截至12月1日，已发行上市基础设施REITs 29只，已获批未发行基础设施REITs 4只，已反馈基础设施REITs 9只，已受理基础设施REITs 2只。截至12月1日收盘，上周REITs市场呈整体下降态势，已上市29只REITs总市值（除权后）总计820.626亿元，全市场公募REITs总权益（除权前）共计888.079亿元，总权益（除权前）相较于已上市REITs总发行市值涨幅为-11.649%。
截至12月1日收盘，已上市29只REITs总市值（除权后）总计820.626亿元，全市场公募REITs总权益（除权前）为888.079亿元，总权益（除权前）较已上市REITs总发行市值涨幅为-11.649%。上周华夏华润有巢REIT涨幅最大，为3.510%，建信中关村REIT跌幅最大，达-9.895%。
自上市交易以来，鹏华深圳能源REIT涨幅最大，总权益（除权前）较总发行市值涨幅达13.789%；华夏中国交建REIT涨幅最小，总权益（除权前）相较于总发行市值涨幅达-40.094%。
注2：除权前现价，指在基金份额现价的基础上加回其自发行以来对应分红金额后的价格。由于公募REITs高分红的特征以及特许经营权类REITs“分红兼还本”的本质，除权前现价可更好的体现REITs产品的二级市场交易情况。
注3：产品期间内涨跌幅，反映产品总市值（含首发及扩募）与产品总募集金额（含首发及扩募）对比的涨跌情况。
2023年11月27日至2023年12月1日，REITs市场呈整体下降态势，走势情况如下图所示：
2023年11月27日至2023年12月1日，合计成交量4.098亿股，成交额15.268亿元，区间换手率2.1371%。各资产类型方面，上周园区基础设施REITs成交量最高，共计1.821亿股；生态环保基础设施REITs成交量最低，共计0.199亿股。另外在成交额占REITs总成交额比重中，交通基础设施REITs（33.564%）排名较高，生态环保REITs（6.832%）排名较低。
图表4▼上周成交量、成交额与换手率情况
图表5▼上周REITs成交量及交额情况
图表6▼上周REITs换手率情况
图表7▼分资产类别交易情况
图表8▼分资产类别交易情况
截至12月1日收盘，已上市29只REITs的收益率情况如下表所示：
图表10▼已上市REITs收益率统计
数据来源：Choice、国泰君安资管
注1：以市值计算预期收益率=基金招募说明书公开披露基础设施项目2023年可供分配金额（年化）/截止2023年12月1日收盘基金市值，谨供参考。
注2：发行市值涵盖产品首发市值及扩募市值。基础设施项目可供分配现金流包括产品整体资产组合（首发项目及扩募项目）可供分配现金流。
截至12月1日，已获批待上市REITs共有4只，情况如下表所示：
数据来源：各基金产品招募说明书（封卷稿）、国泰君安资管
城投控股拟参与保障性租赁住房公募REITs项目战略配售
11月29日，上海城投控股股份有限公司（以下简称“城投控股”）发布关于参与保障性租赁住房公募REITs项目战略配售暨关联交易的公告。
公告显示，城投控股以自持的“城投宽庭·江湾社区”（以下简称“江湾社区”）和“城投宽庭·光华社区”（以下简称“光华社区”）作为首发基础设施项目申报发行国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“基金”“本基金”或“基础设施基金”），并拟根据相关规定参与基础设施基金战略配售。
根据基础设施基金发行安排，本基金拟募集规模预计不超过33.59亿元（最终以网下询价结果确定），基金管理人为上海国泰君安证券资产管理有限公司，基金托管人为中国银行股份有限公司。本次基金份额战略配售的比例拟定为本次基金份额发售数量的75%（以最终批准结果为准）。公司全资子公司上海城投房屋租赁有限公司作为基础设施基金原始权益人拟认购本次基金发售份额的20%，预计金额不超过6.72亿元（以最终总募集金额的20%为准），持有期自上市之日起不少于60个月。公司第一大股东上海城投（集团）有限公司及其控股企业拟认购本次基金发售份额的14%，外部投资人拟认购本次基金发售份额的41%（以最终批准结果为准）。
据悉，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金持有的基础设施项目的资产范围为（1）公司下属上海城驰房地产有限公司持有的坐落于上海市杨浦区新江湾城国泓路392弄1号等的江湾社区项目，包括房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权；（2）公司下属上海城业房地产有限公司持有的坐落于上海市杨浦区新江湾城学德路27弄1-3、5-10、3_3号的光华社区项目，包括对应的房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权。
其中，（1）江湾社区项目总投资18.56亿元，2022年11月投入运营，项目共计1,719套保障性租赁住房，可供出租面积79,997.38平方米，平均租金132.31元/月/m²，配套商业可出租面积3,154.11平方米，车位917个；（2）光华社区项目总投资9.45亿元，2023年3月投入运营，项目共计1,234套保障性租赁住房，可供出租面积41,963.68平方米，平均租金136.88元/月/m²，配套商业可出租面积829.69平方米，车位609个。
来源：新浪财经
绿地香港与高和资本签订租赁住房Pre-REITs合作协议
据绿地香港消息，为深入贯彻落实新发展理念，加速推进公司新发展模式的探索和实践，11月30日，绿地香港与高和资本在上海签订租赁住房Pre-REITs合作协议，共同成立Pre-REITs基金，打造公募REITs平台，加快推动双方共赢发展。高和资本执行合伙人周以升，绿地集团执行总裁、绿地香港董事局主席陈军等领导出席签约仪式。
本次绿地香港携手高和资本，以绿地香港菁舍教育园区公寓为REITs首发资产，双方通过成立Pre-REITs基金，为后期公募REITs的发行建立基础，共同打造以租赁住房为依托的资管平台。双方将凭借优质的项目储备、卓越的资管能力、优秀的品牌声誉，致力于打造行业领先的REITs平台，积极参与和推动REITs市场高质量发展。
绿地香港表示，本次Pre-REITs基金的建立，为绿地香港旗下优质大宗资产打通了与资本的连接通道，同时，也为机构和个人投资者提供一种很好的投资渠道。随着后续公募REITs的发展，绿地香港经营性业务的发展将迎来进一步提速，为公司的长期价值增长提供更丰富的来源。此外，公司还将借助REITs平台不断创新业务模式，通过资源整合提供更加个性化的服务，以满足不同投资者的需求。
本次合作也是绿地香港创新发展、丰富旗下业务链条的重要举措之一。自此，绿地香港更好地汇聚全球优质资源，致力于成为中国领先的房地产资产全产业链管理服务商，全力向“打造好产品、好运营、好服务，重资产开发与轻资产运营共同发展”的商业模式转型升级。
2023年11月24日，农银投行联动农银汇理基金管理有限公司（农银汇理）及农业银行河北省分行赴保定与河北首衡农副产品有限公司（首衡集团）开展战略合作签约。农银投行为首衡集团提供包括REITs的广义资产证券化、并购贷款、Pre-REITs基金等多层次盘活存量金融服务。
首衡集团运营的首衡高碑店国际农产品交易中心于2021年、2022年连续两个年度获全国城市农贸中心联合会全国农产品批发市场百强第一名，是京津冀协同发展北京产业疏解中首个落地运营的项目，是承接北京非首都功能产业疏解的标杆性示范园区，是京津冀地区最大的“菜篮子”工程。同时，首衡集团也是国家级农业产业化龙头企业，中国生鲜食品流通领域的标杆企业。
来源：首衡集团官网
据上海证券交易所官网显示，12月1日，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金已申报。
2022年12月13日，ESR曾在港交所发布公告称，公司正在考虑根据国家发改委及中国证监会推出的试点计划，透过公开募集基础设施证券投资基金（公募REITs）将位于江苏省昆山市的3个高标准物流项目，即江苏富莱德仓储有限公司一期、二期及三期于上海证券交易所上市。公告称，若进行该交易，将构成公司根据联交所上市规则第15项应用指引所述的分拆事项以及第14章所述的出售项目公司情况。
天眼查信息显示，江苏富莱德仓储有限公司成立于2003年8月14日，注册资本约为3.71亿元，主要从事仓库、堆场的建设及经营，并提供物业管理服务。富莱德一期、二期和三期都位于江苏昆山。
ESR的前身“易商”成立于2011年，背靠华平投资，其发展迅速进入快车道。2016年，易商正式与红木集团联手，成立“易商红木集团”，即后来的ESR Group Limited。公开信息显示，ESR集团是由新经济驱动的亚太区最大不动产管理公司，以及全球第三大上市地产投资管理公司，总资产管理规模约1500亿美元。公司打造全面一体化的开发及投资管理平台，足迹遍布亚太区主要市场，包括中国、日本、韩国、澳洲、新加坡、印度、新西兰和东南亚，占亚太区生产总值95%以上，亦正不断扩大在欧洲及美国的业务覆盖。ESR作为亚太区最大的REITs发起人及管理人，总资产管理规模达450亿美元。
来源：上海证券交易所
Q1：城镇供水REITs中特许经营权如何进行协调？
A：《市政公用事业特许经营管理办法》和《政府和社会资本合作项目财政管理暂行办法》旨在防止特许经营权变相转让和引入不适格的特许经营权人。发行REITs不违反上述规定，涉及直接融资，交付专业运营管理方。实践中，平安广交投广河高速REITs 项目中案例显示特许经营权可顺利转移到项目公司。城镇供水特许经营协议一般由当地水务部门与项目公司签订，转让需要协调水务部门、签署三方协议。转让后期限确认可通过设立项目公司、整体资产划转并取得确认方式进行，确保收费权剩余期限继续计算。
A：城镇供水资产包括水厂和供水管道等设施。实践中，城镇供排水项目分为单独水厂和厂网一体化两种投资运营方式，其中厂网一体化项目较常见。大部分水厂项目包括进出水管网，但管网投资较高，现金流有限，影响现金流分派率。大多数城市供水项目采用厂网一体化形式，以提高项目效益。“财建〔2015〕29 号文”等文件要求城市供水、污水处理项目应实行厂网一体化运营，因此多数水厂项目中包含进出水管网资产。单独水厂项目的经营性现金流基于吨水处理单价计算，通常由政府支付。这类项目投资成本相对低，运营成本及收益可由政府性基金覆盖，现金流较好，适合基础设施公募REITs。部分地方政府进行水价改革，采用阶梯水价模式，将高用水量用户的额外收入用于管网建设等成本，符合REITs发行要求，改善项目效益。如拟发行基础设施公募REITs，需适度剥离或重组管网资产，保障分派率，同时尽可能匹配管网资产。
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受邀约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
（三）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
（四）终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
（五）税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。
本基金由上海国泰君安证券资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站https://www.gtjazg.com/进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
