截至2月23日，已发行上市基础设施REITs 30只，已发行待上市基础设施REITs 3只，已获批待发行基础设施REITs 3只，已反馈基础设施REITs 14只（含扩募1只）。截至2月23日收盘，上周REITs市场整体上行，已上市30只REITs总市值（除权后）总计888.087亿元，总权益（除权前）共计976.839亿元，总权益（除权前）相较于已上市REITs总发行市值涨幅为-5.680%。
本周打新提示：
基金全称：易方达深高速高速公路封闭式基础设施证券投资基金
网下询价时间：2024年2月28日9:00-15:00
发售份额：战略配售的初始基金份额数量为2.4亿份，网下发售的初始基金份额数量为0.42亿份，公众投资者认购的初始基金份额数量为0.18亿份。
截至2月23日收盘，已上市30只REITs总市值（除权后）总计888.087亿元，总权益（除权前）为976.839亿元，总权益（除权前）较已上市REITs总发行市值涨幅为-5.680%。上周博时蛇口产园REIT涨幅最大，为21.47%。
自上市交易以来，鹏华深圳能源REIT涨幅最大，总权益（除权前）较总发行市值涨幅达29.161%；华夏中国交建REIT跌幅最大，总权益（除权前）相较于总发行市值涨幅达-38.802%。
注2：除权前现价，指在基金份额现价的基础上加回其自发行以来对应分红金额后的价格。由于公募REITs高分红的特征以及特许经营权类REITs“分红兼还本”的本质，除权前现价可更好的体现REITs产品的二级市场交易情况。
注3：产品期间内涨跌幅，反映产品总市值（含首发及扩募）与产品总募集金额（含首发及扩募）对比的涨跌情况。
2024年2月19日至2024年2月23日，REITs市场整体上行，走势情况如下图所示：
2024年2月19日至2024年2月23日，合计成交量7.303亿份，成交额25.239亿元，区间换手率3.620%。各资产类型方面，上周园区基础设施REITs成交量最高，共计3.201亿份；生态环保REITs成交量最低，共计0.338亿份。另外在成交额占REITs总成交额比重中，园区基础设施REITs（28.696%）排名较高，生态环保REITs（6.934%）排名较低。
图表4▼上周成交量、成交额与换手率情况
图表5▼上周REITs成交量及交额情况
图表6▼上周REITs换手率情况
图表7▼分资产类别交易情况
图表8▼分资产类别交易情况
截至2月23日收盘，已上市30只REITs的收益率情况如下表所示：
图表10▼已上市REITs收益率统计
数据来源：Choice、国泰君安资管
注1：以市值计算预期收益率=基金招募说明书公开披露基础设施项目2024年可供分配预测金额（年化）/截止2024年2月23日收盘基金市值。如未披露2024年可供分配预测金额的基金，以其招募说明书披露的最后一年可供分配预测金额为基准，谨供参考。
注2：发行市值涵盖产品首发市值及扩募市值。基础设施项目可供分配现金流包括产品整体资产组合（首发项目及扩募项目）可供分配现金流。
截至2月23日，已获批待发行REITs共有3只，情况如下表所示：
数据来源：各基金产品招募说明书（封卷稿）、基金份额发售公告、基金合同生效公告、国泰君安资管
2月19日-2月23日，京东仓储基础设施REIT、普洛斯REIT、苏园产业REIT、湖北科投光谷REIT、中国交建REIT、张江产业园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、蛇口产园REIT、合肥高新REIT、深圳安居REIT、盐田港REIT共12只基金发布了基金交易情况提示公告。
其中京东仓储基础设施REIT、普洛斯REIT、张江产业园REIT、蛇口产园REIT、合肥高新REIT共5只基金因涨幅较大，触发了停复牌、暂停恢复基金通平台份额转让业务的操作。
2月19日-2月23日，中国铁建REIT、江苏交控REIT、中国交建REIT、广州广河REIT、越秀高速REIT发布了2024年1月主要运营数据的公告。
公告显示，中国铁建REIT的底层资产2024年1月日均收费车流量累计同比变动-14.08%，路费收入累计同比变动20.09%。江苏交控REIT的底层资产2024年1月日均收费车流量累计同比变动-0.33%，路费收入累计同比变动10.95%。中国交建REIT的的底层资产2024年1月日均收费车流量累计同比变动-13.90%，路费收入累计同比变动5.00%。广州广河REIT的底层资产2024年1月日均收费车流量累计同比变动24.90%，路费收入累计同比变动13.30%。越秀高速REIT的底层资产2024年1月日均收费车流量累计同比变动-9.10%，路费收入累计同比变动-2.00%。
来源：上海证券交易所、深圳证券交易所
2月22日，物美消费REIT发布基金战略配售份额限售公告，公告显示，战略投资者持有的战略配售份额已根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的要求办理完成限售业务。
来源：上海证券交易所
2月23日，易方达深高速REIT发布基金份额询价公告。
该基金将于2024年2月28日开展网下询价，基金代码为508033.SH，网下询价时间为2024年2月28日9:00-15:00，网下询价区间为6.825元/份—7.168元/份。战略配售的初始基金份额数量为2.4亿份，网下发售的初始基金份额数量为0.42亿份，公众投资者认购的初始基金份额数量为0.18亿份。
来源：上海证券交易所
2月23日，国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT发布召开2023年四季度业绩说明会的公告。
国泰君安临港创新产业园REIT会议召开时间为2024年2月27日（星期二）上午9:30-10:00，国泰君安东久新经济REIT会议召开时间为2024年2月27日（星期二）上午10:30-11:00。
来源：上海证券交易所
第一，项目运营时间原则上不低于3年。对于已明确能够实现长期稳定收益的项目，在满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可适当降低运营年限要求。
第二，项目现金流投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。因产业园类资产依托租赁收入，近3年总体出租率应保持较高水平，租金收缴情况良好，承租人行业分布合理，且主要承租人资信状况良好、租约稳定。
第三，项目收益持续稳定且来源合理分散，直接或穿透后来源于多个现金流提供方。因商业模式或者经营业态等原因，现金流提供方较少的，重要现金流提供方应当资质优良，财务情况稳健。
第四，产业园项目作为非特许经营权、经营权收益权类项目，预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于3.8%。
Q2：产业园REITs的资产转让需满足哪些要求？
首先，发起人（原始权益人）、项目公司相关股东已履行内部决策程序，并协商一致同意转让。
其次，如相关规定或协议对项目公司名下的土地使用权、项目公司股权、特许经营权、经营收益权、建筑物及构筑物转让或相关资产处置存在任何限定条件、特殊规定约定的，相关有权部门或协议签署机构应对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs无异议，确保项目转让符合相关要求或相关限定具备解除条件。
最后，对PPP（含特许经营）类项目，PPP（含特许经营）协议签署机构、行业主管部门应对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs无异议。
Q3：在选择产业园区资产时需要注意什么问题？
A：目前符合REITs试点期间相关政策要求的产业园项目相对有限，同时部分园区在发展之初可能凭借良好的区位优势或者政策优势迅速发展，但随着行业竞争的加剧，园区竞争力不断下降，产业园区经营性现金流不断萎缩。即使园区推动产业转型升级，探索新的产业发展方向，优化园区用户结构，但短期内产业园的经营发展可能受到严重影响，不仅面临较高的转型成本，而且也存在转型失败的风险。因此，除满足相关REITs政策要求之外，在选择产业园区资产时应优先选择具有竞争力能力强、市场化程度高、发展潜力大的产业园，产业结构尽量多元化，比如工业、科研等多种产业相结合的综合产业园。同时要留意入驻主力产业的竞争力和租户结构的适度分散。
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受邀约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
（三）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
（四）终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
（五）税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。
本基金由上海国泰君安证券资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站https://www.gtjazg.com/进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
