最近，第五支保租房REITs、上海国资首单保租房REIT——国泰君安城投宽庭保租房REIT获中国证监会批复和上海证券交易所无异议函，这将是目前市场正式获批的募资规模最大的保租房REITs。
金融17条和236号文件发布后，“投融建管退”的渠道被打通，关于保租房REITs的市场热度就一直居高不下。已上市四支保租房REITs发布三季度报、上海国资首单保租房REIT获受理…一些保租房REITs的产品特色正在浮出水面。
保租房REITs具备穿越周期抗风险的特性。目前保租房REITs二级市场表现较为稳定，波动率较小，同时享有强于市场整体的流动性。
注：1）平均波动率为日平均收益率的标准差年化值，具体数值为11.64%；2）平均波动率、平均涨跌幅和日均换手率所对应时间区间均为2023年初至9月28日；3）数据来源于wind。
从基金收入与利润情况来看，已上市的四支保租房REITs稳定发挥。今年三季度，这四只基金的收入和利润状况与过往季度相比基本持平。
除一只保租房REIT的出租率较低（92.9%），或系季末退租及集中入住带来的正常波动。另外三支REITs的底层资产几乎呈现满租的状态，延续了较高且稳定的出租率，并支撑其业绩表现整体平稳。
数据来源：REITs季报。注：1）以上均为基金层面数据；2）以上出租率均为期末出租率；3）具体项目名称均用字母代号表示。
大家可能对REITs已经较为熟悉了，基础设施REITs项目是指以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以公募基金为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。
基础设施项目的类型有很多，主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等。目前发改委、证监会试点包括十大行业领域，其中保障性租赁住房为目前政府部门和监管机构重点支持领域。
保障性租赁住房的概念最早于 2019 年末提出，系统性供给政策出台于 2021 年 6 月，隶属于普惠性公共服务，是为了解决人口净流入大中城市新市民、青年人等群体住房困难，并加速发展、规范租赁住房市场。
保障性租赁住房是国家住房保障体系建设的重要一环。发展保障性租赁住房有助于构建多层次住房供给体系，是探索中国房地产市场新发展模式的途径之一，对大中城市人口承载力与吸引力的提升以及经济社会可持续发展具有重要意义。
公租房政策在 2012 年正式提出，并于 2014 年完成“公廉租房并轨”，是地方政府在住房层面提供的基本公共服务之一，对收入低且住房困难的城镇户籍（或满足特定社保缴纳年限的）家庭实现应保尽保。
因此对比来看，保障性租赁住房是在原有公共租赁住房基础上的范围再扩大产品，主要突出多主体供给、多渠道保障，包含公租房、单位租赁房、新建全自持租赁住房等享受政策支持的各类租赁住房。
保租房相较于公租房，主要有三个特色：一是面向新市民、新青年，覆盖范围广；二是客群居住品质要求较高，平均支付能力强、支付意愿高；三是具备高品质/专业的建设运营。
以此次国泰君安城投宽庭保租房REIT为例，它的底层资产是上海城投集团旗下，城投宽庭品牌下的江湾社区和光华社区，项目定位为高品质保租房，资产包整体已达到稳定成熟的运营状态，平均出租率为93%，项目现金流稳定且保持持续增长态势，2024年现金分派率预测值为4.28%。
注：分派率计算方式为当年可供分配金额/项目估值；出租率指租赁住房和配套商业合计出租率，截至2023年9月30日。
在政策扶持下、各类机构参与下，保租房REITs有望实现市场规模化、底层资产多样化、发行主体多元化的发展。
当下保租房REITs的规模正在不断扩大。从国泰君安城投宽庭保租房REIT来看，基金资产估值约30.53亿元，超过了已上市的四支保租房REITs。
据不完全统计，除了城投宽庭的保租房REIT，青岛、天津、北京、苏州、西安等多地也在积极筹备保租房REITs中，这意味着整个市场中保租房REITs的占比将会持续走高，整体市场规模将持续走高。
相较于发达国家，我国的保租房REITs在规模上还处于发展初期。截至2023年12月1日，在已发行的基础设施REITs总发行市值分布中，保租房REITs仅仅占比4.98%，低占比背后蕴含的是巨大的发展空间。
数据来源：choice，数据截至2023年12月1日，发行市值涵盖产品首发市值及扩募市值。
无论是单支的保租房REIT，还是整个宏观市场的保租房REITs规模都出现了扩大化的趋势。中国的租赁住房需求远未得到满足。而租赁住房已经成为打造多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的核心发力点。
从社会层面而言，发展保租房也是实现租售并举关键一步。比起买房背负高昂的负债务，如今的中国为年轻人提供了另一条性价比道路——保租房。个人端、公司端、金融端各种政策加持，会让这条路的发展越来越宽敞。而这一切背后，只有一个最简单朴素的愿望——民有所居。
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受邀约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
（三）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
（四）终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
（五）税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
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本基金由上海国泰君安证券资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站https://www.gtjazg.com/进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
