截至9月22日，已发行上市基础设施REITs 28只，已获批待发行基础设施REITs 1只，已反馈待回复基础设施REITs 2只，已受理申报基础设施REITs 1只 ，已申报待受理基础设施REITs 1只。截至9月22日收盘，上周REITs市场整体走势平稳，已上市28只REITs总市值（除权后）达904.055亿元，全市场公募REITs总权益（除权前）973.246亿元，总权益（除权前）相较于已上市REITs总发行市值跌幅为-0.212%。
近期打新提示：2023年10月10日，中金山东高速REIT将向公众投资者公开发售。本次公众投资者认购期为2023年10月10日至10月11日，其中场内认购时间为每个交易日的9:30-11:30，13:00-15:00；场外认购时间以各销售机构规定时间为准。
截至9月22日收盘，已上市28只REITs总市值（除权后）904.055亿元，全市场公募REITs总权益（除权前）973.246亿元，总权益（除权前）相较于已总发行市值跌幅为-0.212%。上周红土创新盐田港REIT涨幅最大，达1.849%，国金中国铁建REIT跌幅最大，达-1.803%。
自上市交易以来，国泰君安临港创新产业园REIT涨幅最大，总权益（除权前）相较于总发行市值涨幅达28.027%；华夏中国交建REIT涨幅最小，总权益（除权前）相较于总发行市值涨幅达-34.752%。
图表1▼已上市28只REITs情况概览
注1：除权后现价，指基金份额现价。
注2：除权前现价，指在基金份额现价的基础上加回其自发行以来对应分红金额后的价格。由于公募REITs高分红的特征以及特许经营权类REITs“付息兼还本”的本质，除权前现价可更好的体现REITs产品的二级市场交易情况。
注3：产品期间内涨跌幅，反映产品总市值（含首发及扩募）与产品总募集金额（含首发及扩募）对比的涨跌情况。
数据来源：Wind、国泰君安资管
2023年9月18日至2023年9月22日，REITs市场整体走势平稳，走势情况如下图所示：
2023年9月18日至2023年9月22日，合计成交量2.622亿股，成交额11.197亿元，区间换手率1.397%。各资产类型方面，上周园区基础设施REIT成交量最高，共计1.059亿股；生态环保基础设施REIT成交量最低，共计0.105亿股。另外在成交额占REITs总成交额比重中，园区基础设施REIT（31.673%）排名较高，生态环保基础设施REIT（5.343%）排名较低。
图表4▼上周成交量、成交额与换手率情况
图表5▼上周REITs成交量及交额情况
图表6▼上周REITs换手率情况
图表7▼分资产类别交易情况
图表8▼分资产类别交易情况
截至9月22日收盘，已上市28只REITs的收益率情况如下表所示：
图表10▼已上市REITs收益率统计
数据来源：Wind、国泰君安资管
注1：以市值计算预期收益率=基金招募说明书公开披露基础设施项目2023年可供分配金额（年化）/截止2023年9月22日收盘基金市值，谨供参考。
注2：发行市值涵盖产品首发市值及扩募市值。基础设施项目可供分配现金流包括产品整体资产组合（首发项目及扩募项目）可供分配现金流。
截至9月22日，已获批待上市REITs共有1只，情况如下表所示：
9月19日，山东高速REIT发布基金份额询价公告，将于9月25日（周一）9:00-15:00启动首发询价，询价区间为7.463元/份至7.836元/份，并预计于10月10日公开发售。
山东高速REIT本次募集基金份额总额为4.000亿份，战略配售初始发售份额为3.080亿份，占本次基金份额发售总额的77.00%；网下发售初始发售份额为0.644亿份，占扣除战略配售初始发售份额数量后的70.00%；公众发售初始发售份额为0.276份，占扣除战略配售初始发售份额数量后的30.00%。
来源：上海证券交易所
9月19日，国家电投新能源REIT 发布基金收益分配公告。公告显示，收益分配期间为2023年1-6月，国家电投新能源REIT每10份基金份额可获分红2.8738元，本次基金拟分红金额总计2.299亿元。本次分红为国家电投新能源REIT 2023年度第1次分红，分红金额占收益分配期间可供分配金额的99.98%。
9月19日，盐田港REIT发布基金收益分配公告。公告显示，收益分配期间为2023年1-6月，盐田港REIT每10份基金份额可获分红0.4853元，本次基金拟分红金额总计0.463亿元。本次分红为盐田港REIT 2023年度第2次分红，分红金额占收益分配期间可供分配金额的99.99%。
9月19日，深圳安居REIT发布基金收益分配公告。公告显示，收益分配期间为2023年1-6月，深圳安居REIT每10份基金份额可获分红0.5390元，本次基金拟分红金额总计0.269亿元。本次分红深圳安居REIT 2023年度第2次分红，分红金额占收益分配期间可供分配金额的99.99%。
上周，3只产品发布解除限售公告，部分满足解除限售条件的份额将于10月10日至10月14日解除限售。
9月19日，合肥高新REIT发布公告，自2023年10月10日起，该基金将有2.80亿份的场内份额满足解除限售条件。本次解除限售后，剩余场内限售份额为2.80亿份，无剩余场外限售份额。本次解除限售的份额上市流通后，合肥高新REIT可流通基金份额将从2.45亿份增加至5.25亿份，在全部基金份额中的占比从35%上升至75%。
9月21日，东久REIT 发布公告，自2023年10月14日起，该基金将有2.138亿份的场内份额和0.113亿份的场外份额满足解除限售条件。本次解除限售后，剩余场内限售份额为1.00亿份，无剩余场外限售份额。本次解除限售的份额上市流通后，北京保障房REIT可流通基金份额将从1.75亿份增加至4.00亿份，在全部基金份额中的占比从35%上升至80%。
9月21日，临港REIT 发布公告，自2023年10月13日起，该基金将有0.650亿份的场内份额和0.050亿份的场外份额满足解除限售条件。本次解除限售后，剩余场内限售份额为0.40亿份，无剩余场外限售份额。本次解除限售的份额上市流通后，北京保障房REIT可流通基金份额将从0.90亿份增加至1.60亿份，在全部基金份额中的占比从45%上升至80%。
来源：上海证券交易所、深圳证券交易所
9月20日，越秀高速REIT披露8月主要运营数据，称2023年以来，基础设施项目公司整体运营情况良好，无安全生产事故，收入来源分散，无重要现金流提供方，外部管理机构未发生变动。基础设施项目日均收费车流量分别为37,112辆次，当月同比增长22.0%；当月路费收入为2,289万元，当月同比增长21.4%。
9月22日，广州交投REIT披露8月主要运营数据，称2023年以来，基础设施项目公司整体运营情况良好，无安全生产事故，无重要现金流提供方，外部管理机构未发生变动。基础设施项目日均收费车流量分别为164,090辆次，当月同比增长9.4%；当月路费收入为8,391万元，当月同比增长12.5%。
9月23日，中国交建REIT披露7月及8月主要运营数据，称2023年以来，基础设施项目公司整体运营情况良好，高速公路通行费收入来源分散，无重要现金流提供方，外部管理机构未发生变动。7月及8月，基础设施项目日均收费车流量分别为25,886辆次、28,221辆次，当月同比增长9.7%、19.0%；当月路费收入分别为3,892、4,085万元，当月同比增长0.6%、4.4%。
9月20日，蛇口产园REIT 2023年度第一次扩募并新购入基础设施项目事项已由德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）完成对新购入项目公司深圳市招光物业租赁有限公司的交割审计，并出具了新购入项目公司的交割审计报告。
根据交割审计报告，新购入项目公司于交割日（2023年6月5日止）总资产合计9.27亿元，负债合计0.18亿元，所有者权益合计9.09亿元。截至公告发布日，基金已按计划完成全部交易对价支付。
9月18日，由上海交通大学上海高级金融学院牵头组织撰写的《2023中国公募REITs市场发展白皮书》（以下简称“白皮书”）正式发布。
在白皮书发布会上，国泰君安资管公司首席投资官徐刚，东久新宜REITs业务负责人宗家毅等嘉宾深度聚焦“高质量发展背景下的REITs市场秩序构建”话题，从REITs资产配置多元化、财税体系建设、管理运营机制、Pre-REITs资产孵化、市场投资策略、管理人能力建设等维度展开了热烈交流与深入探讨。
9月20日，成都市发改委会同成都市金融监管局组织召开全市盘活存量资产及基础设施REITs深化培训暨政企银对接交流会。本次交流会目的一是邀请专家进行培训，提高推进工作的专业能力水平；二是搭建政府、银行、机构、企业沟通平台，推动各方开展深入合作。
Q1：对于高速公路类公募REITs项目，影响高速公路服务区入池的主要因素有哪些？
A：根据 2023年3月28日国家发改委投资司开门办公会意见，服务区能否入池关键看土地性质。
进一步，影响服务区入池的主要因素可细分为以划拨用地或未办理用地手续的土地建设服务区，及土地实际用途与证载用途/规划用途不一致两大问题。
Q2：以划拨用地或未办理用地手续的土地建设的服务区，其合规性难点如何解决？
A：以划拨用地或未办理用地手续的土地建设的服务区可考虑参照以下方式完善用地手续。
1.地方政府将服务区用地作价入股：以华泰江苏交控 REIT 为例，由地方人民政府将服务区用地作价入股原始权益人江苏交控，并完善经营性用地手续，由原始权益人与项目公司签署土地租赁协议，将经营性用地长期租赁给项目公司。
2.补走土地招拍挂流程：以中国交建 REIT为例，地方规自局与项目公司签署《国有建设用地使用权出让合同》，同意向项目公司出让嘉鱼东服务区和嘉鱼南停车区的经营性用地，缴纳土地出让金并办理《不动产权证书》。
3.论证和承诺：已发行项目有采取论证和承诺方式的先例，但该种处理并未降低或转移相关风险。中国铁建高速REIT通过论证服务区为配套服务设施,面积占项目土地总用地面积比例较低，未受到行政处罚，说明风险较低；沪杭甬REIT项目公司杭徽高速公司出具《承诺函》，就2处服务区未办理房屋所有权证，且存在以经营服务委托经营、房屋及经营性项目租赁经营的方式利用划拨土地使用权以及其上建成的房屋的情况，承诺房屋建筑物权属不存在争议。
Q3：对于高速公路服务区土地实际用途与证载用途及规划用途不一致的情况，其合规性难点如何解决？
A：对于高速公路服务区土地实际用途与证载用途及规划用途不一致的情况，需与项目公司沟通尽快整改，考虑与相关主管部门沟通出具无异议函并由发起人（原始权益人）出具风险兜底承诺函。
已发行产品中，越秀高速REIT原始权益人越秀中国出具承诺函，若后续相关主管机关要求缴纳土地补缴款，在项目公司未能足额支付土地补缴款项的情况下，越秀中国将承担该等土地补缴款。
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受邀约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
（三）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
（四）终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
（五）税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。
本基金由上海国泰君安证券资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站https://www.gtjazg.com/进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
