11月24日，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”）获中国证监会批复和上海证券交易所无异议函。
持续拉动保租房新增投资，响应中央“三大工程”建设目标
国泰君安城投宽庭保租房REIT拟发行资产是上海城投集团持有的优质保障性租赁住房（简称“保租房”）江湾社区、光华社区。今年10月底中央金融工作会议强调，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设。保租房作为我国住房保障体系的重要组成部分，对缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。近年来，上海市聚焦新市民、青年人的租赁需求堵点、痛点和难点，充分挖掘供给潜力，“十四五”期间计划新增建设筹措保租房47万套（间）以上。
上海城投集团始终践行“人民城市”重要理念，主动承担保障性住房建设任务。自2018年至今，集团已建设了8个租赁住房社区，落实房源逾16,000套，总建筑面积约90万平方米，建成交付后预计可服务人数超过2万人。本项目的发行上市能够整合、盘活集团存量的优质资产，同时回流资金将作为集团旗下新建保租房项目的资本金继续投入，通过不断将资产注入到该上市平台中，形成新项目投资、建设、运营、上市的良性循环，建立保租房业务可持续发展模式，对打造长三角区域企业存量保租房资产盘活标杆案例具有典型示范意义。
本次拟发行项目江湾社区、光华社区均位于上海市杨浦区，毗邻上海城市副中心之一的江湾-五角场，地处杨浦区大创智重点功能区，临近尚浦领世、湾谷科技园、创智天地等办公园区，板块内国际知名企业和高科技企业众多，复旦大学、同济大学、上海财经大学等名牌高等院校林立。两个项目合计供应近3,000套高品质保租房，为周边科技金融等行业企业、高校单位解决人才安居问题，帮助企业留才引才，促进区域产城融合发展。
江湾社区、光华社区步行可达地铁10号线，交通便利。社区采用了高品质、标准化房屋装修，内部配备便捷齐全的生活配套设施和商业服务设施，周边紧邻各大商圈，满足租户的日常生活需求。加之周边产业为两个项目带来了大量年轻高知客群，长期租赁意愿较强且支付能力较为稳定。稀缺的优质保租房资产和旺盛的住房需求将成为本项目出租率及收益的核心保障。
纵览各大已上市REITs资产类型，保租房板块表现尤为稳健。当前我国保租房需求旺盛、供给稀缺，为保租房REITs稳定的业绩表现提供有力支撑。就已上市保租房REITs项目的运营表现来看，三季度底层资产出租率都维持在较高水平，当期经营业绩和可供分派金额均超预期，具备较强的抗周期属性。本次项目市场提供了一线核心区域的优质保租房资产，对打造REITs市场中的保租房板块及增强投资者价值修复信心具有重要意义。
本项目是长三角区域企业首单保租房REITs，也是国泰君安首单保租房REITs项目，由国泰君安资管公司作为基金管理人和资产支持证券管理人，国泰君安证券作为财务顾问。国泰君安深耕基础设施REITs领域，目前已成功发行三单产权类REITs项目，积累了丰富的项目经验，形成了行业领先优势。未来，国泰君安将依托综合性金融服务优势，以REITs发行为基础，积极探索不动产投资链条及共生共荣的生态体系。
风险提示
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受邀约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
（三）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
（四）终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
（五）税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。
本基金由上海国泰君安证券资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站https://www.gtjazg.com/进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
