截至11月24日，已发行上市基础设施REITs 29只，已反馈基础设施REITs 11只（含扩募1只），已受理基础设施REITs 4只。截至11月24日收盘，上周REITs市场呈整体下跌态势，已上市29只REITs总市值（除权后）总计833.816亿元，总市值（除权前）共计901.405亿元，总市值（除权前）相较于已上市REITs总发行市值涨幅为-10.323%。
截至11月24日收盘，已上市29只REITs总市值（除权后）总计833.816亿元，总市值（除权前）为901.405亿元，总市值（除权前）较已上市REITs总发行市值涨幅为-10.323%。上周红土创新深圳安居REIT涨幅最大，为0.397%，中金普洛斯REIT涨幅最小，为-10.082%。
自上市交易以来，鹏华深圳能源REIT涨幅最大，总市值（除权前）较总发行市值涨幅达14.389%；华夏中国交建REIT涨幅最小，总市值（除权前）相较于总发行市值涨幅达-39.099%。
图表1▼已上市29只REITs情况概览
注2：除权前现价，指在基金份额现价的基础上加回其自发行以来对应分红金额后的价格。由于公募REITs高分红的特征以及特许经营权类REITs“分红兼还本”的本质，除权前现价可更好的体现REITs产品的二级市场交易情况。
注3：产品期间内涨跌幅，反映产品总市值（含首发及扩募）与产品总募集金额（含首发及扩募）对比的涨跌情况。
2023年11月20日至2023年11月24日，REITs市场呈整体下降下跌态势，走势情况如下图所示：
2023年11月220日至2023年11月24日，合计成交量3.095亿股，成交额12.449亿元，区间换手率1.6144%。各资产类型方面，上周园区基础设施REIT成交量最高，共计1.244亿股；生态环保基础设施REIT成交量最低，共计0.113股。另外在成交额占REITs总成交额比重中，交通基础设施REIT（35.057%）排名较高，生态环保REIT（5.714%）排名较低。
图表4▼上周成交量、成交额与换手率情况
图表5▼上周REITs成交量及交额情况
图表6▼上周REITs换手率情况
图表7▼分资产类别交易情况
图表8▼分资产类别交易情况
截至11月24日收盘，已上市29只REITs的收益率情况如下表所示：
图表10▼已上市REITs收益率统计
数据来源：Choice、国泰君安资管
注1：以市值计算预期收益率=基金招募说明书公开披露基础设施项目2023年可供分配金额（年化）/截止2023年11月24日收盘基金市值，谨供参考。
注2：发行市值涵盖产品首发市值及扩募市值。基础设施项目可供分配现金流包括产品整体资产组合（首发项目及扩募项目）可供分配现金流。
无
上周，国泰君安城投宽庭保租房REIT获上交所反馈，并进行了反馈回复。
11月22日，上交所对国泰君安城投宽庭保租房REIT给予反馈，其中项目运营管理、估值合理性等问题受关注。11月23日，上海国泰君安证券资产管理有限公司作为基金管理人和资产支持证券管理人进行了反馈答复。
反馈回复提及，截至2023年9月30日，江湾社区租赁住房出租率91.70%，光华社区出租率已达95.11%，两个项目平均出租率92.87%。两个项目作为保障性租赁住房资产，在进入成熟稳定阶段后，预计项目长期稳定出租率可保持在较高水平，能够产生持续、稳定的现金流。
项目面向客群为年轻高知群体，支付能力较为稳定。杨浦区作为上海科创中心重要承载区，周边形成了以软件信息服务业、现代设计、文化创意和智慧医疗为主的现代服务业产业，区域内国际知名企业和高科技企业众多；同时，杨浦区出台了相关政策建立健全更加开放、更加创新、更有吸引力的招才引才机制，大力引进各类双创人才。在杨浦区产业聚集效应及人才引进政策的双重加持下江湾社区、光华社区自开业以来迎来了大量高知客群，租户主要为本科学历以上的年轻人群，且工作行业以科技、软件、金融、教育等行业为主，项目客源较为优质且租户支付能力和支付意愿较为稳定。
来源：上海证券交易所
上周，首批消费REITs集中获反馈，项目估值和运营受关注，其中华润商业REIT、金茂购物中心REIT对交易所问询函作出答复。
11月22日，首批4单消费REITs获监管反馈。11月23日，华润商业REIT、金茂购物中心REIT对反馈进行了回复。
针对估值合理性，华润商业REIT的反馈回复补充了青岛万象城历史租金水平和周边物业的对比分析，并就估值模型中的出租率，租金增长率等重要参数指标进行了调整，调整后的估值从82.02亿降低到81.47亿，减少了5500万。金茂购物中心REIT选取了3个上市公司可比案例（北京华联万柳购物中心转让项目、宁夏银川悦海新天地购物广场收购项目、内江华联购物中心转让项目），比较了估值核心假设参数，折现率参数等。
上周，上交所针对中国电建清洁能源REIT和津开产园REIT进行了反馈。
中国电建清洁能源REIT的反馈问题主要集中在收益性、资本性支出、权属和激励机制方面，其中，收益问题上，主要关注来水量对收益的影响；资本性支出问题上，主要关注资本性支出的合理性、与历史水平是否存在延续性等；权属问题上，主要关注《购售电合同》未续签的原因、部分合规证照缺失的合法合规性以及项目配套设备未纳入项目资产范围的合理性以及使用合理性等。
津开产园REIT的反馈问题主要集中在项目运营、估值、运营管理安排方面，其中，项目运营问题上，关注重要现金流提供方集中换租影响、政府类租户和政府补贴问题、孵化器的运营安排、租金欠缴租户和关联租户的问题、租金的合理性、新签租户情况、运营情况波动问题、配套设施问题、同业竞争及竞品问题以及园区定位问题，共11条。
来源：上海证券交易所
11月21日，福州市人民政府发布关于征求《福州市促进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的若干意见（征求意见稿）》意见的公告。
此次征求意见，目的是为进一步创新基础设施领域投融资机制，有效盘活存量资产，促进福州市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）加快发展。
上周，长三角基础设施REITs产业联盟组织召开REITs投资者座谈会，围绕推动建立符合REITs产品的投资逻辑展开讨论。
参会机构表示，REITs的收益性方面介于传统的股票和债券之间，稳定性方面强于股票，弱于债券。从机构的投资目标、风险承受能力和考核指标等综合因素考虑，建议将REITs产品归类为独立于股债的单独证券产品。REITs经营范围明确、资产类型简单，现金流的稳定性更高，所以风险补偿价格会低于股票。理清REITs的投资逻辑，有助于投资机构区分影响二级市场表现的内外部、长短期等不同因素，对产品价值进行理性判断。
参会机构表示，当前REITs市场相对而言规模较小，需进一步推动项目常态化供给，鼓励通过资产收并购等做大做优、提升分红能力；REITs信息披露标准化程度不够、频率较低、针对性不强，需加快建立适配REITs产品特点的信息披露体系；管理人和发行人存续期的职责权限存在一定的错配，需进一步理顺职责安排，建立有效的激励约束机制，促进运营管理提质增效。同时，部分机构也提出进一步引导第三方加大REITs投研资源配备，推动完善适配特殊权益属性定位的会计处理、风险资本计提标准、发行交易制度、做市商考核机制等，构建长期配置型和短期交易型均衡的投资者结构。
Q1：城镇供水企业的资产权属是如何划分的？
A：资产权属情况可分为两种：一是水务公司直接拥有底层资产，权属明确，不受特许经营权期限限制，有持久的分派能力；二是城镇供水企业仅持有特许经营权，在期限完结需归还资产。对于特许经营权项目，城镇供水设施需获得权属文件，监管关注权属清晰和经营权授予合法性。在各类型REITs项目中，权属清晰和资产管理手续都至关重要。
A：根据958号文，项目收入主要来源于使用者付费，实践中供水企业的收费方式包括直接向居民或企业收费以及地方政府代收费用两种模式。在第一种模式下，项目公司向居民或企业收取水费，一部分作为收益，其余上缴地方国库，符合使用者付费原则。在第二种模式下，地方政府代收费用，然后将资金支付给运营主体，虽然形式上由政府支付，但实质来源仍为使用者付费，符合958号文规定。
Q3：城镇供水REITs对原始权益人的要求有哪些？
A：958号文及相关文件对基础设施REIT项目的原始权益人提出两方面要求。首先，原始权益人需满足权属清晰和诚信稳定经营的条件，包括无重大纠纷、特许经营权剩余期限、信用稳健等要求。其次，在项目发行和存续阶段，要实施战略认购，确保原始权益人及关联方在基金份额发售中的合计比例不低于20%。同时，要建立防控措施以应对潜在利益冲突，包括聘请独立第三方财务顾问开展尽职调查并提供财务顾问报告。
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受邀约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
（三）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
（四）终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
（五）税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。
本基金由上海国泰君安证券资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站https://www.gtjazg.com/进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
