作的责任主体。法理上讲，采用产权主体作为责任主体的原则。第二，需要明确改造工作的出资主体。目前国内仍大部分采用市区两级政府出资的方式，出资主体与责任主体不完全一致，但在一些地区可以看到，改造需求强烈的项目上，居民也有较强的出资意愿，一些市场上的企业也较有积极性。第三，需要明确推进机制，即明确工作的组织方、参与方、实施流程与技术规范。应落实综合整治工作需要哪些流程，规划建设手续由谁申报，对现行的规范或标准是否可以适当突破等。对于划定“拆”与“改”的界限，可以有导则或指标体系进行判定。对于如何“改”、“改”哪些内容，可进行系统性的统筹，实行综合性的改造。另外，新建建筑的标准可适当修订，如加入面向未来的智慧与科技相关的技术要求等。

我院骆建云院长分享了广州市老旧小区微改造的工作机制和实践探索。2016年，广州市施行《广州市城市更新办法》，率先提出在老城区、历史文化街区采用以人居环境改善、文化品质提升和产业升级为主的“微改造”方式，不去“大拆大建”，而是用“绣花功夫”进行“针灸”疗法。广州市在2016年开始启动老旧小区改造工作，全面梳理了广州市2000年以前人居环境较差、基础设施薄弱、物业管理缺失的老旧小区共779个，由广州市城市更新局牵头组织、区委区政府为实施责任主体，采用市、区财政资金和居民出资共同支持的方式，按年度逐步开展微改造工作，2017年底被住建部列为老旧小区改造试点城市，到目前已推进了696个老旧小区，基本建立起了老旧小区微改造的工作机制和政策体系。将“品质小区、文化小区、智慧小区”作为微改造工作的目标，探索出“决策共谋，发展共建，建设共管，效果共赢，成果共享”的广州模式。广州市在老旧小区微改造过程中颁布了《广州市老旧小区微改造设计导则》，统一了老旧小区微改造的建设内容，明确了基础完善部分与优化提升部分共60项建设内容。按照“多方参与、共同缔造、改造与治理并重”的模式推进改造，建立“党建统筹+政府服务+居民自治+社会组织+专家学者共同参与”的机制，包括将党建工作贯穿在改造过程、建立居民自主管理组织、设立社区规划师和社区设计师的工作坊制度等方式。骆院长还详细介绍了具有代表性的微改造项目，如海珠区兰蕙园微改造项目、荔湾区泮塘五约微改造项目和恩宁路永庆坊微改造项目，并介绍了广州市城市更新局在参与式社区微改造方面做的探索，如举办“老广州—新社区”广州老旧小区微改造规划设计竞赛、开展“共同绘造”盐运西社区艺术介入微改造工作坊和“又见三家巷”旧南海县社区艺术介入微改造工作坊等活动内容。

福州大学建筑学院邓奕教授介绍了日本住宅团地更新的相关情况。日本从1987年开始进行住宅小区的更新，这项工作到现在仍在持续开展。2015年7月至2018年7月，日本国土交通省举办了两期共11次研讨会，组织专家对住宅团地综合整治的方法进行研究讨论。邓教授解释了“团地”一词的定义和由来，从“团地”内容延伸出实施框架（政府、居民）、权力关系（产权、日照权）、空间设计（老龄化）等现状问题，并介绍了与之相关的现行法律中“权力调整方法”的尝试，城市规划、建筑法规中“限制与奖励”的实施，项目建设补助金“支援政策与途径”的探索等。进而梳理了日本“食寝转用”到“食寝分离”的居住观念的转变、日本居住空间规划设计的基本与构成要素、现代日本三种典型的住宅形式等要点。根据日本全国住宅团地现状调查，团地型集合住宅面临着老龄化、高空置率、设备老化陈旧三个主要问题，日本采用从新建入住、维护管理、修缮、重建的循环角度考虑整治问题的政策理念，其中涉及较复杂的制度和法律问题，尤其是土地单独法人到多个法人的转变问题，以及统筹资金来源、产权变更与开发时序的实施机制问题。

清华大学建筑学院刘佳燕副教授分享了对于老旧小区有机更新第三条路径的思考。根据北京市房屋价格与房租的大数据，在北京二环到四环之间形成了一条老旧小区聚集带，物理环境较差，社会秩序也较混乱。老旧小区改造是民生工程，也是城市发展的重大战略议题，其间面向诸多社会问题。首先，根据对具体项目的持续跟踪，发现以加装电梯为代表的改造项目实施中最困难的不是工程技术，而是沟通协商与决策机制，其背后是个体利益不均等提升与成本分担如何协调的问题。其次，根据对典型老旧小区的社会调查，有相当比重的老年居民已经通过市场机制和与子女置换住房等方式解决了出行不便的问题，所以是否一刀切地全部加装电梯值得商榷，也可探索住房置换等其他途径。第三，基于对北京市中心城区上千份的问卷调查，老年人对于小区内部环境的满意度最低，其中意见最大包括机动车停车、物业管理、公共设施和活动空间，这意味着即使加装了电梯老人下楼后仍然难有宜人的活动和交往场所。因此，建议把握改造契机整体推动老年友好型社区营造。是否存在第三条路径，在国家和市场之外，通过借助社会多元力量的参与，以更柔性更可持续的方式推动老旧小区的有机更新。以课题组2014年开始持续至今的“新清河试验”为例，通过基层社区治理创新和社区规划的探索，针对“半城镇化”的核心问题，以物质环境和社会层面的公共领域为抓手，在老旧小区推动议事协商平台建立、参与式公共空间环境改造、微公益创投引导楼栋自治，以及通过党建经费使用办法优化和社区规划师制度建设，探索共建共享模式下老旧小区全面提升的可持续路径。

清华大学建筑学院黄鹤副教授对《北京市西城区老旧小区综合整治导则》编制工作的进展与总体思路进行了介绍。《导则》的编制过程包含实地调研、现场座谈、国内外经验借鉴等环节，目前正在完善之中。《导则》界定了老旧小区的范围和老旧小区综合整治中的几个关键问题，其中包括拆除与整治的判断、责任与权益的界定、常态与突击的结合、环境与制度的并重。针对北京市西城区的老旧小区综合整治工作制定了总体工作框架，分别回应针对哪些对象、是否进行更新、如何进行更新、由谁负责、如何保障实施的问题。为判断综合整治的实施对象，对北京市住宅发展历程进行系统梳理并识别其中主要的住宅类别，以年代、产权类型、结构特点等特征界定西城区老旧小区综合整治的主要实施对象，分别明确其基础型更新需求和提升型更新需求。结合更新需求，从建筑质量、改造成本、结构特点、历史价值、文化特征等方面进行考量，做出“拆除整治”、“更新整治”或“暂不整治”的判断，并对其中“更新整治”的老旧小区做出“特例性更新整治”和“导则化更新整治”的分类指引。进而从物质环境和运行品质角度考虑“导则化更新整治”的老旧小区如何进行更新，在房屋建筑本体和小区公共部分两个空间层次分别提出“基础型”和“提升型”两大类更新内容。最后，对不同产权类型的老旧小区分别对应相应的实施程序和支撑体系。