11月10日上午，广州市海珠区得胜岗片区自主更新改造项目正式动工，标志着广州市危旧房自主更新改造实践由单栋、小连片模式，迈向成片改造、服务片区整体提升的3.0模式新阶段。我院作为深度参与得胜岗项目的技术支撑和服务单位，受邀参加本次开工活动。
开工仪式现场
实施城镇危旧房改造是贯彻落实中央城市工作会议精神、推动城市内涵式发展的重要抓手。今年8月《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出：稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造。坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，建设创新型产业社区、商务社区。加快建设完整社区，完善城市社区嵌入式服务设施，构建城市便民生活圈。得胜岗改造项目将以建设居民“好房子”为目标，完成300多户住房成套化改造，完善社区级和街道级公共服务设施。
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基本情况
得胜岗项目位于广州市旧城区，紧邻地铁2号线江南西站，改造范围约1.87公顷，范围内的建筑多建于20世纪60、70年代，房屋主体结构、材料、设施均已严重老化，安全隐患突出；住宅缺乏独立厨卫及排污设施，环境卫生问题显著，居民改造意愿强烈。此外，项目范围包含省一级公办万松园小学，缺少跑道等必要教学场地；对外交通依赖单车道的万松路，交通通行能力有限。因此，结合项目危旧房改造，整体提升改造范围内小学和市政道路服务水平有较大必要性。
项目改造前现状（来源：改造实施方案）
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更新亮点
2.1 创新旧城更新路径，推动更新惠及片区提升
2024年，广州市印发《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，为单幢以及老旧小区等城镇危旧房屋改造提供政策依据。此前，陆续实践了以花都区集群街2号为代表的单栋危旧房改造1.0模式，以越秀区探索“黉桥·小石集”为代表的多宗地小连片自主更新2.0模式。
结合得胜岗项目占地规模大、危旧楼栋多的特点，以及片区市政及公共服务设施整体提升需求，进一步创新提出旧城自主更新3.0模式。该模式不仅实现权属人住房焕新，更强化了项目对片区的公益贡献，推动学校扩容提质、区域规划路网落地、完善电梯停车等配套设施，提升区域公共服务能力与居住品质。
自主更新模式示意图（来源：改造实施方案）
2.2 与保障房筹建结合，推动旧城系统更新
2023年国务院印发《关于规划建设保障性住房的指导意见》，强调“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房，加大保障性住房建设和供给……”。作为超大城市，广州市始终将住房保障事业作为重点工作之一。
项目在策划阶段将危旧房更新改造与保障性住房筹建有机结合：一是统筹全市直管房资源，尊重租户意愿妥善安置原有住户；二是改造后提供的配售型保障性住房，服务来穗新青年、新市民，改变以往保障性住房位置偏远、配套不足的状况；三是成套化房源也可作为项目滚动开发、可持续谋划推进的基础。最终实现“人民城市人民建，人民城市为人民”的宗旨，达成原住民、片区居民以及新市民的多方共赢。
现状鸟瞰图（来源：项目展板）
项目改造后效果图（来源：改造实施方案）
2.3 推动土地归宗整合，提升综合服务水平
以不增加现状户数为前提，合理整合土地资源，推动片区整体品质提升。在统筹南北地块现状多层建筑基底、学校用地、道路用地以及建筑间未办理确权的国有建设用地的基础上，通过土地归宗整合的方式，落实道路和学校的规划，重新布局南北两侧居住用地，合理降低建筑密度、提高绿地率，提升人居环境品质。
除住宅成套化改造外，项目还关注“一老一幼”服务需求，同步配置社区居委会、议事厅、服务站、星光老年之家、卫生服务站等设施，完善社区配套；推动规划长期难以落地的中小学用地以及道路用地，实现土地集约化利用与城市形态优化。
土地成片归宗探索（来源：改造实施方案）
2.4 引导居民自主出资，拓宽资金筹集渠道
为提高各方参与城市发展的积极性，项目探索“政府+企业+居民”自主更新模式，建立起“居民出一点、企业投一点、政府补一点”的多元筹资机制，统筹政府、社会、市民三方力量，引导居民出资参与自主改造，以多元协作推动城市更新工作迈向新台阶。
部分私房业主改造参与意愿强烈，但受制于自身资金状况、年龄、社保等现实困境，难以通过既有贷款路径获得改造资金。项目实施主体积极对接金融机构，结合自主更新项目特点及权属人实际情况，探索创新项目贷款模式，为自主更新的资金筹措方式提供新思路。
我院深度参与得胜岗片区改造的全链条工作，开展了项目前期谋划和策划，推动了项目实施方案编制、规划、建筑方案的落地以及施工图设计，持续探索旧城危旧房的自主更新多元路径。未来将进一步聚焦旧城改造研究，发挥自身专业优势，持续跟踪与探索自主更新政策机制，为广州高质量发展注入新动力。
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