截至1月26日，已发行上市基础设施REITs 30只，已获批待上市基础设施REITs 6只，已反馈基础设施REITs 12只（含扩募1只），已受理基础设施REITs 2只。截至1月26日收盘，上周REITs市场整体波动上行，已上市30只REITs总市值（除权后）总计802.831亿元，总权益（除权前）共计883.226亿元，总权益（除权前）相较于已上市REITs总发行市值涨幅为-14.719%。
2024年1月30日，华夏华润商业REIT将向公众投资者公开发售。本次公众投资者认购期为2024年1月30日至2月2日，其中场内认购时间为每个交易日的9:00-15:00，场外认购时间以各销售机构规定时间为准。
截至1月26日收盘，已上市30只REITs总市值（除权后）总计802.831 亿元，总权益（除权前）为883.226亿元，总权益（除权前）较已上市REITs总发行市值涨幅为-14.719%。上周华安张江产业园REIT涨幅最大，为3.790%。
自上市交易以来，鹏华深圳能源REIT涨幅最大，总权益（除权前）较总发行市值涨幅达19.134%；华夏中国交建REIT跌幅最大，总权益（除权前）相较于总发行市值涨幅达-45.569%。
注2：除权前现价，指在基金份额现价的基础上加回其自发行以来对应分红金额后的价格。由于公募REITs高分红的特征以及特许经营权类REITs“分红兼还本”的本质，除权前现价可更好的体现REITs产品的二级市场交易情况。
注3：产品期间内涨跌幅，反映产品总市值（含首发及扩募）与产品总募集金额（含首发及扩募）对比的涨跌情况。
2024年1月22日至2024年1月26日，REITs市场整体波动上行，走势情况如下图所示：
2024年1月22日至2024年1月26日，合计成交量5.408亿份，成交额17.558亿元，区间换手率2.6807%。各资产类型方面，上周园区基础设施REITs成交量最高，共计2.554亿份；生态环保REITs成交量最低，共计0.300亿份。另外在成交额占REITs总成交额比重中，园区基础设施REITs（31.371%）排名较高，生态环保REITs（8.560%）排名较低。
图表4▼上周成交量、成交额与换手率情况
图表5▼上周REITs成交量及交额情况
图表6▼上周REITs换手率情况
图表7▼分资产类别交易情况
图表8▼分资产类别交易情况
截至1月26日收盘，已上市30只REITs的收益率情况如下表所示：
图表10▼已上市REITs收益率统计
数据来源：Choice、国泰君安资管
注1：以市值计算预期收益率=基金招募说明书公开披露基础设施项目2024年可供分配预测金额（年化）/截止2024年1月26日收盘基金市值。如未披露2024年可供分配预测金额的基金，以其招募说明书披露的最后一年可供分配预测金额为基准，谨供参考。
注2：发行市值涵盖产品首发市值及扩募市值。基础设施项目可供分配现金流包括产品整体资产组合（首发项目及扩募项目）可供分配现金流。
截至1月26日，已获批待上市REITs共有6只，情况如下表所示：
数据来源：各基金产品招募说明书（封卷稿）、国泰君安资管
1月22日，和达高科REIT发布关于基金收益分配公告，截止基准日2023年9月30日，可供分配金额为15,301,050.46元，分红比例99.99%，按照分红比例计算的应分配金额为15,300,000.00元，分红方案为0.3060元/10份。
1月22日，金茂商业REIT发布关于新增场外发售机构的公告，自2024年1月22日起，公众投资者可在上海中正达广基金销售有限公司等15家销售机构办理场外认购业务。
来源：上海证券交易所
1月23日，中关村REIT发布关于原始权益人及其控股股东基金份额增持进展的公告。
公告显示，2024年1月9日至2024年1月19日，中发展集团和软件园公司通过上海证券交易所交易系统以集中竞价交易方式增持中关村REIT基金份额合计9,237,746份，占中关村REIT已发行份额总数的1.03%，截至2024年1月19日收盘，原始权益人及其控股股东合计持有的中关村REIT基金份额占已发行份额总数的34.37%。
来源：上海证券交易所
1月24日，国泰君安临港创新产业园REIT发布关于原始权益人控股关联方基金份额增持进展的公告。
公告显示，国泰君安临港创新产业园REIT原始权益人控股关联方临港园金投资公司通过上海证券交易所交易系统以集中竞价交易方式增持基金份额共计2,201,813份，占本基金已发行份额总数的1.10%。
来源：上海证券交易所
1月25日，京东仓储基础设施REIT发布关于基金份额解除限售的提示性公告。
公告显示，部分战略配售份额将于2024年2月8日解除限售，本次场内解除限售份额及场外解除锁定份额共计180,000,000.00份，其中场内解除限售份额为170,500,000.00份，场外解除锁定份额为9,500,000.00份。
来源：上海证券交易所
1月25日、1月26日，普洛斯REIT、沪杭甬REIT分别发布关于更换存续期评估机构的公告。
普洛斯REIT评估机构更换为北京高力国际土地房地产资产评估有限公司，沪杭甬REIT评估机构更换为深圳市世联资产房地产土地评估有限公司。上述变更自2024年1月24日起生效。
来源：上海证券交易所
1月26日，华润商业REIT发布基金份额发售公告，本次公众投资者认购期为2024年1月30日至2月2日，其中场内认购时间为每个交易日的9:00-15:00，场外认购时间以各销售机构规定时间为准。
来源：上海证券交易所
1月26日，金茂商业REIT发布公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售的公告。
公告显示，截至2024年1月25日,本基金公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限。2024年1月25日为公众投资者最后认购日，自2024年1月26日起金茂商业REIT不再接受公众投资者的认购申请。
来源：上海证券交易所
1月26日，物美消费REIT发布基金份额发售公告，将对2024年1月24日至2024年1月25日的公众投资者的认购申请采用“全程比例配售”的原则予以部分确认,未确认部分的认购款项在募集期结束后退还给投资者。
来源：上海证券交易所
Q1：景区通过设立特许经营权的方式发行公募REITs的方案具体是怎样呈现的？
1.特许经营权的授予
风景名胜区内的交通、服务等项目，应当由风景名胜区管理机构依照有关法律、法规和风景名胜区规划，采用招标等公平竞争的方式确定经营者。
景区门票由风景名胜区管理机构负责出售，但景区内的交通、服务等项目可由市场机构来经营。不得将规划、管理和监督等行政管理职能委托给企业或者个人行使。
风景名胜区的门票收入和风景名胜资源有偿使用费应当专门用于风景名胜资源的保护和管理以及风景名胜区内财产的所有权人、使用权人损失的补偿。
Q2：景区发行公募REITs有什么新增地方政府隐性债务的风险？
A：根据《中共中央国务院关于防范化解地方政府隐性债务风险的意见》，地方政府隐性债务是指地方政府在法定债务预算之外，直接或间接以财政资金偿还，以及违法提供担保等方式举借的债务。景区公募REITs项目新增地方财政涉及隐性债务的风险，主要是指基础设施项目现金流中包含未纳入政府预算及/或中期财政规划的政府付费及政府不合理的兜底行为。
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受邀约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
（三）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
（四）终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
（五）税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。
本基金由上海国泰君安证券资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站https://www.gtjazg.com/进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
