有网络就能买东西，何必要到商场来。电商冲击下，人们消费习惯发生了巨大的转变，消费者的支付手段、消费场景、消费目的都在转变。
网购不可怕，可怕的是大家做的东西都一样。商场同质化严重，没有自己的竞争力。
购物中心饱和或过剩，有的城市商业地产人均面积超过7平方。数据显示，2015年，一线城市的商业空置体量达342.9万平方米，平均空置率达7%；二线城市商业空置体量1918.8万平方米，平均空置率达21%；三线城市最为严重，商业空置体量1089.2万平方米，平均空置率高达28%。
为了改变这种局面，很多购物中心都在想尽办法转型和创新，做法无外乎以下几种：
提高体验类商业项目，提高电影院、餐饮、儿童游乐场、减肥美容等的比例，将消费群吸引到线下。
丰富业态，引进书店、展览等新鲜业态，吸引客流。
重新装修，升级硬件设施，改变定位。
这些做法最初能给消费者带来新鲜感，但极易复制，很快大家就会发现，各个购物中心又变成“千店一面”。
那么，有没有一种模式，能让你的商业中心有极高的辨识度、难以被模仿，使客流不请自到呢？
当前房地产是一个细分的市场，商业地产当然也需要细分，其中一种方法就是：让购物中心有自己的主题。或者让人惊艳的主题购物中心成功秘籍。
下面就来说说，如何找到适合你自己的主题，把你家的购物中心打造成城市地标。
1、从以下方向出发找到适合自己的主题
从自身原有优势、固有品牌出发
利用与外界环境的差异化进行反向主题设计，形成巨大反差，吸引客流。
例如身处沙漠的迪拜造了一个海洋主题的Dubai Mall，内部有一个世界最大的水族馆视窗、水下乐园、溜冰场、跳水飞人、圣诞雪人等与冰雪水有关的主题项目；再比如上面说到的北京住总万科广场，在雾霾环境里建造无霾绿色商场。
把当地的地理地貌、历史典故变成商场主题
比如以大峡谷景观闻名的土耳其则在伊斯坦布尔Levent金融区建造了一个Kanyon购物中心，其波浪式的建筑设计灵感来自大峡谷，消费者行走在每一层都能俯瞰峡谷中心的活动，有移步换景的效果。
位于奥地利、意大利、斯洛文尼亚三国交界处的ATRIO，借由其位于三国交界的地理特点，在中央广场安置了一幅170平米的鸟瞰照片，以1:6000的比例展示三国交界的地形图。顾客可以在图上行走，获取“从一个国家走到另一个国家”的购物体验。
及时发现优势项目，快速转型并改造
比如深圳车公庙片区的东海城市广场，最初定位是一家购物中心，几年前遭多家商铺撤场，一度濒临关门，后来开了几家儿童培训机构，吸引了越来越多的教育机构驻点，如今倒变成深圳知名的教育培训式商场，定位摇身一变成为“一站式儿童成长体验中心”。
2、如何找到更精准的项目定位
找到一个适合自己的主题，只是第一步，现在城市分化严重，你所在的城市每个区域也分化严重，适合你的主题到底是否适合现在的区域，能开多大，还需要更精准的定位。
你可以做以下几件事情。
调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计
了解辐射区域内的顾客需求和消费水平
如项目所在区域老龄化严重，则不适合建造儿童主题商场；若建在高校附近，则适合文化艺术类主题，但因学生购买力低，不宜定位高端业态，可以引进密室、鬼屋等新奇业态。
招商品牌与主题的契合度
如果以儿童为主题，则要围绕儿童为中心，引入儿童游乐、培训、书店、摄影等相关业态。若以年轻人为为定位，则吸引潮牌入驻。
预留调整空间，适时调整
业内观点认为，每个商业项目至少需要五年的时间来调整。比如开业以来，上海K11的品牌调整幅度在10%-15%左右。
3、主题运营有两种方式
自营
这种方式适合自身的文化、旅游、教育等相关资源比较丰富的，可以自组团队进行设计建设及运营。现在很多地产公司玩跨界，跨界不能只是玩玩，能反哺地产才是事半功倍。
合作
当规划的主题是自己不熟悉的领域时，可以与相关团队合作或者聘用顾问。目前有一些专业功能性主题体验馆比如飞行体验馆等，可以直接合作引进。
最后，需要强调的是，主题式商业地产的打造并不是纯粹为了吸引购物人群，而是培养消费者的生活方式，改造他们的消费习惯，这样才能不可取代。谁能够参与构建当地的文化，谁就能颠覆市场。
