近日，《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第九批）的通知》（以下简称《若干措施》）正式印发，充分聚焦危旧房提质改造等内容开展政策创新与探索，致力于改善老城居住品质和开敞活力空间，进一步提升城市公共服务水平。
广州市交通规划研究院有限公司（以下简称“广交研”）积极参与花都区“老城焕新”，主动为居民解决急难愁盼，从“集群街2号”的单栋居民拆建和“集群街1号”的腾退空间变公服，到“新华坊”多产权危旧商业物业自主更新，再到“福宁路15-17号”探索“成片连片协同统筹共建”。
福宁路15-17号作为实践惠企利民政策、促进城市更新精细化空间治理的首个项目，不仅是广州市首例多宗地多产权、规划统筹设计、联合整体改造的自主更新项目，也为后续成片连片拆建树立标杆和典范。
项目地处花都老城核心，位于花都区新华街丰盛社区、广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目范围内，紧邻集群街2号、集群街1号、新华坊等拆建项目，交通便捷。
项目用地面积2722平方米，总建筑面积4768平方米，涉及四栋危旧建筑，始建于上世纪70年代左右，分别位于四宗地，建筑功能为居住、商业、办公。其中，商业、办公为闲置公房，居住楼宇共28户私人业主（以老年人为主），均存在钢筋外漏、天面漏水、墙体开裂等安全隐患，居民自主更新意愿强烈。
现状航拍图
现状实景照片
为了获得更多可停车空间，居民在意愿摸查阶段主动提出希望两栋住宅楼能“合二为一”，腾挪出可使用的停车位。但是由于房改房的宗地均为建筑基底，而建筑叠加会增大基底面积无法落实在现有宗地内，因此在规划审批层面存在问题。
为支持城市高质量更新、空间精细化提质，广交研在区住建局、市规划和自然资源局花都区分局（以下简称“花都区分局”）的大力支持下，于2025年参与制定了《广州市花都区危旧房自主更新试点方案》，提出了几大创新举措👇：
鼓励成立自主更新委员会推动自主更新工作。
危旧房屋所在宗地已办理登记、多宗地之间空地未完善登记手续的，可利用现有用地材料溯源证明历史用地情况。
鼓励通过成片连片改造增加公共服务设施，可引入社会投资运营。
为进一步推动存量空间盘活、营造品质人居环境，市规划和自然资源局支持多幢危旧房在原有用地权属范围内统一规划、整体报批，按要求编制实施方案后依程序办理权属登记。
广交研在花都区分局的指导下，充分学习政策，以“一案一研究、一策一落地”的方式积极推动福宁路15-17号多宗地成片连片自主更新。
通过权籍调查的方式明确不同用地、不同权利人的权利类型和范围；
以原土地使用权证为依据，通过勘界、公示等方式追溯历史用地范围，并明确自主更新改造范围；
无需注销产权，可基于按要求编制的、经区联审通过的实施方案，按照程序办理建设工程规划许可、规划核实、确权登记等手续，项目建成后可“旧证换新证”，其中权利主体、用地性质、供应方式、使用年限等与原证一致。
宗地变化情况示意图
统筹宗地规划、联合设计建设，有效优化老城建筑退距，疏通消防生命线；
有效降低老城建筑密度（58%→29%），释放公共活动空间（＞2200平方米）；
有效提升老城居住品质，落实“好房子”设计；有效补齐老城公服配套，打造多场景“未来社区”。
改造前（左）
改造后效果图（右）
未来，广交研将始终坚持以人民为中心的发展思想，坚守城市更新精细化治理的专业初心，持续做好危旧房自主拆建的规划设计、政策研究、实践落地与经验总结工作，不断探索老城焕新与存量空间盘活的新路径、新方法，为广州深入推进城市更新行动、提升老城居住品质与城市公共服务水平、打造宜居韧性智慧城市贡献更多专业力量。
来源 | 广州市规划和自然资源局
供稿 | 国土空间规划二所
