国泰君安东久新经济REIT（场内简称“东久REIT”）的网下询价结果今日出炉，认购价格为3.035元/份，按5亿份的发售份额计算，预计募集资金总额约为15.175亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。该产品将于9月20日起正式发售，基金代码为：508088。
公告显示，剔除无效报价后，69家网下投资者管理的167个配售对象全部符合《询价公告》规定的网下投资者的条件，报价区间为2.980-3.137元/份，拟认购数量总和为1,236,500万份，为初始网下发售份额数量的100.94倍。资金的火热认购体现出底层资产的优质稀缺。wind数据显示，今年以来产权类公募REITs平均收益为14.46%，产业园区类REITs更是表现出色，成立半年以上的产业园区REITs的平均年化收益率为40%，优于仓储物流、生态环保等各类公募REITs项目[1]。
根据基金份额发售公告，东久REIT的初始战略配售基金份额数量为3.25亿份，占发售份额总数的比例为65%；网下初始发售份额为12250万份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的70%；公众初始发售份额为5250万份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的30%。最终网下发售、公众发售合计份额为本次发售总份额扣除最终战略配售份额，最终网下发售份额、公众发售份额将根据回拨情况确定。
东久REIT具有区位好、产业新、项目优、发起人强的四大特点。四处底层资产坐落于上海和苏锡常各地的国家级开发区内，属于长江三角洲的重点区域，产业政策支持力度较大。园区的产业类型以高新材料、汽车装备与精密器械等智能制造类行业为主，属于新兴产业集群及高科技特色产业。目前园区出租率达到100%，租户集中度低，前五大租户中仅有一家租户租金收入占比超过10%，整体抗风险和抗周期优势凸显。发起人东久工业是国内领先的产业基础设施综合服务平台提供商，聚焦城市圈带发展战略，布局长三角、京津冀、粤港澳大湾区及中西部等重点区域和城市，具有丰富的产业园区建设及运营管理经验。
目前基础设施资产整体已达到稳定成熟的运营状态，现金流稳定且投资回报良好。基金份额发售公告显示，本基金基金份额认购价格为3.035元/份，发售规模为5亿份，据此计算的基础设施项目价值为15.175亿元。本基金2022年7月1日-2022年12月31日期间预测现金分派率为4.86%（年化），2023年预测现金分派率为4.94%[2]。
东久REIT是由国泰君安证券资产管理公司作为基金管理人和资产支持证券管理人的第二单公募REITs，也是国泰君安继张江光大园REIT成功上市、临港创新产业园REIT成功获批后的第三单公募REITs，彰显了国泰君安在基础设施REITs领域的领先优势和专业能力。早在2019年试点伊始，就在集团体系内建立了横跨多部门的公募REITs联合推进小组，统筹全集团优质资源和专业力量，全力打造覆盖公募REITs业务全链条、各环节的综合金融服务能力。
东久REIT将于9月20日（下周二）起正式发售，公众投资者可按3.035元/份的认购价格通过场外认购和场内认购两种方式购买。场内认购需要通过证券公司的证券账户进行操作，投资者在证券APP搜索框内输入508088即可进入认购界面。若在场内首次认购公募REITs基金，需要先开通REITs场内交易权限。场外认购银行渠道为中国银行和兴业银行；第三方渠道为蚂蚁基金和同花顺。
公募REITs单笔最低认购金额为1000元（含参与费），超过1000元（含参与费）的应为1元（含参与费）的整数倍。不同于股票、债券打新中签后才缴款，REITs的公众投资者在认购时就需要全额缴纳认购资金及认购费。如果公众投资者的认购总量超过公众发售总量，将按照比例进行配售。举例来说，如果公众投资者募集规模为10亿，但在募集期末日有100亿认购规模，则每个投资者能买到自己申请认购规模的1/10。
注[1]：市场有风险，投资需谨慎；历史收益不代表未来。数据来源为wind，截至2022年9月15日。
注[2]：数据来自基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，现金分派率计算方式为本年可供分配金额/基础设施基金发行份额募集的资金。本文所述现金分派率预测值并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺。
风险提示
尊敬的投资者：
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
（三）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
（四）终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
（五）税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。
本基金由上海国泰君安证券资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站https://www.gtjazg.com/进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
