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国泰君安临港创新产业园REIT扩募项目正式获批!

国泰君安临港创新产业园REIT扩募项目正式获批! 国泰海通资产管理订阅号
2025-05-31
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2025年5月30日,中国证监会官网和上海证券交易所官网显示,国泰君安临港创新产业园REIT(基金代码:508021,以下简称“本基金”)扩募申请正式取得证监会批复及上交所无异议函,标志着国泰君安临港创新产业园REIT向着做大、做优、做强迈出坚实一步。
这是上海市属国企首单获批的公募REITs扩募项目,也是整个公募REITs市场第6单获批的扩募项目,目前市场还有5单公募REITs扩募项目在申报审核过程中。扩募已经逐渐发展成为公募REITs市场提质扩容的重要抓手,公募REITs市场“首发+扩募”双轮驱动的市场格局正在逐步深化。
国泰君安临港创新产业园REIT本次拟购入基础设施项目为临港集团旗下上市公司——上海临港(SH600848)所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区(以下简称“康桥项目”)。康桥项目围绕上海“3+6”重点产业体系,形成了以集成电路、生物医药、人工智能等核心产业为主的布局。
康桥项目近三年经营情况良好,平均出租率达到95%以上,租约结构稳定,持续运营能力及增长潜力强劲。康桥项目资产估值为15.32亿元,以此为基础计算2025年及2026年康桥项目的分派率预测值分别为4.85%及4.94%,本次扩募预计将有助于提升本基金的分派率表现,起到“增厚效应”。
本次扩募购入康桥项目丰富了国泰君安临港创新产业园REIT的底层资产多样性,一方面提升了本基金的投资分散度和抗风险能力,另一方面依托临港集团的产业链与产业集群优势,可为租户提供“产业孵化-投资-研发-生产-合作”的全链条服务实现新老资产之间的协同效应、规模效应。
同时,本次扩募拟增设临港集团作为本基金的运营管理统筹机构,除了针对首发及扩募运营管理机构单独设置奖惩机制外,也设置了针对全部底层资产整体业绩的考核激励及约束机制,多层次运营管理体系有利于进一步加强本基金的持续稳定运营。
本次国泰君安临港创新产业园REIT扩募的原始权益人上海临港作为临港集团旗下上市公司平台,以园区招商运营、企业专业服务、科创产业投资为主业,争做一流的园区创新生态集成服务商和总运营商,积极服务上海国际科创中心建设战略,努力打造园区科创生态、产业生态,加快培育发展新质生产力。
截至2024年末,除康桥项目外,上海临港持有或运营的主要产业园区基础设施资产共43个、可出租面积约193.26万平方米,资产投资运营管理经验丰富。本次扩募也是临港集团“上市公司+公募REITs”双轮驱动的积极尝试,充分发挥上市平台间的协同优势,助力提升上市公司和临港REIT的核心竞争力及可持续发展能力。
国泰君安临港创新产业园REIT的基金管理人国泰君安资管是国泰海通证券的全资子公司。作为国内最早开展公募REITs业务的专业机构之一,深耕REITs行业多年,具有丰富的公募REITs特别是产业园区REITs投资运营管理经验。
截至目前,国泰海通体系已完成9单公募REITs项目发行(含扩募);在产业园区REITs领域,国泰海通已完成3单REITs项目上市,并且纷纷开展扩募动作,其中1单已完成发行、1单已获批、1单处于申报审批阶段,在产业园区REITs市场板块处于领先地位。
国泰君安资管将继续践行“金融报国”理念,依托国泰海通证券综合性金融服务平台优势,聚焦服务实体经济,构建以公募REITs为核心的多层次REITs生态,同时通过精细化管理持续赋能资产运营、打造公募REITs旗舰品牌,为投资者创造更多价值。

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风险提示

公开募集基础设施证券投资基金(以下简称基础设施基金)采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构,主要特点如下:一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征,80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券,并持有其全部份额,基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权,穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利;二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的,收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%;三是基础设施基金采取封闭式运作,不开放申购与赎回,在证券交易所上市,场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受约。

投资基础设施基金可能面临以下风险,包括但不限于:

(一)基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目,具有权益属性,受经济环境、运营管理等因素影响,基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化,可能引起基础设施基金价格波动,甚至存在基础设施项目遭遇极端事件(如地震、台风等)发生较大损失而影响基金价格的风险。

(二)基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高,收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况,基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响,导致实际现金流大幅低于测算现金流,存在基金收益率不佳的风险,基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外,基础设施基金可直接或间接对外借款,存在基础设施项目经营不达预期,基金无法偿还借款的风险。

(三)流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作,不开通申购赎回,只能在二级市场交易,存在流动性不足的风险。

(四)终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市,导致投资者无法在二级市场交易。

(五)税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负,如果国家税收等政策发生调整,可能影响投资运作与基金收益。

本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项,未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前,应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件,熟悉基础设施基金相关规则,自主判断基金投资价值,自主做出投资决策,自行承担投资风险。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产,但不保证本基金一定盈利,也不保证最低收益。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。 

本基金由上海国泰君安证券资产管理有限公司(以下简称“基金管理人”)依照有关法律法规及约定申请募集,并经中国证券监督管理委员会(以下简称“中国证监会”)许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站https://www.gtjazg.com/进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市,并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证,也不表明投资于本基金没有风险。


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