作为深圳最为成熟的片区，福田还有八个类型或较大面积土地适合现行的几种主要开发政策（城市更新、土地整备、招拍挂出让），在未来的十年内，这八类区域将成为福田房地产投资增长的主要潜力和项目。
1.香蜜湖度假村
香蜜湖度假村最早建于上世纪八十年代初，是当时城郊地区的度假胜地，其与中心城区的位置关系、全国知名度、人气，类似于今天的东部华侨城。1992年，正大公司与特区发展公司（现特发集团）合资成立香蜜湖度假村有限公司，拥有香蜜湖约240万㎡的土地使用权。
随着香蜜湖逐渐成为城市最中心的一部分，度假村持有的土地不断被收回了约100万㎡，开发修建了熙园、水榭花都和香蜜湖1号、特发小区、明德实验学校，党校、规划大厦、土地房产交易大厦、梅林水厂以及红荔路项目等。剩余的约140万㎡在最近十五年保持了稳定，红荔路以南部分出租给汽车4S店和餐饮业，红荔路以北部分基本空闲。土地持有人还是度假村公司，显然，已成为福田核心城区最大的单一地主之一。
目前，这140万㎡的土地价值显而易见，按照城市更新的政策，是可以整体重建的。但是，由于体量巨大，地段优越，不可能完全由企业自身主导其重建方向和规模，并且，贡献用地也不会少。
根据最新的了解，这个片区将作为福田CBD的延伸，不管最终规划如何，都一定会包含商务办公、文化休闲、自然生态等多种业态，由于周边豪宅林立、配套成熟、毗邻深南大道，其未来的办公环境、人气，或许会领先前海很长时间，也会领先南山的双总部很长时间。
2.深圳高尔夫球场
与香蜜湖地块一街之隔，是福田核心城区另一块大面积优质土地：深圳高尔夫球场，面积约130万㎡，土地合同出让期已于2015年到期，地主仍然是特发集团。这块地的关注度很高，各方主要有三种处理意见：规划重建、改为公园、继续作为高尔夫球场。显然，继续作为高尔夫球场不具备可能性，使用效率太低，不适应深圳对土地的迫切需求，支持者寥寥；作为公园，当然是极为人性化的一种选择，在写字楼包围的片区中留下一块公园绿地，是曼哈顿级别的大手笔，但是在当前普遍的开发激情下，这种选择恐怕有点理想化，不符合城市发展热火朝天的整体氛围。因此，只剩下一种可能，就是重建。
由于和度假村地块毗邻，主要的土地使用权人又都是国有企业特发集团，因此，两块地统一规划、统一建设，形成地块总面积2.7平方公里的超大项目，是未来最有可能的发展方向，片区前景不可限量。
3.车公庙旧工业楼城市更新
车公庙目前已有4个更新单元，除去这4个单元，仍然还有约20栋旧工业楼，由于工业楼业主相对单一，片区位置也非常优越，将成为城市更新的重要区域之一，更新方向也会以商务办公为主。
4.华强北旧工业楼城市更新
华强北片区的西南角、华强北路沿线已经改造得非常完善，东南角也已经有两个城市更新单元，地上空间开发重点在华强北路以东的区域，这里的用地以旧工业楼和旧办公楼为主，业主也相对比较单一，毫无疑问，未来改造的重点是商务办公。
5.八卦岭旧工业楼城市更新
八卦岭已有两个更新单元，剩余旧工业楼还有约60栋，城市更新潜力巨大，也是唯一的开发路径。更新方向上也不适合商务、办公，因为既不位于交通枢纽地区，同时面临着东面笋岗大量工改工的压力。合理的功能选择是向西面的体育馆靠拢，打造成体育文化的汇聚片区，借助体育馆已形成的体育活动人气，形成城区内最富盛名的体育休闲区域。
6.尚未列入城市更新计划的城中村
三沙一尾：片区毗邻红树林生态保护区，地理位置也很优越，并且被主干道合围，是一个相对独立完整的区域，主要的地主有五个，上沙村、下沙村、沙嘴村、沙尾村、金地工业区。其中金地工业区、上沙村的一部分已经列入更新计划，剩余还有很大区域没有列入计划，未来做城市更新或土地整备，都可以释放很大片的开发土地；
新洲、石厦、水围、皇岗：这四个村面积很大，被住宅区包围，城市更新或土地整备是主要的方向。由于北面挨着福田中心区，这四个村做办公物业将很难出售出租，商业也很难与中心区竞争，居住、教育、养老是这个片区真正的刚性需求。
景田新狮村、梅富村、布尾村：景田片区未来或许成为福田居住价值最高的片区，东面是莲花山，南面和西面是待开发的香蜜湖度假村，是成片高端商务区包围的区域。片区内除了天健工业园更新单元外，其他都是住宅区，尽管有些已经很老旧，但目前的政策并不支持住宅区改造，所以只有三个小规模的城中村，是未来这个片区开发的潜力地块。当然，这个片区有几个很小规模的住宅区，楼龄很长、建筑质量已经很差，不是完全没有住宅区改造的可能。
下梅林、上梅林、福田村、赤尾村：之所以将这四个村放到一起，是因为梅林和福田南是目前福田区人口最拥挤、学位最紧张的片区。而这四个村如果要改造，也只能选择居住方向，所以，未来更新的重点是要配建学校。
岗夏村、沙埔头村、埔尾新村：岗夏村西片区已经造就了多个亿万富翁，剩余的东片区也还会造就一批富翁，沙埔头村和埔尾新村也有机会造就不少富裕村民，主要是因为其地理位置好，未来开发一定会走高端路线。
7.旧改难度大的两个旧村：田面村、福田村福新坊
这两个村位于生态线内，改造起来困难得多。实际上，在2005年划定生态线之前，两个村与其他村一样，位置优越、潜力巨大，但是，由于生态线划定后两个村落在了线内，因此，无法按照任何一种路径进行开发。据了解，村里一直争取调出生态线，但目前来看，还有不少前期工作要做，因此，暂时无法自主决定未来的发展进程。但有一点可以肯定，两个村一定可以通过某种专门的路径，最终获得可开发的土地，只是这个时间和获得土地的位置，难易预计。
8.储备土地
目前福田区还有一些储备用地，其中比较著名的就是特区报社旁的那块绿地。这类土地如果用作经营性用地，原则上都是招拍挂，价格肯定不菲。
上述九类土地都是寸土寸金，能拿下这些项目，尽管成本不低，但是基本稳赚不赔！
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