截至10月13日，已发行上市基础设施REITs 28只，已发售基础设施REITs 1只，已反馈基础设施REITs 2只，已受理基础设施REITs 3只，已申报基础设施REITs 1只。截至10月13日收盘，上周REITs市场小幅下跌，已上市28只REITs总市值（除权后）达891.910亿元，全市场公募REITs总权益（除权前）960.006亿元，总权益（除权前）相较于已上市REITs总发行市值涨幅-1.570%。
截至10月13日收盘，已上市28只REITs总市值（除权后）891.910亿元，全市场公募REITs总权益（除权前）960.006亿元，总权益（除权前）相较于已上市REITs总发行市值涨幅-1.570%。上周平安广州广河REIT涨幅最大，达0.316%，国泰君安东久新经济REIT跌幅最大，达-4.867%。
自上市交易以来，国泰君安临港创新产业园REIT涨幅最大，总权益（除权前）相较于总发行市值涨幅达22.152%；华夏中国交建REIT涨幅最小，总权益（除权前）相较于总发行市值涨幅达-33.591%。
图表1▼已上市28只REITs情况概览
注1：除权后现价，指基金份额现价。
注2：除权前现价，指在基金份额现价的基础上加回其自发行以来对应分红金额后的价格。由于公募REITs高分红的特征以及特许经营权类REITs“付息兼还本”的本质，除权前现价可更好的体现REITs产品的二级市场交易情况。
注3：产品期间内涨跌幅，反映产品总市值（含首发及扩募）与产品总募集金额（含首发及扩募）对比的涨跌情况。
数据来源：Wind、国泰君安资管
2023年10月9日至2023年10月13日，REITs市场小幅下跌，走势情况如下图所示：
2023年10月9日至2023年10月13日，合计成交量2.642亿股，成交额11.303亿元，区间换手率1.407%。各资产类型方面，上周园区基础设施REIT成交量最高，共计1.280亿股；生态环保基础设施REIT成交量最低，共计0.134亿股。另外在成交额占REITs总成交额比重中，园区基础设施REIT（36.913%）排名较高，生态环保基础设施REIT（5.945%）排名较低。
图表4▼上周成交量、成交额与换手率情况
图表5▼上周REITs成交量及交额情况
图表6▼上周REITs换手率情况
图表7▼分资产类别交易情况
图表8▼分资产类别交易情况
截至10月13日收盘，已上市28只REITs的收益率情况如下表所示：
图表10▼已上市REITs收益率统计
数据来源：Wind、国泰君安资管
注1：以市值计算预期收益率=基金招募说明书公开披露基础设施项目2023年可供分配金额（年化）/截止2023年10月13日收盘基金市值，谨供参考。
注2：发行市值涵盖产品首发市值及扩募市值。基础设施项目可供分配现金流包括产品整体资产组合（首发项目及扩募项目）可供分配现金流。
截至10月13日，已获批待上市REITs共有1只，情况如下表所示：
上周，2只产品发布解除限售公告，部分满足解除限售条件的份额于10月13日至10月16日解除限售。
10月9日，临港REIT发布公告，自2023年10月13日起，该基金将有0.6496亿份的场内份额和0.0504亿份的场外份额满足解除限售条件。本次解除限售后，剩余场内限售份额为0.40亿份，无剩余场外限售份额。本次解除限售的份额上市流通后，临港REIT可流通基金份额将从0.90亿份增加至1.60亿份，在全部基金份额中的占比从45%上升至80%。
10月9日，东久REIT发布公告，自2023年10月16日起，该基金将有3.1375亿份的场内份额和0.1125亿份的场外份额满足解除限售条件。本次解除限售后，剩余场内限售份额为1.00亿份，无剩余场外限售份额。本次解除限售的份额上市流通后，东久REIT可流通基金份额将从1.75亿份增加至4.00亿份，在全部基金份额中的占比从35%上升至80%。
来源：上海证券交易所
10月10日，张江产业园REIT发布项目重大变化情况的公告，披露哲库科技（上海）有限公司（以下简称“哲库科技”）于2023年7月31日提前退租的影响及应对措施。哲库科退租后张润大厦出租率为49.30%，9月末出租率为57.19%。提升了约8个百分点。张润大厦项目2023年9月末的出租率较6月末的出租率94.05%下降了约37个百分点，较2022年9月末出租率96.53%下降了约39个百分点。
公告披露了以下两项应对措施，以缓释因哲库科技提前退租对基础设施项目现金流造成的不利影响：
（1）上海张润置业有限公司（以下简称“张润置业”）没收哲库科技续签协议项下租赁保证金约1,039.8万元作为违约金，归基金财产所有。
（2）如哲库科技在《哲库科技租约》项下支付的租赁保证金等款项不足以弥补其造成的损失的，则原始权益人上海张江（集团）有限公司和上海张江集成电路产业区开发有限公司就哲库退租事件造成的张润置业损失进行赔偿，并于2024年7月31日或之前付清前述款项。
10月10日，合肥高新REIT披露2023年三季度主要运营数据。
合肥高新REIT持有3个项目，7月至9月，高新君道项目出租率平均值为94.27%，高新睿成项目出租率平均值为89.08%，合肥创新产业园一期出租率平均值为91.81%。
来源：深圳证券交易所
10月11日，北京保障房REIT发布基金收益分配公告。公告显示，收益分配期间为2023年1-6月，北京保障房REIT每10份基金份额可获分红0.5504元，本次基金拟分红金额总计0.2752亿元。本次分红为北京保障房REIT2023年度第1次分红，分红金额占收益分配期间可供分配金额的99.98%。
10月11日，山东高速REIT发布公众发售基金份额提前结束募集的公告。由于公众投资者认购踊跃，发售首日，基金公众投资者认购总量已超过公众发售总量。基金公众发售基金份额认购截止日提前至10月10日，自10月11日起不再接受公众投资者认购申请。
10月13日，山东高速REIT发布认购申请确认比例结果公告。数据显示，基金募集期内，网下投资者有效认购申请确认比例为83.52788586%，公众投资者有效认购申请实际确认比例为33.38162178%。
10月11日，张江产业园REIT 2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目事项已由毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）完成对新购入项目公司上海张润置业有限公司的交割审计，并出具了新购入项目公司的交割审计报告。
根据交割审计报告，新购入项目公司于交割日（2023年6月6日止）总资产合计6.92亿元，负债合计5.86亿元，所有者权益合计1.06亿元。截至公告发布日，基金已根据相关协议约定支付了第一期转让价款；后续将继续根据相关协议约定及交割审计情况支付第二期及第三期转让价款。
10月12日，光大环境（00257.HK）发布公告，公司计划申请发行公开募集基础设施领域不动产投资信托基金并于中国境内证券交易所上市，公司部分附属公司持有的基础设施项目将作为底层基础设施资产。建议交易的细节及基础设施公募REITs设立方案尚未最终确定。
根据《香港联合交易所有限公司证券上市规则》第15项应用指引，建议交易可能构成公司的分拆，且可能有上市规则第14章项下的影响。公司将适时就建议交易向有关监管机构申请批准。公司已经根据PN15向香港联合交易所有限公司提交了建议交易的分拆方案。
10月13日，南京建邺产业园REIT正式申报，或成为南京首单公募REITs。项目发起人为南京市建邺区高新科技投资集团有限公司，以建邺国际研发总部园自持载体为底层资产申报基础设施REITs项目，预计发行总规模19亿元。
10月13日，建设银行披露保租房公募REITs项目申报发行进展。
建信住房作为原始权益人，以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs。目前，国家发改委已正式受理项目申报。项目构成香港联交所证券上市规则《第15项应用指引》（以下简称“PN15”）下的分拆，公司已按照香港联交所规定提交PN15申请，并获得香港联交所核准。
10月13日，中国交建REIT披露基金原始权益人权益变动的提示性公告。2023年6月7日至2023年10月12日期间，原始权益人中交投资有限公司（以下简称“中交投资”）和中交第二航务工程局有限公司（以下简称“中交二航局”）以集中竞价交易方式增持基金份额共计0.1023亿份，占基金已发行份额总数的1.02%。其中，中交投资增持基金份额共计0.0636亿份，占基金已发行份额总数的0.64%，中交二航局增持基金份额共计0.0388亿份，占本基金已发行份额总数的0.39%。
本次增持计划实施前，中交投资持有基金份额1.2亿份，持有份额比例为12.00%；中交二航局持有基金份额0.6亿份，持有份额比例为6.00%。
本次增持实施后，中交投资持有基金份额1.264亿份，持有份额比例为12.64%；中交二航局持有基金份额0.639亿份，持有份额比例为6.39%。此外，增持主体及其一致行动人合计持有基金份额2.225亿份，合计持有份额比例为22.25%。
10月8日，工业和信息化部等六部门印发《算力基础设施高质量发展行动计划》。计划中提出加大金融支持，推动符合条件的项目申报发行基础设施领域不动产投资信托基金，支持社会资本向算力产业流动。
10月8日，深圳市地方金融监督管理局等五部门联合印发《深圳市关于金融支持科技创新的实施意见》。意见中提出，鼓励高新技术园区发行基础设施公募REITs，助力园区企业轻资产运营转型；建设优质创新资本中心和世界一流交易所，支持深圳证券交易所塑造具有创新市场特色的全球资产配置平台，建设高质量的固定收益产品、交易型开放式指数基金（ETF）、衍生品、不动产投资信托基金（REITs）板块，构建具有全球影响力的指数体系。
10月12日，云南省商务厅、云南省发展和改革委员会等十三部门联合印发《云南省促进家居消费实施方案》。方案中提出支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），加大培育推广力度，鼓励相关企业将优质资产纳入现已上市REITs扩募项目。
10月12日，广州市地方金融监督管理局等五部门联合印发《广州市加大力度支持科技型企业融资的若干措施》。文件中鼓励科技型企业充分利用科创票据、科技创新公司债券、不动产投资信托基金（REITs）等融资工具。支持广东股权交易中心为科技型企业提供综合金融服务。支持保险资金、家族财富公司等社会资本加大对科技型企业的投资力度。
10月13日，上海证券交易所、深圳证券交易所在中国证监会、金融监管总局的统筹指导下，向中国人寿资产管理有限公司、泰康资产管理有限责任公司、太平洋资产管理有限责任公司、中国人保资产管理有限公司、平安资产管理有限责任公司等首批5家保险资产管理公司出具无异议函，同意其试点开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。
保险资产管理公司参与ABS及REITs业务，是保险资金与资本市场互相促进、协同发展的重要举措。一方面，将畅通优质基础设施资产入市渠道，丰富ABS、REITs产品供给；另一方面，将充分发挥保险资产管理公司在基础设施领域丰富的投资、管理、运营经验，促进资本市场与保险资金形成良性互动，共同推进多层次REITs市场建设。
Q1：对于高速公路类公募REITs项目，如何处理剩余收费期限内的改扩建事项？
A：若能够合理预计基础设施项目有较大可能在短期内进行改扩建，则在以该基础设施项目作为底层资产申报发行公募REITs时，需要对以下事项进行明确：
1、在招募说明书中需要对改扩建方案、改扩建投资金额、收益测算、对投资者收益可能的影响、基金扩募的实施程序、回购机制等进行详细的披露。同时，在基金合同和招募说明书中进行充分的风险揭示。
2、律师事务所在出具的法律意见书中做出明确的法律意见，基金管理人需要就改扩建事项做出重大事项说明。
Q2：对于高速公路类公募REITs项目，如何判断其是否构成分拆上市？
A：整体而言，境内上市公司发行公募REITs视同重大资产出售，不属于分拆上市；港股上市公司发行公募REITs可能触发分拆上市规则，需根据所在交易所监管规则履行分拆上市程序。
境内关于分拆上市的规定为《上市公司分拆规则（试行）》（中国证券监督管理委员会公告〔2022〕5号）。根据该公告，上市公司分拆是指上市公司将部分业务或资产，以其直接或间接控制的子公司的形式，在境内或境外证券市场首次公开发行股票并上市或者实现重组上市的行为。发行公募REITs不符合前述分拆上市的定义，不属于分拆上市。
根据《香港联合交易所有限公司证券上市规则》第15项应用指引的相关规定，上市公司分拆项目公司发行公募REITs的情况构成分拆上市，需要取得香港联合交易所的批准。已经发行的沪杭甬REIT及越秀高速REIT属于该种情况。
Q3：对于高速公路类公募REITs项目，涉及分拆上市该如何处理？
A：根据国家发展改革委办公厅《关于印发基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报材料格式文本的通知》，针对上市公司直接或间接持有的项目，如涉及分拆上市事宜，应说明取得相关监管部门关于分拆上市意见的情况，例如沪杭甬REIT于2021年1月29日获得香港联交所上市委员会书面同意；如不涉及分拆上市事宜，应说明具体原因并请律师事务所出具相关法律意见。因此，在申报发改委的法律意见书中，律师应对是否构成分拆上市发表意见。
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受邀约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
（三）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
（四）终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
（五）税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。
本基金由上海国泰君安证券资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站https://www.gtjazg.com/进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
