从化区最大规模的城中村改造项目——东风村，正全面驶入“快车道”。作为从化区按照“依法征收，净地出让”新模式推进的标杆，东风村改造既是当地城市更新进程中的重要实践，也是切实改善村民生活品质、增进民生福祉的重要工程。我院参与东风村改造前期专项借款申报、改造方案编制等核心流程攻坚，助推方案获批并顺利实施落地。
一、东风村改造速览
从化“头号”项目全面启动
从化“头号”改造工程：2025年5月27日，从化区东风村城中村改造方案正式获批，将按照“依法征收，净地出让”新模式推进改造。项目改造范围212.78公顷，涉及1689户、6021名村民，拆除建筑面积66.56万平方米，规划总建筑面积283.17万平方米，是从化区体量最大的改造项目。
区位价值突出：东风村坐拥优越地理位置，距离区政府2公里，紧邻秀美流溪河。村域内从化大道、迎宾大道、兴从路等主干道纵横交错，范围内设有地铁14号线东风站，交通便捷。
区位示意图（来源：自绘）
人文底蕴深厚：拥有八百余年历史的东风村（殷家庄），是广府与客家文化交融的宗族村落。其独特的聚落布局和代代相传的文化习俗，彰显着深厚的历史价值和人文魅力。
殷家庄历史风貌保护区示意图（来源：改造方案）
国企主力担当：项目由熟悉当地情况的本地国企广州从投城市更新有限公司主力操盘，确保改造项目高效、稳步推进。
二、征拆建设双线告捷
跑出“东风速度
征拆攻坚创纪录：截至目前，累计签订安置协议超130户，成功拆除房屋超4.6万平方米；值得一提的是，今年4月30日，广州医科大学附属从化妇女儿童医院地块实现拆迁清零；7月27日，复建住宅02地块实现征拆房屋拆除清零，为城中村改造树立了新的“攻坚样本”。
安置建设加速度：针对村民安置，安置房开工780余套。同时，通过购买存量房，已为村民提供约400套现房。项目全力推进河西安置区二期主体工程开工建设；复建住宅02地块招标程序已启动，预计9月30日前开工，让村民早日住上新房。
三、创新“三大经验”
破解改造难题，汇聚民心合力
01. 党建引领，制度护航：凝聚改造强大合力
党旗高扬，筑牢攻坚阵地：坚持党建引领，打造“项目+支部”模式，成立东风村改造临时党支部，构建五级责任体系。调动80余名懂规划、熟民情的党员干部奋战一线，淬炼担当，组建“党员攻坚突击队”驻点，以“一户一策”精准动迁，夯实和谐改造基础。
挂图作战，精准高效攻坚：全面实行挂图作战模式，推行“分户包干+扫尾清零”机制，确保复建住宅区、迎宾大道东沿线地块征拆任务100%按期完成。
网格善治，激活基层力量：充分发挥“熟人、熟事、熟地”优势，整合党员、志愿者、企事业单位干部等力量，组建13个网格党小组、87个包户责任区，形成“多元共治”格局。党政领导带队，通过现场宣讲、入户宣传等方式“精准滴灌”政策信息，深摸社情民意，带队入户2300余次，收集诉求90余条，协议签署率显著提升。
法治护航，化解历史难题：坚持“补偿一个标准、测量一把尺子”，依法公平处理外嫁女等安置补偿历史难题，成功化解21项历史遗留问题。同时，开辟“绿色通道”，加快补偿款支付，以诚信赢得群众支持，让村民从“盼改造”转向“抢签约”。
工作人员入户宣传（来源：从化区城郊街公众号）
工作人员指导签约（来源：从化区城郊街公众号）
02. 安置先行，多元选择：筑牢村民幸福家园
推出“安置三选一”惠民套餐，充分满足拆迁安置户多样化的需求：
方式一：产权调换，原址回迁享增值红利
超50%的村民选择原址回迁安置。改造范围内复建高品质住宅26万平方米，安置房毗邻东风地铁站、从化大道，让村民原址回迁安置，资产升值可期。
方式二：货币补偿，灵活购房自主安家
超30%的村民选择货币补偿。根据《从化区东风村城中村改造项目土地及房屋征收补偿安置方案》（从府〔2025〕2号），合法产权部分房屋弃产补偿最高7020元/平方米，补偿金可基本覆盖周边新房房款，助力村民择优选房，自主安家。
方式三：购买存量房安置，即拆即安即入住
其余村民选择通过现房回迁，实现零等待搬迁安置，“拆房当天拿钥匙”。项目购买河西安置区住房约400套，5万平方米，有力推动“即拆即安即入住”的安置模式。
通过“回迁增值+货币自主+现房速享”组合拳，集中破解重点区域安置问题，加快推进被征地村民安置保障工作，促进房地产市场健康发展。
河西安置区一期（购买存量房）航拍图（来源：网络）
复建住宅地块效果图（来源：深化设计方案）
03. 政企协同，三同步机制：提升改造效率
东风村改造项目建立了“前期-征拆-建设”三同步机制，极大压缩安置回迁的时间。
一是创新同步机制，破除部门壁垒。创新构建高效协同机制，通过建立“区领导包联+专班攻坚”机制，确保信息的快速传递和共享，提升协作效率，有效推动城中村改造工作。
二是配套先行，城市升级根基筑牢。地下动脉焕新，同步推进水电管网、排污系统、道路拓宽等8项基建工程，杜绝“回迁房等配套”困局，确保整个项目的基础设施得到保障。安置区周边规划教育、医疗、文化体育和商业服务等9大公服设施，实现一刻钟生活圈理念。
三是构建可持续融资共赢生态。充分发挥财政资金的引导作用，撬动约15亿社会企业资本积极参与城中村改造，形成多方合作、协同推进的更新合力。
四、改造方案
擘画生态智城蓝图
01. 公园城市，激活城绿交融的生命力
整体形成“文化聚心，十字激活，梳式漫网”的空间结构，以公园化环境连接城市与自然，TOD开发理念，功能复合的活力城区，保留并激活农业、村落与生态景观。
绿脉通河，以流溪河为纽带，构建“城园绿心+3廊通河”的绿地系统，打造内外渗透的公园社区。充分利用公园本底置入多种公共活力空间，打造7大公园，形成集运动康体、文化体验休闲游憩、科普教育等多元主题、空间宜人的公园体系。
都市活力，倡导TOD开发理念，围绕东风站以圈层式混合功能布局。引导公服及配套设施沿主要街道布局，串联多个社区服务中心及城市休闲节点。
文化赋能，殷家庄作为基地内核心文化要素，筑入商业体验、文化旅游等功能，强化与东风站商业综合体的产业互动效应，构建文商旅产业集聚核心。
02. 交通脉动，构建“六横三纵”路网格局
为支撑东风村城中村改造，疏解地区交通压力，本次规划后形成“六横三纵”路网结构，主要对外道路有环城北路、从化大道、迎宾大道等。
“毛细血管”疏通，路网密度从7.06→9.25公里/平方公里（增幅31%），道路面积率从17.2%→23.8%（增幅38%）。
TOD无缝接驳，围绕东风地铁站，打造慢行交通系统，增设人行天桥，地铁站步行圈覆盖安置房，通勤效率提升。
03. 产业兴城，大湾区休闲度假新地标
聚焦从化中心城区核心片区级能，形成以田园生态康养为引领、都市文商旅为主体、现代都市农业生产性服务业为补充的“大湾区全业态一站式高品质休闲度假体验目的地”。
项目产业规模预测总计容建筑面积为35万㎡，按照500㎡/家预估，达可容纳企业超700家；产值税收区域整体产业部分每年贡献税收近3.5亿元；预计产生连带周边就业人口1.8万人。
04. 民生配套，增强人民群众幸福感、获得感
方案将建设成为完整居住社区，全面落实“城市一刻钟便民生活圈”配置要求，因地制宜完善道路、水电、排污等基础设施，并持续优化教育、医疗、文化等公共服务。
按区域统筹-街道-居委三级，规划布局公共服务设施与市政基础设施142处。其中，区域统筹级各类设施2处；街道级各类设施33处；居委级各类设施107处。显著提高公共服务设施与基础设施的服务水平，有效提升人民群众幸福感、获得感。
城市设计总平面图（来源：改造方案）
五、未来展望
活力东风新篇章
东风村城中村改造已进入实质推进阶段。未来，这座起源于元末明初、拥有八百余年历史的东风村将彻底焕发新生机，成为从化区一张亮丽的“城市名片”。
东风村的蝶变不仅是城市发展的需要，更是让村民共享城市发展红利的生动实践，也将为从化区的经济发展和城市建设注入新的活力。
让我们共同期待，一个舒适、便捷、宜居的东风新城！
改造后效果图（来源：改造方案）
往
期
回
顾
