提要：近来有很多电话咨询有关作为海外居住民在英国租金收入缴税如何计算的问题？觉得很有必要对于现有的相关房租税务做一个分析。海外房东税务政策是针对拥有英国房产收入的海外人士的征税政策，不论个人是否居住在英国，所有的房产英国租金收入在英国都应纳税。
英国房地产市场一直是全球资产的避风港，越来越多的海外人士购置英国房产，出租自己的房屋赚取收益，轻轻松松做名英国房东。除伦敦之外，最具有投资前景的英国城市还有曼彻斯特、格拉斯哥及布里斯托。
可是！身边好些个房东朋友并没有清晰的纳税意识，缺乏对英国税法的了解、没有及时申报、或者不了解如何减免相应税收，造成了比较大的麻烦！
按照现行政策，海外房东在英国购买投资房产之后，要及时委托会计师向英国税务局完成海外房东（NRL）登记, 否则的话地产中介有责任从海外房东的租金收入中代抵扣20%的基本税向税局交付，会计师要在每年1月31日前完成年度房租收入申报。任何拥有出租房产的房东，用于支付出租房的银行按揭利息，可以从房租收入的个人所得税中免于交税。对于很多个人所得税税率达到40%或45%税率的高收入人士而言，这项税收减免的幅度也高达对应的40%或45%。英国政府将限制出租房按揭利息免税的税率，从2020年开始，所有房东的免税税率统一限制在20%。
什么样的情况下需要付税？
作为个人房产投资者，您需要根据您所有英国的房产租金利润向英国税务局申报纳税；年度租金利润的计算是在一个税务年度（从每年的 4 月 6 号到来年的 4 月 5号）以应收租金减去相应费用而得。
什么样的费用可以抵扣？
可抵扣费用一般包括以下：
会计费用、广告费用、房屋交接清点费、清洁费用、租金管理费、地方议会费、园丁费用、保险费、贷款利息、法律及专业咨询费用、中介费用、房屋管理费用、维修费用、电费、煤气费、水费、地方政府税、装修及维修费用。
对于资本性质的费用，在计算租金纳税基数时将不允许抵扣，例如购买土地，房屋的本金及房屋改造费用。相反，这些将作为购买成本增加卖房时的投资基数。
一般情况下，折旧或摊销不允许在计算利润时作为抵减。但是，对于商业房产，一些固定资本的摊销允许作为抵扣费用。
对于住宅房产，虽然折旧或摊销不允许，在出租提供家具的前提下，可以选择10%磨损津贴补偿方式作为费用抵减。从2016年4月开始，所有出租房的折旧费税收减免将受到严格限制，只有真正装修出租房和更新家具的实际花费，才能从房租收入中减免个人所得税。现行政策，无论出租房房东每年是否真实装修房产或更换家具，10%的房租收入都能自动享受税收减免，从2016年4月开始，只有实际花费才能减免税收。
要付多少税？
针对于 2016-2017 税务年度，如果年收入不超过£32,000，个人所得税税率为20%， 如果年收入介于£43,000到 £150,000，税率为 40%，如果年收入超过£150,000，税率为 45%； 部份国家的海外房东可根据双边税法协议来申请相应的英国税务年度免税额，16/17为£11,000，17/18增加到£11,500。我们要确认的是， 根据双边税法（Digest of Double Taxation treaties）规定，我们这里所针对来自中国大陆及英联邦国家地区的香港及马来西亚的房产投资者在英国的收入不可以申请英国居住民享有的税务年度的免税额。
何时申报与交税？
一般情况下，在上交个人纳税申报前，纳税人需要以预付款的形式来预缴税款，分别在税务年度中的 1 月 31 号和 7 月 31 号前缴纳，如果还有余额需要缴纳，则需要在下个 1 月 31 号之前缴清。
最后，每一年政府都可能对税收进行调整，所以及时了解最新的房租税收法律条例是有必要的。作为房东，在英国需要大家有较高的纳税意识，不然因为自己的一时失误可能会带来意想不到的影响。
Sophie Lin FCCA 英国注册会计师
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