城镇老旧小区改造是完善城市功能、增进民生福祉的关键举措，对于提升城市人居环境品质、推动城市高质量发展至关重要。近年来广州积极贯彻落实推进老旧小区改造，让改造后的老旧小区持续焕发生命力。
由我院设计的广州市白云区黄石花园老旧小区改造项目，以设计、施工、运营一体化（EPCO）新模式和“绣花”功夫推进改造工作，通过政府主导、政策引导、市场驱动的方式，实现了从“老旧社区”到“活力社区”的焕新蝶变，探索出一条可持续运营的老旧小区改造之路。
黄石花园改造后实景
1. 破题：
“群众想要的”才是最好的
黄石花园建于上世纪90年代，是广州地铁一号线、二号线等重大市政设施建设的拆迁安置小区，常住居民达2600余户，改造前面临着“一旧两少”（基础设施旧，配套功能少、公共服务少）、“三多”（老幼人群多、特殊人群多、回迁人群多）、“四难”（习惯匹配难、情感认同难、关系相处难、利益调和难）的难题。面对居民改造愿望的强烈诉求，白云区将黄石花园纳入2023年老旧小区改造计划。
项目区位示意图
社区改造前现状
公房改造前现状
老旧小区改造不仅是硬件设施的升级，更是人心工程的重塑。如何让“群众想要的”与“政府要改的”双向奔赴，我院设计团队经过数月意见征集和现场走访，将居民的每一条建议、每一个诉求都细细记录在案，梳理出居民最迫切要求改造的内容：一是提升社区架空层、休闲廊架等闲置公共空间，让老人小孩有更多的活动和娱乐场地；二是改造小区园路、绿化环境及适老化设施等，让老年人出行更加方便、安全。
为此，设计团队将“让空间成为被需要”作为改造目标，提出以自然为底，打造“强互动，可共享”的花园客厅，链接人与自然，引入文化创意，建设全龄友好活力社区和绿色生态“公园式”家园。
01
全龄友好活力社区
儿童：儿童友好空间是满足儿童健康成长与发展需求的城市各类设施和空间环境，关系着广大儿童的成长发展和美好未来。2022年，住房城乡建设部组织编制了《城市儿童友好空间建设导则(试行)》（下称《导则》），指导各地结合实施城市更新行动，开展儿童友好空间建设和改造。设计结合《导则》和社区现有场地空间进行儿童活动场地的改造，针对不同年龄阶段的儿童配备相应的活动设施，营造出儿童友好的社区环境空间。
儿童游乐设施
青年：社区很多活动设施功能单一，场地杂乱，户外活动功能不足，为满足社区青年群体活动空间需求，设计对篮球场、羽毛球场进行升级改造，为青年人增添一处友好型、丰富型、科普型的运动空间，大幅度提升社区活力。
青年运动场地
老年人：大量架空层和健身场地闲置，停放非机动车，利用率低。改造对架空层进行重新规划，设置为社区会客厅功能，配备健身器械、文化阅读和棋牌活动等设施，并提升场所色彩氛围，为社区提供休闲交往的“微客厅”，让生活变得更有温情。
架空层改造后实景
活动场地改造后实景
02
绿色生态“公园式”家园
对于居民的日常生活场所，设计主要对社区入口空间、休闲活动空间、植被绿化空间等进行整体提升，营造出绿色生态“公园式”家园。
社区入口廊架
休闲空间：增设林荫养生漫步环道、树池休闲座椅、庭院照明等配套设施，恢复人行道，修复无障碍坡道，完善社区文化宣传栏，提亮整体空间的色彩搭配，营造出具有活力的休闲游憩空间。
社区改造后实景
绿化空间：原有绿地荫蔽杂乱，植物景观缺乏组团及季相变化，局部灌木露土严重。改造保留原有乔灌木，对冠大郁闭的乔灌木进行适当修剪，对于局部露土严重区域，补种地被灌木品种，局部增加彩色植物，并增设植物生态科普花园，让居民更好地了解和爱护植物。
社区改造后实景
遵从生态优先原则，引入“海绵城市”理念，设计雨水花园、透水铺装、下沉式绿地等，并增加自然科普功能，为附近学校师生提供可开展自然科学的户外课堂，同时为社区提供静谧的休闲小花园，让社区充满生机活力。
2. 治理：
“两社三中心”激活人心纽带
在传统治理模式下，社区资源分散、主体协同不足，导致公共服务供给难以满足居民多样化需求，随着小区微改造的启动，一场“资源换空间”的变革在黄石花园也悄然展开。
依托9处住宅架空层，建设社会组织培育基地、社区慈善基金超市，以及邻里中心、社区交流中心和党群服务中心，以“慈善、文化、空间”三大合伙人机制为纽带，打造社区治理的核心载体。
一是以“慈善合伙人”构建互助生态。针对社区特殊人群较多的情况，联合黄石街社工站、业委会、社区卫生服务中心等4家单位，筹建“邻邻帮惠老设施共享小屋”，放置轮椅、拐杖、助行器、电子健康秤等助老设施，为困境老人定制“居家安全守护包”，让特殊群体感受到“邻里有温度”。
社区党群服务中心
文化活动中心
二是以“空间合伙人”撬动协同运营。业委会作为空间改造先锋，免费提供120平方米乒乓球室20年，通过“百元入会费”实现空间自运营；篮球场、羽毛球场等健身场所及9处住宅架空层均由“空间合伙人”负责改造升级。通过深入挖掘“小生意+大公益”模式的潜力，在老旧小区改造升级过程中，精心规划每一处空间。
乒乓球场
三是以“文化合伙人”创新活动实践。在云助福共助空间，非遗传承人郑启东以非遗为纽带，深耕传统文化传承与社区发展融合之路。在320平方米的邻里服务中心，年近八旬的非遗传承人李秋婵带领居民开展剪纸、粤语童谣传唱等40余场非遗活动……目前，非遗馆已成功开发扎染、点翠、簪花、团扇等20余项手工工艺，打造出“沉浸式文化体验+特色企业团建”的创新模式。
邻里服务中心
同时，在改造过程中，设计团队注重建立全民共建共享机制，让居民群众真正参与到家园的建设中。通过联合学校师生、社区志愿者参与改造，鼓励居民积极为社区改造建言献策，确保改造工作真正贴近居民生活痛点。
社区居民共建活动
3. 运营：
活化公房资源实现可持续发展
社区的华丽蝶变只是开始，如何实现可持续运营维护，成为摆在基层治理者面前的必答题。黄石花园通过“改造设计施工运营一体化（EPCO）”新模式，创新从全生命周期重构微改造。
项目引入社会资本，投资运营小区内300多套直管公房，选取现阶段合适的存量公房资源进行活化，筹集相对低成本的租赁住房房源，通过改造提升整体居住品质，吸引周边年轻群体入住，在未来可实现以点带面，逐步活化其他具备条件的公房资源，形成“统租统管”运营管理模式，布局共享空间，不断提升公房利用效益，形成青年发展型租赁社区，通过EPCO招标方式委托更新改造主体，负责项目更新改造及后续运营。
公房改造后实景
只有真正激活人的联结，才能让社区成为幸福家园。“硬件改造是基础，软件升级是灵魂。”广东外语外贸大学社会与公共管理学院教授邵任薇在调研中指出，“黄石花园用‘两社三中心’建设激活了人的联结，让社区从‘物理空间’的改造走向‘情感联结’的升华。治理模式的变革，为全国老旧小区改造提供了可复制、可推广的样本。”2024年，黄石花园老旧小区改造经验入选住房和城乡建设部可复制政策机制清单。
黄石花园老旧小区改造项目的成功实践是EPCO模式和设计创新的共同成果，更是多方协同合作的结晶。我院将继续秉持创新精神，为更多老旧小区改造项目贡献智慧与力量，让城市中更多的老旧社区和低效空间焕发出新的生机与活力，让人民群众有着更多的获得感、幸福感。
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