截至3月8日，已发行上市基础设施REITs 30只，已发行待上市基础设施REITs 3只，已获批待发行基础设施REITs 3只，已反馈基础设施REITs 14只（含扩募1只）。截至3月8日收盘，上周REITs市场整体略有下跌，已上市30只REITs总市值（除权后）总计914.056亿元，总权益（除权前）共计1005.081亿元，总权益（除权前）相较于已上市REITs总发行市值涨幅为-2.953%。
本周打新提示：
基金全称：嘉实中国电建清洁能源封闭式基础设施证券投资基金
公众发售时间：2024年3月11日至3月15日，募集期每日9:30-11:30和13:00-15:00
发售份额：战略配售的初始基金份额数量为2.8亿份，网下发售的初始基金份额数量为0.84亿份，公众投资者认购的初始基金份额数量为0.36亿份。
截至3月8日收盘，已上市30只REITs总市值（除权后）总计914.056亿元，总权益（除权前）为1005.081亿元，总权益（除权前）较已上市REITs总发行市值涨幅为-2.953%。上周华安张江产业园REIT涨幅最大，为4.23%。
自上市交易以来，鹏华深圳能源REIT涨幅最大，总权益（除权前）较总发行市值涨幅达36.706%；华夏中国交建REIT跌幅最大，总权益（除权前）相较于总发行市值涨跌幅达-37.579%。
注2：除权前现价，指在基金份额现价的基础上加回其自发行以来对应分红金额后的价格。由于公募REITs高分红的特征以及特许经营权类REITs“分红兼还本”的本质，除权前现价可更好的体现REITs产品的二级市场交易情况。
注3：产品期间内涨跌幅，反映产品总市值（含首发及扩募）与产品总募集金额（含首发及扩募）对比的涨跌情况。
2024年3月4日至2024年3月8日，REITs市场整体略有下跌，走势情况如下图所示：
2024年3月4日至2024年3月8日，合计成交量8.249亿份，成交额33.568亿元，区间换手率4.0893%。各资产类型方面，上周基础设施REITs成交量最高，共计3.328亿份；生态环保REITs成交量最低，共计0.301亿份。另外在成交额占REITs总成交额比重中，交通基础设施REITs（31.263%）排名较高，生态环保REITs（5.608%）排名较低。
图表4▼上周成交量、成交额与换手率情况
图表5▼上周REITs成交量及交额情况
图表6▼上周REITs换手率情况
图表7▼分资产类别交易情况
图表8▼分资产类别交易情况
截至3月8日收盘，已上市30只REITs的收益率情况如下表所示：
图表10▼已上市REITs收益率统计
数据来源：Choice、国泰君安资管
注1：以市值计算预期收益率=基金招募说明书公开披露基础设施项目2024年可供分配预测金额（年化）/截止2024年3月8日收盘基金市值。如未披露2024年可供分配预测金额的基金，以其招募说明书披露的最后一年可供分配预测金额为基准，谨供参考。
注2：发行市值涵盖产品首发市值及扩募市值。基础设施项目可供分配现金流包括产品整体资产组合（首发项目及扩募项目）可供分配现金流。
截至3月8日，已获批待上市REITs共有6只，情况如下表所示：
数据来源：各基金产品招募说明书（封卷稿）、基金份额发售公告、基金合同生效公告、国泰君安资管
3月5日，中关村REIT发布了基金交易情况提示公告。公告显示，2024年3月4日中关村REIT二级市场的收盘价相较于2024年1月26日涨幅达到22.40%。截至公告发布之日，基金投资的基础设施项目经营稳定，基金投资运作正常，外部管理机构履职正常，无应披露而未披露的重大信息。
3月5日，深高速REIT发布了公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售公告。公告显示，截止2024年3月4日，基金公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限，自2024年3月5日起本基金不再接受公众投资者的认购申请。
来源：上海证券交易所
3月7日，普洛斯REIT发布了原始权益人管理层出资增持计划完成暨增持期间届满的公告。公告显示，截至 2024 年 3 月5 日，两只专项资产管理计划已完成资产配置，累计增持本基金份额占本基金已发行份额总数的约 1.52%，当日本次增持计划实施完毕，增持实施期间届满。
来源：上海证券交易所
3月7日，中国电建清洁能源REIT发布战略配售投资者专项核查报告、法律意见书和基金份额发售公告。发售公告显示，该基金募集期自2024年3月11日起至2024年3月15日止，认购价格为2.675元/份。中国证监会准予基金发售的基金份额总额为4亿份。基金初始战略配售发售份额为2.8亿份，网下初始发售份额数量为0.84亿份，公众初始发售份额为0.36亿份。
来源：上海证券交易所
3月7日，金茂商业REIT、物美消费REIT相继发布上市交易公告书，将于2024年3月12日在上海证券交易所正式挂牌上市。
来源：上海证券交易所
3月5日-3月8日，中关村REIT、苏园产业REIT发布了更换存续期评估机构的公告。公告显示，中关村REIT初始评估机构为深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司，根据相关规定要求拟将本基金评估机构更换为仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司。苏园产业REIT初始评估机构为深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司根据相关规定要求拟将基金评估机构更换为中通诚资产评估有限公司。
来源：上海证券交易所
3月9日，创新盐田港REIT发布了运营管理机构企业名称变更的公告。公告显示，基于运营管理机构发展需要，其公司名称变更为“深圳市深圳港物流发展有限公司”。
来源：深圳证券交易所
今年全国两会期间，全国政协委员、上海证券交易所总经理蔡建春在提案中建议，一是明确REITs属于《证券法》规范的证券品种，对REITs的发行、交易、信息披露、投资者保护等事项予以规定；二是明确REITs发行交易相关安排；三是明确REITs管理架构和持有人会议机制，建立健全REITs持有人会议机制，解决运行管理效率问题；四是明确REITs税收、会计处理、国有资产转让等相关配套机制，解决约束激励问题；五是明确REITs市场的监管安排和法律责任，解决法律责任主体和责任机制等问题。
全国政协委员、广东证监局党委书记杨宗儒在提案中建议，进一步扩大试点范围，丰富REITs底层资产类型，同时也要加快REITs专项立法，建立符合REITs特点的发行、上市、交易、信息披露等制度安排。
全国人大代表、深交所总经理沙雁在议案中建议，修改基金法，为简化REITs产品结构提供法律支持。并建议推动符合条件的基金管理公司和基础设施行业龙头企业设立专门从事REITs业务的子公司，更好发挥基金管理公司的资本运作能力和原始权益人的专业运营能力。
Q1：城市轨道交通REITs的资产类型和特点是什么？
A：城市轨道交通为采用轨道结构进行承重和导向的车辆运输系统，依据城市交通总体规划的要求，设置全封闭或部分封闭的专用轨道线路，以列车或单车形式，运送相当规模客流量的公共交通方式。城市轨道交通包括：地铁系统、轻轨系统、单轨系统、有轨电车、磁浮系统、自动导向轨道系统、市域快速轨道系统等，具有节能、省地、运量大、全天候、无污染（或少污染）又安全等特点，属绿色环保交通体系，特别适应于大中城市。
按照 958 号文的试点行业分类，城市轨道交通属于交通基础设施中的铁路项目。目前申报基础设施 REITs 的城市轨道交通项目一般为客流量大、收益好的地铁线路。
Q2：城市轨道交通REITs的资产运营成熟度有什么要求？
（1）项目运营时间原则上不低于 3 年。对已能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求。运营时间一般以竣工验收日或开通运营日或取得第一笔现金流日期起算。对于年客运量达到或接近设计客运量，并收益稳定的项目可适当放宽；
（2）项目现金流投资回报良好，近 3 年内总体保持盈利或经营性净现金流为正；
（3）项目收益持续稳定且来源合理分散，直接或穿透后来源于多个现金流提供方。因商业模式或者经营业态等原因，现金流提供方较少的，重要现金流提供方应当资质优良，财务情况稳健。项目现金流主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入；
（4）以地铁 PPP 项目特许经营权或线路经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；对于入池资产包含线路土地使用权和项目所有权的非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。
Q3：城市轨道交通REITs对原始权益人的要求有哪些？
（1）优先支持有一定知名度和影响力的行业龙头企业的项目；
（2）发起人（原始权益人）、项目公司、基础设施运营管理机构近 3年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务等方面无重大违法违规记录。项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题或重大合同纠纷。
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受邀约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
（三）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
（四）终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
（五）税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。
本基金由上海国泰君安证券资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站https://www.gtjazg.com/进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
