截至4月21日，已发行上市基础设施REITs 27只，已受理待审批基础设施REITs 2只。
已上市27只REITs总市值达928.020亿元，上周REITs市场整体走势小幅上升后下跌， REITs市场总市值下跌0.965%。
截至4月21日收盘，已上市27只REITs总计市值928.020亿元，上周REITs市场总市值下跌0.965%。上周越秀高速REIT涨幅最大，为1.672%，上周中关村REIT涨幅最小，为-9.161%。
图表1▼已上市27只REITs情况概览
数据来源：Wind、国泰君安资管
上周REITs市场小幅上升后下跌，一周走势情况如下图所示：
截至2023年4月21日，27只REITs总市值自上市以来累计涨幅2.101%，其中深圳能源REIT累计涨幅最高，达35.210%，上市以来，REITs市场整体走势如下图所示：
上周合计成交量4.095亿股，成交额20.795亿元，区间换手率168.489%。各资产类型方面，上周园区基础设施REIT成交量最高，共计1.786亿股；生态环保基础设施REIT成交量最低，共计0.169亿股。另外在成交额占REITs总成交额比重中，园区基础设施REIT（31.791%）排名较高，生态环保基础设施REIT（5.089%）排名较低。
图表4▼上周成交量、成交额与换手率情况
图表5▼上周REITs成交量及交额情况
图表6▼上周REITs换手率情况
图表7▼分资产类别交易情况
图表8▼分资产类别交易情况
截至4月21日收盘，已上市27只REITs的收益率情况如下表所示：
图表10▼已上市REITs收益率统计
数据来源：Wind、国泰君安资管
注：以市值计算预期收益率=基金招募说明书公开披露基础设施项目2023年可供分配金额（年化）/截止2023年4月21日收盘基金市值，谨供参考
截至4月21日，暂无已获批待上市REITs。
4月18日，4单产品（盐田港REIT、蛇口产园REIT、张江光大REIT、普洛斯REIT）的基金管理人分别发布关于以通讯方式召开基金份额持有人大会的公告，大会将针对产品扩募及新购入资产事项进行表决。前述基金份额持有人大会的召开将象征着首批REITs扩募进入实际落地阶段。
4月18日，长沙城市发展集团有限公司启动公募REITs项目基金管理人、资产支持专项计划管理人、财务顾问招标工作。
该基础设施公募REITs项目计划以湖南先导洋湖再生水有限公司污水处理厂作为首发资产，同步研究商业不动产资产发行公募REITs可行性，计划申报规模在10-20亿元。
4月19日，国家发改委新闻发言人孟玮在新闻发布会上表示，支持符合条件的民间投资项目通过发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)等方式盘活项目，提升民间资本参与国家重大工程和补短板项目的积极性。
值得一提的是，去年年末国家发改委就曾发布《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》。文件指出，支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。在发行基础设施REITs时，对各类所有制企业一视同仁，加快推出民间投资具体项目，形成示范效应，增强民营企业参与信心。
Q1：如原始权益人控股股东或者其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，适格原始权益人应当符合哪些条件？
A：根据沪深交易所发布的保障性租赁住房REITs规则适用指引，原始权益人控股股东或者其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人应当在资产、业务、财务、人员和机构等方面与商品住宅和商业地产开发业务有效隔离，保持相对独立。
以已发行的华润有巢REIT为例，原始权益人有巢住房租赁（深圳）有限公司（以下简称“有巢深圳”）隶属华润置地体系，关联方业务范围涵盖商品住宅和商业地产开发。有巢深圳在招募说明书中明确其资产、业务、财务、人员和机构等方面均与关联方有效隔离，保持相对独立。
Q2：如原始权益人控股股东或者其关联方的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人应如何管理发行REITs回收资金？
A：根据沪深交易所发布的保障性租赁住房REITs规则适用指引，原始权益人控股股东或者其关联方的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人应当建立并落实回收资金管理制度，实行严格闭环管理，确保净回收资金用于新的基础设施补短板重点领域项目建设，切实防范回收资金流入商品住宅或商业地产开发领域。
以已发行的华润有巢REIT为例，其招募说明书中披露，有巢深圳的董事会负责建立健全回收资金管理制度并确保制度的有效实施。回收资金管理制度对回收资金使用的申请、分级审批权限、决策程序、风险控制措施及信息披露程序均作出了明确规定。回收资金投资项目通过有巢深圳子公司或其关联方实施的，该子公司或其他关联方也应遵守该回收资金管理制度。
Q3：保障性租赁住房基础设施基金对原始权益人发行阶段信息披露提出了什么额外要求？
A：根据沪深交易所发布的保障性租赁住房REITs规则适用指引，保障性租赁住房基础设施基金的招募说明书在常规应披露的信息外，还应当披露以下三方面的信息。
其一是原始权益人的股权结构、业务开展情况、在建和拟建的保障性租赁住房项目，以及在资产、业务、财务、人员和机构等方面的独立性情况等。
其二是基础设施项目权属情况、土地性质及取得方式、保障性租赁住房认定依据、运营合规性、历史运营数据，以及所在地区保障性租赁住房供需情况、运营模式、配租和租金管理制度等。
其三是原始权益人对回收资金用途作出的承诺、回收资金管理制度（如有），以及回收资金拟投项目建设主体、总投资额、投资缺口、建设内容和建设进展等。
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受邀约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
（三）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
（四）终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
（五）税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。
本基金由上海国泰君安证券资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站https://www.gtjazg.com/进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
