截至4月25日，已发行上市基础设施REITs 65只，已获批待上市基础设施REITs 3只（含扩募1只），已反馈基础设施REITs 15只（含扩募5只），已受理基础设施REITs 1只（含扩募0只）。截至4月25日收盘，已上市65只REITs总市值（除权后）总计1,895.11亿元，总市值（除权后）较上周五市值涨跌幅为+0.72%；总权益（除权前）为2,118.65亿元，总权益（除权前）较已上市REITs总发行市值涨跌幅为+18.96%。
截至4月25日收盘，已上市65只REITs总市值（除权后）总计1,895.11亿元，总市值（除权后）较上周五市值涨跌幅为+0.72%；总权益（除权前）为2,118.65亿元，总权益（除权前）较已上市REITs总发行市值涨跌幅为+18.96%。本周中金重庆两江REIT市值涨幅最大，为+6.35%；东吴苏园产业REIT市值跌幅最大，为-11.12%。自上市交易以来，华夏北京保障房REIT涨幅最大，总权益（除权前）较总发行市值涨幅达+77.58%；华夏中国交建REIT跌幅最大，总权益（除权前）相较于总发行市值跌幅达-34.39%。
数据来源：Choice、国泰君安资管
注2：除权前现价，指在基金份额现价的基础上加回其自发行以来对应分红金额后的价格。由于公募REITs高分红的特征以及特许经营权类REITs“分红兼还本”的本质，除权前现价可更好的体现REITs产品的二级市场交易情况。
注3：产品期间内涨跌幅，反映产品总市值（含首发及扩募）与产品总募集金额（含首发及扩募）对比的涨跌情况。
2025年4月21日至2025年4月25日，REITs市场整体较为平稳，走势情况如下图所示：
2025年4月21日至2025年4月25日，合计成交量6.7681亿份，成交额29.4656亿元，区间换手率0.7758 %。各资产类型方面，上周仓储物流REITs成交量最高，共计2.1272亿份；市政基础设施REIT成交量最低，共计0.0079亿份。另外在成交额占REITs总成交额比重中，仓储物流REIT（25.19%）排名较高，市政基础设施REITs（0.32%）排名较低。
图表5▼上周REITs成交量及交额情况
图表6▼上周REITs换手率情况
图表7▼分资产类别交易情况
图表8▼分资产类别交易情况
截至4月25日收盘，已上市65只REITs的收益率情况如下表所示：
图表10▼已上市REITs收益率统计
数据来源：Choice、国泰君安资管
注1：以市值计算预期收益率=基金招募说明书公开披露基础设施项目2025年可供分配预测金额（年化）/截至2025年4月25日收盘基金市值。如未披露2025年全年可供分配预测金额的基金，以其招募说明书披露的最后一年可供分配预测金额为基准，仅供参考。
注2：市值包括产品首发市值及扩募市值。基础设施项目可供分配现金流包括产品整体资产组合（首发项目及扩募项目）可供分配现金流。
截至4月25日已获批待上市REITs共有3只（含扩募1只），情况如下表所示：
数据来源：各产品招募说明书、上海证券交易所、深圳证券交易所、国泰君安资管
2025年4月19日，中关村REIT发布了建信基金管理有限责任公司关于运用固有资金投资旗下权益类产品的公告。公告显示，建信基金管理有限责任公司将于近日运用固有资金不少于1.8亿元人民币投资旗下权益类公募产品。公司自2024年四季度至2025年一季度已陆续运用固有资金1.73亿元人民币投资旗下权益类公募产品。上述自购资金持有周期均不少于一年。
2025年4月19日，易商仓储物流REIT发布了关于原始权益人变更回收资金使用比例及投向的公告。公告显示，本基金发行时，根据招募说明书中募集资金拟投资固定资产项目情况及相关承诺，原始权益人ESR Group Limited通过本基金发行获得净回收资金金额共计944,759,502元，用于昆山中钢项目、青浦易努项目、国际新材料产业园项目、国际生命科学产业园项目、国际生物医药创新港项目、佛山融金产业园项目、苏州高新区科技城项目。同时，原始权益人承诺拟将90%（含）以上的净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）以项目资本金的方式再次投入到中国的仓储物流项目及仓储物流相关基础设施建设。原始权益人在履行内部有关审批流程后，已向国家发展和改革委员会、江苏省发展和改革委员会等监管部门履行了报备程序并说明了回收资金投向和比例拟变更情况，并于2025年4月17日向基金管理人通知，即原始权益人拟将净回收资金的85%用于募投新项目，并将剩余15%用于补充流动资金。回收资金不再用于国际新材料产业园项目、国际生物医药创新港项目、佛山融金产业园项目和苏州高新区科技城项目，调整昆山中钢项目、青浦易努项目和国际生命科学产业园项目拟使用募集资金规模，同时新增广州增城项目作为新拟募投项目。
2025年4月19日，国家电投新能源REIT发布了关于原始权益人进一步变更净回收资金投向的公告。公告显示，原始权益人承诺拟将90%（含）以上的募集资金净回收资金用于新投资新能源发电项目。本基金成功发行后，原始权益人净回收资金金额284,970.05万元。截止本公告披露之日，净回收资金已使用235,087.51万元，剩余未使用金额49,882.54万元，使用进度为82.50%。原始权益人在履行了内部有关程序后，进一步变更了净回收资金投向，并已向国家发展和改革委员会等监管部门完成了报备，说明了具体情况。
2025年4月21日，江苏交控REIT发布了关于二零二五年三月主要运营数据的公告。公告显示，2025年3月基础设施项目日均收费车流量为42,591辆次，同比上涨12.54%，2025年累计值为42,568辆次，同比上涨15.62%；2025年3月路费收入为3,695.95万元，同比上涨15.26%，2025年累计值为10,266.15万元，同比上涨16.43%。
2025年4月21日，顺丰物流REIT发布了上市交易提示性公告。公告显示，本基金定于2025年4月21日开始在深圳证券交易所上市交易。场内简称：南方顺丰物流REIT；交易代码：180305。截至2025年4月18日，本次上市交易无限售安排的份额为299,148,716份。本基金上市首日以3.290元为开盘参考价，并以此为基准设置上市首日涨跌幅限制比例为30％。本基金非上市首日涨跌幅限制比例为10%。
2025年4月21日，招商高速公路REIT发布了关于基础设施项目2025年3月主要运营数据的公告。公告显示，2025年3月基础设施项目日均收费车流量为14,517辆次，同比下降1.4%，2025年累计值为16,983辆次，同比上涨16.2%；2025年3月路费收入为3,776万元，同比上涨0.9%，2025年累计值为11,142万元，同比上涨10.8%。基础设施项目2025年3月份日均车流量同比小幅下降，通行费收入同比微增，主要原因为2025年3月受大雪天气及春运时间差异影响。分客货车流量看，客车流量同比下滑5.4%，货车流量同比增长4.6%，整体车流量同比小幅下降，因货车流量增加带来的通行费收入高于客车流量下滑导致的通行费收入减少，当月通行费收入同比略有增长。客车流量同比下滑主要受每年春运时间差异影响，2025年春运截止为2月22日，而2024年春运截止时间为3月5日，造成2025年3月客车流量低于2024年同期。
2025年4月22日，京东仓储基础设施REIT发布了关于收益分配的公告。公告显示，收益分配基准日为2024年12月31日，截止至收益分配基准日，基准日公募REITs份额净值为3.2269元，可供分配金额为15,639,933.06元，本次分红比例为95.91%，按照本次分红比例计算的应分配金额为15,000,000.00元，本次公募REITs分红方案为0.3000元/10份基金份额，本次分红为2024年度的第4次分红。
2025年4月22日，东久新经济REIT发布了关于收益分配的公告。公告显示，收益分配基准日为2024年12月31日，截止至收益分配基准日，基准日公募REITs份额净值为3.0458元，可供分配金额为77,682,738.51元，本次分红比例为99.9965%，按照本次分红比例计算的应分配金额为77,680,000.00元，本次公募REITs分红方案为1.5536元/10份基金份额，本次分红为2024年度的第1次分红。
2025年4月22日，南京交通高速公路REIT发布了关于二〇二五年三月主要运营数据的公告。公告显示，2025年3月基础设施项目日均收费车流量为37,307辆次，同比下降4.4%，2025年累计值为40,208辆次，同比下降1.1%；2025年3月路费收入为4,024万元，同比下降3.0%，2025年累计值为11,529万元，同比下降0.2%。
2025年4月22日，深高速REIT发布了关于分红的公告。公告显示，收益分配基准日为2024年12月31日，截止至收益分配基准日，基准日公募REITs份额净值为6.2505元，可供分配金额为47,885,158.50元，本次分红比例为99.99%，按照本次分红比例计算的应分配金额为47,880,000.00元，本次公募REITs分红方案为1.596元/10份基金份额，本次分红为2024年度的第4次分红。
2025年4月22日，深高速REIT发布了关于基础设施项目2025年3月主要运营数据的公告。公告显示，2025年3月基础设施项目日均收费车流量为42,750辆次，同比下降23.7%，2025年累计值为50,849辆次，同比下降12.4%；2025年3月路费收入为2,832.14万元，同比下降17.4%，2025年累计值为9,370.59万元，同比下降7.4%。3月日均收费车流量和路费收入同比下降，主要原因：一是受益阳至常德高速公路扩容工程开通后对本项目的分流影响；二是与本项目连接的G5513长沙至益阳段于2025年3月24日至27日实施路面中修，施工期间对部分路段进行封闭管理，导致期间途经本项目的车流量下降。
2025年4月22日，城投宽庭保租房REI发表了关于收益分配的公告。公告显示，收益分配基准日为2024年12月31日，截止至收益分配基准日，基准日公募REITs份额净值为3.0667元，可供分配金额为67,250,980.75元，本次分红比例为99.9985%，按照本次分红比例计算的应分配金额为67,250,000.00元，本次公募REITs分红方案为0.6725元/10份基金份额，本次分红为2024年度的第2次分红。
2025年4月22日，津开产园REIT发布了关于收益分配的公告。公告显示，收益分配基准日为2024年12月31日，截止至收益分配基准日，基准日公募REITs份额净值为2.4262元，可供分配金额为23,539,336.51元，本次分红比例为98%，按照本次分红比例计算的应分配金额为23,068,549.78元，本次公募REITs分红方案为0.4610元/10份基金份额，本次分红为2024年度的第1次分红。
2025年4月22日，临港创新产业园REIT发布了关于收益分配的公告。公告显示，收益分配基准日为2024年12月31日，截止至收益分配基准日，基准日公募REITs份额净值为4.1527元，可供分配金额为33,431,132.02元，本次分红比例为99.9966%，按照本次分红比例计算的应分配金额为33,430,000.00元，本次公募REITs分红方案为1.6715元/10份基金份额，本次分红为2024年度的第1次分红。
2025年4月22日，中国交建REIT发布了关于二〇二五年三月主要运营数据的公告。公告显示，2025年3月基础设施项目日均收费车流量为23,699辆次，同比上涨4.1%，2025年累计值为27,477辆次，同比上涨13.5%；2025年3月路费收入为3,510万元，同比下降1.1%，2025年累计值为10,926万元，同比上涨2.2%。
2025年4月22日，山东高速REIT发布了关于二〇二五年三月主要运营数据的公告。公告显示，2025年3月基础设施项目日均收费车流量为18,814辆次，同比下降16.5%，2025年累计值为19,327辆次，同比下降15.8%；2025年3月路费收入为2,435万元，同比下降6.8%，2025年累计值为6,427万元，同比下降9.6%。本月通行费收入环比增长的主要原因分析：一是3月（31天）较2月（28天）多3天，二是2月春节至元宵节期间为本项目货运低谷期。本月日均车流量同比降低的主要原因分析：一是2025年春运结束日期比2024年有所提前（2024年春运为1月26日至3月5日，2025年春运为1月14日至2月22日），使得3月客车车流量同比有所降低；二是济南至菏泽高速公路（“济菏高速”）于2024年12月20日完成改扩建恢复通车，因济菏高速改扩建而转移到鄄菏高速的车辆逐步回流至济菏高速。
2025年4月22日，安徽交控REIT发布了关于二〇二五年三月主要运营数据的公告。公告显示，2025年3月基础设施项目日均收费车流量为20,999辆次，环比下降20.55%，同比下降0.7%，2025年累计值为25,309辆次，同比上涨10.28%；2025年3月路费收入为8,012万元，环比上涨16.58%，同比上涨3.11%，2025年累计值为23,921万元，同比上涨9.65%。本月日均车流量环比下降的主要原因是2月春运期间（2月1日至2月22日）免费车流量及客车流量较大。本月收入环比上升的主要原因，一是3月天数（31天）比2月天数（28天）多3天；二是2月1类客车中7座以下（含7座）载客车辆免费通行时间为4日，3月无免费情况。
2025年4月22日，广州广河REIT发布了关于二〇二五年三月主要运营数据的公告。公告显示，2025年3月基础设施项目日均收费车流量为141,180辆次，同比下降1.67%，2025年累计值为134,611辆次，同比下降1.18%；2025年3月路费收入为6,530万元，同比上涨0.02%，2025年累计值为18,823万元，同比下降2.18%。
2025年4月22日，蛇口产园REIT发布了关于收益分配的公告。公告显示，收益分配基准日为2024年12月31日，截止至收益分配基准日，基准日公募REITs份额净值为2.2227元，可供分配金额为43,143,968.62元，本次分红比例为93.43%，按照本次分红比例计算的应分配金额为40,311,408.78元，本次公募REITs分红方案为0.2830元/10份基金份额，本次分红为2024年度的第3次分红。
2025年4月23日，苏州恒泰租赁住房REIT发布了关于公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售的公告。公告显示，本基金原定的公众投资者募集期限自2025年4月22日起至2025年4月23日（含）。截至2025年4月22日，本基金公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限。根据《华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》《华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金发售公告》的有关规定，华泰证券（上海）资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）决定提前结束公众投资者的募集，2025年4月22日为公众投资者最后认购日，自2025年4月23日起本基金不再接受公众投资者的认购申请。基金管理人将按照本基金基金份额发售公告中的相关约定对公众投资者有效认购申请采用“全程比例配售”的原则予以确认，未确认部分的认购款项在募集期结束后退还给投资者，敬请投资者留意资金到账情况。最终向公众投资者发售的基金份额数量由回拨机制（如有）及比例配售决定。回拨（如有）及“配售比例”将另行公告。基金管理人将于《华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同生效公告》中披露本次最终配售的结果。本基金战略投资者和网下投资者的募集期限保持不变，仍为2025年4月22日起至2025年4月23日（含）。
2025年4月23日，华夏北京保障房REIT发布了2024年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书（草案）、基金合同（草案）、基金托管协议（草案）和法律意见书等文件。本招募说明书显示，基金本次扩募拟发售金额不高于9.462亿元（含）且不低于8.300亿元（含）；拟发售份额上限为2.832亿份（含），其中拟发售基金份额数量上限=拟发售金额上限/（2025年4月23日（不含当日）前20个交易日的交易均价×90%）×（1+调增比例），其中调增比例约为10%。本次扩募发售待基金份额持有人大会表决通过后实施。
2025年4月23日，宁波交投REIT发布了关于二〇二五年三月主要运营数据的公告。公告显示，2025年3月基础设施项目日均收费车流量为58,260辆次，同比上涨0.34%，2025年累计值为54,367辆次，同比上涨6.67%；2025年3月路费收入为20,499万元，同比上涨0.20%，2025年累计值为53,684万元，同比上涨4.27%。
2025年4月23日，重庆两江REIT发布了2025年第一次分红的公告。公告显示，收益分配基准日为2025年3月31日，截止至收益分配基准日，基准日公募REITs份额净值为2.6149元，可供分配金额为18,463,247.13元，本次分红比例为95%，按照本次分红比例计算的应分配金额为17,540,000.00元，本次公募REITs分红方案为0.4385元/10份基金份额，本次分红为2025年度的第1次分红。
2025年4月23日，联东科创REIT发布了关于2025年第一次分红公告。公告显示，收益分配基准日为2024年12月31日，截止至收益分配基准日，基准日公募REITs份额净值为3.2320元，可供分配金额为16,874,357.09元，本次分红比例为99.86%，按照本次分红比例计算的应分配金额为16,850,000.00元，本次公募REITs分红方案为0.3370元/10份基金份额，本次分红为2025年度的第1次分红。
2025年4月23日，沪杭甬REIT发布了关于二〇二五年三月主要运营数据的公告。公告显示，2025年3月基础设施项目日均收费车流量为23,548辆次，同比下降13.61%，2025年累计值为29,704，同比上涨9.31%；2025年3月路费收入为5,616.52万元，同比下降11.78%，2025年累计值为18,885.98万元，同比下降0.76%。3月份日均收费车流量同比下降13.61%，路费收入同比下降11.78%，主要原因一是受春运周期差异影响，今年春运较上年提早结束；二是项目周边国道G329玲珑至於潜段改扩建通车产生的分流效应，对路费收入形成一定影响。
2025年4月23日，大悦城商业REIT发布了关于收益分配的公告。公告显示，收益分配基准日为2025年3月31日，截止至收益分配基准日，可供分配金额为60,049,993.27元，本次分红比例为99.9983%，按照本次分红比例计算的应分配金额为60,049,000.00元，本次公募REITs分红方案为0.6005元/10份基金份额，本次分红为2025年度的第1次分红。
2025年4月23日，印力消费REIT发布了关于基金份额解除限售的提示性公告。公告显示，本基金部分战略配售份额将于2025年4月30日解除限售。本次解除限售份额为505,570,000份，均为场内份额解除限售，无场外份额解除锁定。本次战略配售份额上市流通前，可在二级市场直接交易的本基金流通份额为164,430,000份，占本基金全部基金份额的16.44%。本次战略配售份额解禁后，可流通份额合计为670,000,000份，占本基金全部基金份额的67.00%。
2025年4月24日，中国铁建REIT发布了关于2025年3月主要运营数据的公告。公告显示，2025年3月基础设施项目日均收费车流量为22,880辆次，同比下降8.30%，2025年累计值为25,108辆次，同比下降7.91%；2025年3月路费收入为5,440.53万元，同比下降16.02%，2025年累计值为16133.38万元，同比下降12.55%。2025年3月运营数据较去年同期有所下降，主要原因包括：2025年春运周期于2月22日结束，而2024年3月1-5日仍属于春运周期；基础设施项目受到渝遂高速公路复线北碚至铜梁段（即渝遂复线一期）分流影响，2024年同期渝遂复线一期尚未开通。
2025年4月25日，南京建邺REIT发布了收益分配的公告。公告显示，收益分配基准日为2024年12月31日，截止至收益分配基准日，基准日公募REITs可供分配金额为8,278,094.53元，本次分红比例为99.54%，按照本次分红比例计算的应分配金额为8,240,000.00元，本次公募REITs分红方案为0.206元/10份基金份额，本次分红为2024年度的第1次分红。
2025年4月25日，苏州恒泰租赁住房REIT发布了关于认购申请确认比例结果的公告。公告显示，中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为5亿份,本次发售采用向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价配售、向公众投资者公开发售相结合的方式进行。根据战略配售、网下发售及公众发售认购及缴款情况，经基金管理人确认，本次发售不启用回拨机制。战略配售本基金初始战略配售发售份额为3.5亿份，占本次基金份额发售总量的70%。网下发售的初始基金份额数量为 1.05 亿份，占发售份额总数的比例为 21%,占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%。本基金公众投资者认购的初始基金份额数量为4,500万份，占发售份额总数的比例为9%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。
2025年4月25日，江苏交控REIT发布了关于收益分配的公告。公告显示，收益分配基准日为2024年12月31日，截止至收益分配基准日，基准日公募REITs份额4.4830，可供分配金额为43,522,493.01元，本次分红比例为99.994%，按照本次分红比例计算的应分配金额为43,520,000.00元，本次公募REITs分红方案为1.0880元/10份基金份额，本次分红为2024年度的第3次分红。
Q1：对于相关资产减值计提，年度报告的披露要求是什么？
A：年度报告中应当披露固定资产、无形资产、投资性房地产、商誉等与基础设施项目相关的资产以及其他基础设施基金资产减值计提情况。发生减值比例超过10%的，应当披露发生减值的原因、已采取或者拟采取的措施等。
A：（一）报告期内投资性房地产计量方法变更为采用公允价值进行后续计量的，应当在年度财务报告“投资性房地产”科目附注中披露投资性房地产主要项目的原会计计量方法、原账面价值、入账公允价值、计量方法变动时间、变动依据、对相关科目的影响金额等；
（二）报告期内投资性房地产公允价值变动超过10%的，应当在年度报告中披露投资性房地产的变动原因以及金额；
（三）报告期内投资性房地产公允价值变动或者计量模式转换产生的影响金额占基础设施基金最近一期经审计净利润或者净资产30%以上的，应当在年度报告中单独披露投资性房地产公允价值评估报告、评估说明或者市场价值调研报告。
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受邀约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
（三）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
（四）终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
（五）税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。
本基金由上海国泰君安证券资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站https://www.gtjazg.com/进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
