洞见 | 聚焦REITs资产价值特质，回归长期理性投资

近日，继首批九只基础设施REITs二级市场表现持续走高受到投资人追捧后，新发行的两只基础设施REITs在这个冬日再次引爆了投资人的热情，其优异的首日上市表现也成为年末资本市场的“热搜”。

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首批九只表现抢眼，

新上市REITs受到市场追捧

12月14日，华夏越秀高速REIT在深圳证券交易所成功发行上市。首日表现突出，开盘价为7.868元/份，盘中一度涨至29%，全天涨幅达到22.76%，当日收盘价为8.716元/份，成交金额2.78亿元。12月17日，建信中关村REIT正式在上海证券交易所上市，开盘价为4.160元/份，开盘即涨停，也成为首只上市当日涨停的REITs。

这次新上市两只REITs的强劲表现主要原因有几个方面：

首批基础设施REITs“赚钱效应”明显

截至12月17日，首批九只基础设施整体市值上涨19.20%，其中首创水务REIT涨幅最大，上市至今涨幅高达44.24%，九只REITs平均上涨幅度也达到25.14%。

▼表：首批REITs交易价格涨跌情况

数据来源：Wind、国泰君安资管整理

投资人参与热度高于首批九只REITs

这一批项目相较于首批上市的九只产品而言，一方面，项目整体发行周期较长，投资人前期了解沟通地更为充分，有更多的投资人参与其中；另一方面， 11月银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》（下称《通知》），从保险机构资质、投资标的条件、风险管理流程等都方面明确保险资金投资公募REITs的相关监管要求，为保险资金参与公募REITs提供了监管支持，保险机构参与公募REITs投资的热情进一步激发，最终使得参与机构显著增加，这也进一步促进了REITs市场的火热。如下表所示，本次无论是网下投资人还是公众投资人部分的认购比例明显低于首批项目，投资人的热情可见一斑。

▼表：已发行REITs的网下及公众部分认购情况

数据来源：Wind、国泰君安资管整理

临近年末，资金避险情绪渐浓

适逢2021年末，加上股票市场板块波动较大，资金的避险情绪明显升温，而作为拥有资产价值和稳定收益的基础设施REITs就自然成为投资人青睐的“避风港”。

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充分认识REITs的

特点和风险

但是，在这一片繁荣下，REITs市场的各方参与方更应该清醒地认识到潜在的投资风险，共同呵护和促进REITs市场长期、健康、稳定发展，而理性参与REITs投资更是市场稳定的重要前提。因此，对于投资人来讲应当充分认识到REITs作为新兴金融产品的特点和风险：

中等收益、中等风险是主要特点

基础设施REITs产品具有收益稳定、安全性强的特点，是典型的中等收益、中等风险的金融产品。从国际经验看，基础设施REITs产品受市场因素影响出现收益大幅波动的情况较少。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是REITs作为投资产品的“角色定位”。

底层资产和运营收益的内在特质不支持暴涨暴跌

基础设施REITs的底层资产主要是基础设施项目，分为产权类资产，如产业园、仓储物流园区等，还有特许经营权类资产，如高速公路、污水处理、供水供热等。基础设施REITs的收益来源有两部分，一部分是较为稳定的分红收益，另一部分是底层资产增值收益。对于我国基础设施公募REITs而言，分红派息收益将会是主要部分。资产增值往往与周边大宗交易市场的行情息息相关，需要一个长期的过程。由此可见，无论是产权类或特许经营权类的底层资产增长逻辑，还是每年通过资产运营获取的租金和收费收益的增长逻辑，基础设施REITs的内在特质都不支持这类的金融产品暴涨暴跌。

追本溯源，聚焦估值和收益

投资REITs应当重点关注资产的估值合理性，和长期持有中关注资产运营收益情况。REITs产品的特性决定了其内在价值支撑是底层资产的价值。国内基础设施REITs的底层资产为产业园、高速路、市政工程设施等基础设施资产，此类资产的特征是有长期稳定收益，不适合作为短期炒作的标的。REITs产品中对基础设施资产的估值方法均采用收益法，即基于未来收益的折现，过高的二级市场价格意味着未来收益率的持续走低。

▼表：截至2021年12月17日，

国内已发行REITs的相关数据统计

数据来源：Wind、国泰君安资管整理

由上表可见，已上市的所有REITs市值/净资产已超过1，部分产品已接近1.5，市值较资产的溢价率处于较高水平。而源于二级市场价格高涨，产权类REITs以市值计算2022年预计分派率已全部下降至4%以下，部分产品已接近3%，与十年期国债收益率（2.85%）相当，资产派息率的下降风险也是需要引起投资人重点关注的。

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结语

REITs市场尚处于起步阶段，行稳方能致远。对于基金公司、券商等金融机构和监管部门应当进一步将投资人教育工作做扎实，当好“看门人”，为REITs市场保驾护航；广大投资人也应该充分认识REITs的本质和投资风险，聚焦基础设施资产的价值和运营情况，切忌盲从跟风、追涨杀跌，不要忽视REITs投资的风险，对于REITs这一创新金融产品要理性对待，坚持长期的价值投资。

编辑：国泰君安资管REITs团队

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