截至5月19日，已发行上市基础设施REITs 27只，已获批待发行基础设施REITs 2只。
截至5月19日收盘，上周REITs市场整体走势趋于平稳，已上市27只REITs总市值（除权后）达895.770亿元，全市场公募REITs总权益（除权前）达939.272亿元，总权益（除权前）相较于已上市REITs总发行市值涨幅达3.339%。
截至5月19日收盘，已上市27只REITs总市值（除权后）895.770亿元，全市场公募REITs总权益（除权前）达939.272亿元，总权益（除权前）相较于总发行市值涨幅达3.339%。上周博时蛇口产园REIT涨幅最大达3.249%，华安张江光大REIT涨幅最小，为-3.792%。
自上市交易以来，红土创新盐田港REIT涨幅最大，总权益（除权前）相较于总发行市值涨幅达29.565%；华夏中国交建REIT涨幅最小，总权益（除权前）相较于总发行市值涨幅达-22.431%。
图表1▼已上市27只REITs情况概览
注1：除权后现价，指基金份额现价。
注2：除权前现价，指在基金份额现价的基础上加回其自发行以来对应分红金额后的价格。由于公募REITs高分红的特征以及特许经营权类REITs“付息兼还本”的本质，除权前现价可更好的体现REITs产品的二级市场交易情况。
数据来源：Wind、国泰君安资管
上周REITs市场呈稳步上涨趋势，一周走势情况如下图所示：
上周合计成交量2.41亿股，成交额10.90亿元，区间换手率1.45%。各资产类型方面，上周园区基础设施REIT成交量最高，共计1.14亿股；生态环保基础设施REIT成交量最低，共计0.10亿股。另外在成交额占REITs总成交额比重中，园区基础设施REIT（35.252%）排名较高，生态环保基础设施REIT（4.795%）排名较低。
图表4▼上周成交量、成交额与换手率情况
图表5▼上周REITs成交量及交额情况
图表6▼上周REITs换手率情况
图表7▼分资产类别交易情况
图表8▼分资产类别交易情况
截至5月19日收盘，已上市27只REITs的收益率情况如下表所示：
图表10▼已上市REITs收益率统计
数据来源：Wind、国泰君安资管
注：以市值计算预期收益率=基金招募说明书公开披露基础设施项目2023年可供分配金额（年化）/截至2023年5月19日收盘基金市值，谨供参考
截至5月19日，已获批待上市REITs共有2只，情况如下表所示：
5月19日，4只公募REITs公布了扩募获持有人大会表决的消息，分别为：红土创新盐田港REIT（180301.SZ）、华安张江光大园REIT（508000.SH）、中金普洛斯REIT（508056.SH）和博时招商蛇口产业园REIT（180101.SZ）。REITs扩募获持有人大会表决通过意味着扩募议案生效，并已经完成首批REITs扩募前期程序性工作。
来源：上海证券交易所、深圳证券交易所
5月16日，新华水力发电有限公司（简称“新华发电”）水电基础设施公募REITs管理人和财务顾问选聘项目公示中标候选人。新华发电拟以其水电基础设施作为底层资产开展REITs申报发行工作，计划申报规模在10-20亿元人民币。
5月16日，中核汇能有限公司（简称“中核汇能”）清洁能源公募REITs管理人和财务顾问选聘项目公示中标候选人。中核汇能拟以其持有的风电、光伏类型清洁能源基础设施项目作为标的资产，开展清洁能源公募REITs的申报发行工作，发行规模预计为15-25亿元。
来源：中核集团电子采购平台
上周共计2支公募REITs发布收益分配公告。
5月15日，鹏华深圳能源REIT发布基金收益分配公告。此次分红权益登记日为2023年5月17日，场外现金红利发放日为5月19日，场内现金红利发放日为5月22日。每10份鹏华深圳能源REIT份额分红7.27元。
5月19日，华夏越秀高速REIT发布基金收益分配公告。此次分红权益登记日为2023年5月23日，场外现金红利发放日为5月25日，场内现金红利发放日为5月26日。每10份华夏越秀高速REIT份额分红2.45元。
Q1：根据相关规定，基础设施资产的土地实际用途与其规划用途、权证所载用途存在差异的，是否能够发行公募REITs？
A：可以发行，但律师应当对实际用途是否符合法律法规和相关政策进行核查并发表明确意见；管理人应当充分揭示风险，并设置相应的风险缓释措施。实际操作中，可以采取的风险缓释措施包括：（1）政府出局书面证明批复；（2）原始权益人出具承诺书；（3）申请改变土地用途。
例如，在中金普洛斯 REIT 中，针对基础设施项目土地使用权证记载用途为工业用地而项目实际用途为物流仓储及配套设施的问题，北京市规划和自然资源委员会通州分局出具书面确认函明确该项目符合促进城市功能合理复合化发展、推进存量空间的精细化提升等具体要求，并同意以该基础设施项目参与申报公募REITS试点。
Q2：基础设施项目存在抵押、质押等他项权利设定的，能否发行公募REITs？
A：可以。若基础设施基金成立后能够解除基础设施资产他项权利的，可以发行公募REITs。
例如，东久新经济REIT下辖项目公司在公募REITs发行前以基础设施资产为抵押向银行借款。为发行公募REITs，项目公司获取了了借款银行出具的提前还款同意函。产品发行后，东久新经济REIT以股东借款的方式将还款资金划拨至借款银行还款账户，借款银行于10个工作日内配合办理了解除抵质押的各项手续。
A：基础设施项目要求聚焦优质资产，对现金流来源、稳定性等均提出要求。
来源方面，项目现金流应基于真实、合法的经营活动产生;不依赖第三方补贴等非经常性收入;来源于多个现金流提供方，重要现金流提供方资信状况良好且财务状况稳健。稳定性方面，项目最近3年平均净利润或者经营性净现金流应为正，且未出现不合理的异常波动。
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受邀约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
（三）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
（四）终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
（五）税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。
本基金由上海国泰君安证券资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站https://www.gtjazg.com/进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
