标准厂房公募REITs首次扩募“箭在弦上”，国泰君安东久新经济REIT发布拟扩募公告

2024年3月26日，国泰君安东久新经济REIT（简称“东久REIT”）发布《上海国泰君安证券资产管理有限公司关于决定国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告》，拟通过扩募发售募集资金，认购国君资管东久新经济产业园基础设施二期资产支持专项计划（暂定名）的全部资产支持证券，并最终投资于拟购入基础设施项目。

2022年5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号），重点阐述了有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资良性循环的意义并明确了后续工作方向，提出建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。2022年5月31日，沪、深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》，正式拉开了基础设施公募REITs扩募的大幕。截至目前，已有4单基础设施公募REITs项目完成扩募份额发行上市。本次东久REIT扩募将成为市场上首个扩募购入标准厂房资产的公募REITs项目。

得益于标准厂房的经营稳定特性，东久REIT上市以来业绩表现亮眼。截至2023年末，基础设施项目平均出租率为99.39%。根据东久REIT最近公布的公告信息显示，2024年2月1日基础设施项目出租率为98.26%。

稳定的经营业绩也为投资人带来了良好的投资回报。2023年4月，东久REIT进行了上市后的第一次分红，分配金额为2,587万元。2023年12月，东久REIT进行了第二次分红，分配金额为4,352万元。根据2023年度第4季度报告，东久REIT 2023年度可供分配金额累计额为8,101.34万元，较上市招募说明书预测值超额完成约8%。

优秀的业绩表现也反映在了二级市场价格上。截至2024年3月26日，东久REIT收盘价为3.158元，相较发行价涨幅为8.36%（除权前），在产权类特别是园区基础设施公募REITs产品中名列前茅，表明了市场投资人对东久REIT的经营业绩和投资价值的认可。整体来看，东久REIT上市后经营情况稳定，经营业绩良好，符合市场预期。

东久REIT本次扩募拟购入基础设施项目包括：江苏省南通市通州区金新街道三姓街村、花家渡村的东久（南通）智造园，重庆市渝北区龙兴镇天康路1号的东久（重庆）智造园一期，重庆市渝北区龙兴镇天康路3号的东久（重庆）智造园二期（与东久（南通）智造园、东久（重庆）智造园一期合称“拟购入基础设施项目”）。

区域位置方面，拟购入基础设施项目分别位于江苏南通高新技术产业开发区及重庆两江新区内，区域内半导体、汽车、高端制造等产业基础雄厚、经济活力强劲，为基础设施项目的持续稳定运营和资产的保值增值创造了良好的外部条件。

资产类别方面，拟购入的基础设施项目均为标准厂房产业园区资产，符合东久REIT的投资策略，新老资产间的管理协同效应明显，能够产生一定的规模效应，基金管理人及运营管理机构的管理边际效率可得到提升。

实施效果方面，本次扩募发行完成后，东久REIT的基金总资产和净资产规模将同时增加，基金持有的基础设施项目数量和所属区域进一步增多，分散程度提升，抗风险能力将得到进一步增强。同时，东久REIT的规模增加及新投资者的引入有助于进一步提升东久REIT二级市场的流动性。

与企业IPO募集资金多用于拟建或在建项目不同，基础设施公募REITs扩募的募集资金所购入的基础设施项目整体更加稳定成熟。根据法规要求，基础设施公募REITs须将80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，穿透资产支持证券以及其持有的项目公司全部股权，最终持有底层基础设施项目。同时，拟购入基础设施项目标准与首发一致，需满足收益性、合规性等多方面的严格要求，资产整体运营管理需达到成熟稳定水平。

扩募并购入基础设施项目提升基金核心指标的确定性较强。东久REIT计划将本次扩募的募集资金投向前述拟购入基础设施项目。根据法规要求，拟购入基础设施项目需有利于基础设施基金增强持续运作水平，提升综合竞争力和吸引力。另根据首批扩募项目公开披露信息，在基金装入扩募项目后，未来可供分配金额以及分派率均实现了一定程度的提升，东久REIT本次扩募的相关情况有待相关文件进一步公开披露。

对基础设施公募REITs市场而言，扩募并购入基础设施项目是进一步推动基础设施公募REITs常态化发行和市场规范健康发展的重要举措，是未来基础设施公募REITs市场规模快速增长的有效机制。基础设施公募REITs扩募可与首发项目形成乘法效应，快速提升公募REITs市场规模、吸引新投资者加入，进一步提升基础设施公募REITs二级市场的流动性，推动基础设施公募REITs二级市场稳定健康发展。国外成熟公募REITs市场发展经验表明，公募REITs市场单数少而单只产品体量大，未来扩募机制将成为基础设施公募REITs市场规模扩容以及产品发展壮大的主要渠道。

对企业而言，基础设施公募REITs扩募并购入基础设施项目，是验证企业投融资良性循环的最佳实践。退出机制的建立和持续验证，将形成示范效应，助力企业前端业务中债务和权益多种形态的融资通畅、获取更多投资人青睐。东久新宜在2023年新成立多支美元厂房基金，投资类别与东久REIT专注的底层资产范围一致，东久新宜前端投融资将与东久REIT扩募产生持续的良性互动。2024年3月，东久新宜连续第三年以最高票数荣膺2023年PERE全球大奖“中国年度最佳公司”（“Firm of the Year: China”），以及“亚洲年度最佳资金募集”（“Capital Raise of the Year”）殊荣。另一方面，更多扩募项目落地以及与二级市场的良性互动也将对其他首发项目形成重要的经验参考和示范，吸引首发项目发起人踊跃参与扩募，实现优质资产持续盘活上市，与全市场共享发展成果、实现互利共赢。

对投资者而言，扩募资产是对已装入资产的有益补充，有助于分散资产的持有风险，基础设施公募REITs市场规模的扩大，对于二级市场平稳健康发展大有裨益。当前，基础设施公募REITs市场虽然已突破千亿规模，但相较其他产品品类，规模提升空间巨大。市场规模的稳步提升将吸引更广泛的市场机构投入更多人力物力进行项目研究、推动市场对基础设施公募REITs的合理定价，辅助二级市场交易价格保持平稳、避免突发事件造成市场恐慌和踩踏。同时，当前公募REITs的市场规模以及市场流通盘整体偏小，二级市场的定价容易受到少数资金的负面影响。展望未来，在首发项目和扩募项目合力推动下，基础设施公募REITs市场规模将得到稳步提升，上述问题将在一定程度上得到缓解，市场有望实现又好又快健康发展。