2021年5月17日，首批9只公募REITs产品获批，我国公募REITs由此启航。截至2024年4月底，全市场已上市公募REITs 36只，总规模已超千亿元，项目类型覆盖了产业园区、高速公路、仓储物流、保障性租赁住房、消费等基础设施领域，在盘活存量资产、带动新增投资、促进体制机制革新、助力基础设施行业高质量发展以及丰富资本市场投资产品等方面具有重要作用。
公募REITs开闸三周年以来，国泰君安资管勇立行业潮头，深耕REITs市场，打造精品项目。公司目前已牵头完成4单REITs发行并担任其中3单产品的基金管理人，在管项目曾多次作为交易所REITs主题活动参观案例，具备良好的标杆示范效应。
我国境内公募REITs起步稍晚，尽管市场规模逐渐增长，但整体规模有限，无法与美国、日本、澳大利亚、英国和新加坡国外成熟市场相比。
自公募REITs试点工作启动以来，不同行业的主管部门均陆续出台了相应政策支持公募REITs发展，包括保障性租赁住房、能源行业、水利行业、环保行业等，大大提高了公募REITs试点工作的推进效率。同时，监管部门重视程度高，项目审核逐步常态化，项目获批节奏不断加快，不同行业产品陆续面世，公募REITs市场正实现快速发展。
经过三年多的发展，已基本形成以公募REITs为核心的，以Pre-REITs、REITs投资等构成的产业链。相关国资、税务配套制度以及各区域个性化的配套支持体系也已初步建立，为后续发展奠定了坚实基础。
作为企业打造“募投管退”闭环的重要战略性工具，公募REITs能有效促进资金使用效率，形成存量资产和新增投资的良性循环；提高企业直接融资比重，降低企业经营风险。
相比于试点初期，越来越多的基础设施行业企业意识到公募REITs可以帮助他们真正优化财务报表，获得长期的增量权益资金，因此开始主动了解公募REITs这一创新融资模式。
近年来，证监会、国家发改委等监管部门多措并举，大力推动公募REITs市场高质量发展。消费基础设施于2023年正式纳入公募REITs试点范围，未来有望进一步扩大至市场化租赁住房、其他商业不动产、医疗养老等行业领域，推动更多优质项目盘活上市。
公募REITs可提供稳定的分红收益，且具备风险分散、抗通胀等多重优势。它的诞生进一步丰富了资本市场的投资品种，与股票、债券等传统金融工具形成互补，也降低了各类投资者参与基础设施领域投资门槛。
随着前期市场波动，各公募REITs产品预计分派率出现大幅提升，已具备较高配置价值。由于利好政策频频出台，沪深港通、FOF及社保基金等增量资金进场有助于提升市场流动性，加之稳健的产品业绩表现，公募REITs二级市场后续增长空间可期。
与此同时，监管部门、专业机构也持续通过多渠道、多形式大力加强投资者教育，提高投资者对不同资产类型的认知，使其能够理性评估公募REITs投资的价值和风险，有助于形成更加稳定的市场环境。
公募REITs市场的高速发展，也对参与机构的专业能力带来了挑战。在公募REITs业务开展方面，国泰君安资管将公募REITs业务作为公司的核心业务版块之一，始终坚持专业化路线并致力于打造一支具有一线业务经验的精品团队。
在公募REITs运营管理方面，目前国内公募REITs的运营管理系由基金管理人及运营管理机构共同完成，由于不同类型资产的运营模式差异较大，对基金管理人的主动管理及运管协同能力将提出更高要求。
国泰君安资管不断优化运营管理机制，打磨提升主动管理能力。借助已发行公募REITs项目，形成并巩固我们在相关行业的“运管护城河”，同时持续研究其他类型资产，打造我们在不同行业领域的“运管生态圈”。在项目存续期间，公司运营管理团队始终保持高频率的巡场、运营管理事项监控和优化工作。
截至目前，在管3单项目的经营业绩均达成预测要求。东久新经济REIT今年以来分别发布项目扩募公告和全国首份标准厂房REITs领域的ESG报告，在凸显资产长期价值和项目持续生命力的同时，携手各方共同践行可持续发展，展现共创美好未来的长期愿景。
在行业政策和市场建设层面，国泰君安资管积极助力多层次REITs市场建设，在持有型ABS、类REITs和REITs配套产品等领域长期布局，并为配套政策的持续完善建言献策。
在投资者培育方面，公司组织多次投资者交流、踏勘和业绩说明会等专题活动，投资者类型全面覆盖保险、银行、券商、基金、产业投资者和个人投资者，深化全市场投资者对REITs产品的理解，积极践行REITs市场投资者培育工作，持续完善REITs生态体系建设。
未来，国泰君安资管将凭借在资产证券化和REITs领域的领先优势，持续拓展全国市场并有序拓宽REITs资产类型。重点聚焦产业园区、保障性租赁住房、生态环保、清洁能源和市政等行业领域，持续深挖优质资产。公司将持续秉承高标准、严要求的原则，在不断提升REITs管理规模的同时，为投资者谋求稳健的投资收益。
风险提示
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受邀约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
（三）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
（四）终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
（五）税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。
本基金由上海国泰君安证券资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站https://www.gtjazg.com/进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
