图表解读
（注：附图1指“住宅房屋”一图）
政策亮点
本《标准指引》共十一章二十条，相较于原《广州市规划和自然资源局南沙区分局关于印发〈南沙区旧村庄全面改造拆迁补偿标准工作指引（试行）〉的通知》（穗规划资源南〔2019〕370号，下称原《工作指引》），该新政内容更为详细规范，补偿安置方式更加灵活，补偿标准更加精细完善，主要体现在“回迁激励、弃产补偿、回迁安置”等方面。
一.补偿安置的依据
旧村庄更新改造项目拆旧范围内的建筑物（包括住宅和集体物业），以实地测绘数据作为现状建筑量的补偿依据。根据经区政府审核公布的基础数据，拆迁实物安置建筑面积、现金补偿等补偿方式在不突破复建总量和改造成本总额的前提下统筹确定。
二.补偿安置的对象
补偿安置的对象分为被补偿人和改造主体。被补偿人是指拆旧范围内土地和房屋的权属人；改造主体是指村集体经济组织、公开选择的合作主体；补偿安置的对象可由村集体经济组织或村集体经济组织与公开选择的合作主体结合本村实际予以进一步细化。
亮点：相较于原《工作指引》，该《标准指引》对补偿安置的依据和对象作了进一步明确和细分。
三.补偿安置的方式
被补偿人可选择复建安置方式和货币补偿（弃产）方式，或者以两种补偿方式结合进行补偿。选择货币补偿（弃产）的按照房屋的重置价加区位补偿价确定，或者由改造主体委托第三方机构以市场评估方式确定，不再安排回迁；补偿价格应不低于相邻地段同类型房屋市场评估价，最终价格由改造主体与被补偿人协商确定。
亮点：相较于原《工作指引》，该《标准指引》明确提出“复建安置”、“货币补偿（弃产）”、“以两种补偿方式结合”三种补偿安置方式。
四.住宅房屋的补偿
（一）“拆一补一”。符合以下情形的房屋建筑按照1:1比例计算基准回迁安置面积：
1、具有合法产权证明;
2、2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建基面积80平方米、建筑面积280平方米以内部分；
3、符合历史报建要求（含办理村民建房备案等手续）、2009年12月31日后建成、符合“一户一宅”相关规定的村民住宅建基面积80平方米、建筑面积280平方米以内部分；“一户一宅”的认定按照《广州市人民政府办公厅关于印发广州市乡村建设规划许可证实施办法的通知》（穗府办规〔2017〕11号）等有关规定执行。
亮点：相较于原《工作指引》中的“第四条（一）和（二）”，该《标准指引》对“符合历史报建要求（含办理村民建房备案等手续）、2009年12月31日后建成、符合‘一户一宅’相关规定的村民住宅” 的建基面积、建筑面积进行了细分和确定。
（二）合理激励。符合本条第（一）款第1项规定的房屋建筑所有人在规定期限内完成签约并移交房屋的，给予不超过证载面积的30%作为奖励回迁面积；符合本条第（一）款第2、3项规定的房屋建筑所有人，在规定期限内完成签约并移交房屋的，给予不超过现状可安置面积的20%作为奖励回迁面积。奖励回迁面积由被补偿人按1500元/平方米标准出资购买。
基准回迁面积与奖励回迁面积之和为房屋建筑所有人应回迁安置面积。为解决回迁安置时每户回迁安置面积与安置户型实际面积差额，按5-10平方米/栋标准预留安置房面积作为调差面积。
（三）前后一致。符合取得奖励面积条件的房屋建筑所有人，在规定期限内完成签约并移交房屋的，奖励标准一致；未在规定期限内完成签约并移交房屋的，不给予奖励面积。
亮点：相较于原《工作指引》中的“第四条（一）和（二）”，该《标准指引》对回迁奖励的前提条件（包括建筑基底面积、建筑面积红线以及历史报建要求等）和不予奖励的情形等作了进一步细分和明确。同时，对预留的调差面积的标准下线进行了调整。
（四）成本补偿。无合法产权证明、2009年12月31日后建成、不符合“一户一宅”相关规定的房屋建筑，不予安置，按不高于1500元/平方米标准补偿房屋建设费用。
亮点：对无合法产权证明、2009年12月31日后建成、不符合“一户一宅”相关规定的房屋建筑，该《标准指引》补充提出“不予安置，按不高于1500元/平方米标准补偿房屋建设费用”。
五.集体物业的补偿
（五）集体物业可选择按现有建筑面积复建补偿或者以用地范围计算权益建筑面积的方式进行复建补偿，具体按照城市更新政策和项目改造方案相关规定执行。
亮点：相较于原《工作指引》，该《标准指引》新增了集体物业的补偿方式和具体操作依据。
六.村民自行住改商经营损失的处理
（六）原村民房屋改造成商铺的，对改造期间关停拆迁造成的经营损失由被补偿人与改造主体协商确定。
（七）除经营损失补偿外，可按下列方式之一进行回迁安置：
1、按照住宅房屋的回迁安置办法进行回迁安置；
2、根据实际经营建筑面积按比例折算复建回迁商铺面积，折算比例由被补偿人和改造主体协商确定。
亮点：相较于原《工作指引》，该《标准指引》新增了在“村民自行住改商”的情况下，所产生的经营损失如何补偿、回迁安置如何进行的办法和依据。
七.搬迁费用、临迁费用及签约奖励
（八）搬迁费用。
1、搬家补偿费（含搬出、搬进费用）：4000元/户（现状户）；
2、电话、有线电视等迁移费：200元/户（现状户）。
（九）回迁安置建筑面积（不包含权益面积）临迁费如下：
1、住宅临迁费≤40元/㎡·月；
2、集体物业临迁费≤60元/㎡·月。
（十）核算的权益建筑面积不予以临迁费。
（十一）不可预见费、拆迁奖励费用按照《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》有关规定执行。
亮点：相较于原《工作指引》，该《标准指引》新增了搬迁费用、临迁费用及签约奖励的具体标准和参照依据。
八.弃产补偿
（十二）被补偿人放弃应安置回迁面积的，可以选择弃产，转为货币补偿。
（十三）货币补偿标准按照本指引第三条有关规定执行。
（十四）弃产安置面积归改造主体所有。
亮点：相较于原《工作指引》， “弃产补偿”是该《标准指引》的重要突破之一，明确了被补偿人弃产后的货币补偿处置方式。
九.回迁安置
（十五）抽签、摇号选房。按照公开、公平、公正的形式进行回迁房抽签选房。被补偿人根据公布的回迁房户型，结合自身安置补偿情况进行报名。被补偿人应按所选回迁户型面积最接近应安置回迁面积的原则选取回迁安置房，每种户型分类进行抽签确定选房顺序。具体的抽签、摇号程序及操作细则另行确定并公布。
（十六）回迁安置时，被补偿人原则上只能选择小于或等于应得回迁安置总建筑面积的回迁房。若选择回迁户型总建筑面积大于应得回迁安置总建筑面积的，被补偿人可互相之间自行调剂，或向改造主体购买差额部分。
（十七）被补偿人选择回迁房时，若选择回迁户型建筑面积小于回迁安置房的总建筑面积的，差额部分面积可在被补偿人之间互相调剂，调剂必须在选房前完成，否则视为放弃；若被补偿人选择弃产的，参照本指引第八条有关规定执行。
亮点：相较于原《工作指引》，该《标准指引》明确了回迁安置涉及的摇号、选房、户型与应得回迁安置建筑面积的差异处置方式。
十.剩余面积的分配办法
（十八）扣除符合安置补偿标准的安置面积，以及预留户型调差面积，且在不突破政府批复的村民回迁安置住宅复建总面积前提下，仍有剩余面积的，该部分面积由村集体经济组织进行统筹，优先保障符合“一户一宅”相关规定但目前无房屋居住的村民，具体分配方案由村集体经济组织制定，按规定表决后执行。
亮点：相较于原《工作指引》，该《标准指引》进一步明确提出，剩余面积由村集体经济组织进行统筹，优先保障符合“一户一宅”相关规定但目前无房屋居住的村民。
十一.其他规定
（十九）本指引适用南沙区旧村庄更新改造项目，村集体经济组织可参照本指引的要求制定拆迁补偿安置方案，并在不突破总体改造成本的前提下自行统筹实施。本指引由广州市规划和自然资源局南沙区分局负责解释，原《广州市规划和自然资源局南沙区分局关于印发〈南沙区旧村庄全面改造拆迁补偿标准工作指引（试行）〉的通知》（穗规划资源南〔2019〕370号）。
提示
●请通过“http://www.gzns.gov.cn”查看《广州市南沙区旧村庄更新改造项目补偿安置标准指引（试行）》原文。
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