众所周知，中国在房地产上的政策一直坚持“房住不炒”原则。随着疫情得到逐步控制，房地产行业景气度持续回暖，并出现局部过热的迹象。从数据情况看，2020年1-7月，房地产开发投资累计达到7.53万亿元，同比增长3.40%，7月单月同比增长11.67%，增速进一步加快；商品房销售额累计达到8.14万亿元，同比下降2.1%，降幅自2月以来不断收窄，其中住宅销售额累计达到7.27万亿元，同比增长0.40%，降幅快速收窄并首次实现正增长。销售价格上，2020年3-6月，百城住宅价格指数涨幅环比持续扩大，其中除三线城市环比涨幅有所波动之外，一、二线城市环比涨幅均呈不断扩大趋势；土地市场方面，2020年1-7月，100大中城市成交土地占地面积同比增加4,052.68万平方米，成交土地溢价率保持在15%左右，土地市场热度保持较高水平。
于是，从7月开始，从中央到部分地方政府，行业政策在呈现收紧迹象。2020年8月15日21世纪经济就报道，监管部门出台政策收紧房地产融资，新规设置“三道红线”将房地产企业分为四档，并根据房地产企业所处档位控制其有息负债规模的增长。具体来看，“三道红线”一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1倍，根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，档位依次下降，以有息债务规模作为融资管理的操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。如果三道红线全部触及（即红档），房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条（即橙档），有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条（即黄档），增速不得超过10%；均未触及（即绿档），不得超过15%，此外，对于近一年拿地销售比超过40%或过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等予以限制。
“三道红线”这一地产新规将于2021年1月1日正式落地。根据2020年半年度数据来看，有中南建设、中梁控股、绿地控股等12家房企已经触及三条红线。融创、佳兆业等9家房企触及两条红线。碧桂园、新城控股等13家房企触及一条红线。可以预想，“三道红线”将推动部分企业或通过加速推盘提升销售回款速度，或通过控制和压缩表内债务水平降低表内杠杆比率，以满足相关要求。为快速降低杠杆率，部分房企可能采取债务出表、合作开发、明股实债等方式，这或将推升房企对表外债务的依赖程度，扩大表外债务规模，而非实际债务负担真实下降，加大了市场对房企真实债务负担的判断难度。
《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，中国居民对房地产很有“好感”。调查报告的样本城镇居民家庭户均总资产为317.9万元，其中户均实物资产253万元，占到家庭总资产的八成。实物资产中74.2%都是住房资产，相当于住房资产占到家庭总资产的六成。这一方面是对自住房的重视，二是中国商品房制度建立以来，房价持续且相对稳定地上涨，居民可以借助杠杆的作用放大收益，也就是资产的历史表现也起了一定的作用。但是未来房产增值预期正在发生改变。在房住不炒政策引导下，在“三道红线”不久落地的情况下，我们迎来了后地产时代，许多投资者已经开始对投资大类资产重新思考。事实上，多资产配置的需求将提升，在更有广度和深度、更有效率和更加复杂的资本市场中，居民将更加依赖具有专业投资能力的管理人。金融投资产品日渐丰富。投资者也有更多元的投资需求，在中国居民的大类资产的频谱上，有股、债以及股债相关的产品，可转债、ABS、黄金、商品、衍生品、绝对收益以及正在试点的REITs等另类资产也丰富了股债之间的空白。
在“三道红线”和这种投资多元需求背景下，头部资管行业齐全的产品线无疑吸引了许多投资者目光，它的发展势头也正说明了这点。2018年，中国资管行业规模达109万亿人民币，过去五年年化增速28%。后地产时代，理财需要重新思考，所幸，投资者不是没有选择的方向。
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