发行情况：2025年公募REITs市场常态化发行持续提速。截至2025年末，全市场共有79只产品上市，总发行规模（含首发及扩募）达2,154.69亿元，较2024年末增长26%。2025年全年共有20只公募REITs产品首发设立，合计募集资金401.83亿元，新发项目涵盖市政供热、数据中心、农贸市场等创新资产类型，市场品类持续丰富；全年共有5只产品扩募发行，规模达71.51亿元，扩募机制逐步常态化，“扩募驱动”成为市场容量增长的新引擎。
交易情况：2025年公募REITs二级市场整体表现稳健，全年累计涨幅（复权）为10.88%。各行业板块均实现正收益，其中消费板块表现最为突出，年内累计涨幅（复权）上涨28.72%；产业园区板块年内累计涨幅（复权）相对较小，为2.01%。市场走势呈现明显行业分化，消费、租赁住房等稳定现金流类资产受资金青睐，部分周期性行业则承压运行。
经营收益情况：从可供分配金额来看，2025年度约57%的公募REITs产品[1]超预期完成可供分配金额的目标。分行业看，产权类REITs中，数据中心板块表现最为突出，凭借数字经济发展带来的资产需求提升，完成率均值高达165.20%，消费、仓储物流、租赁住房板块完成率亦位居前列，分别为107.40%、102.37%和100.07%；产业园区REITs整体仍面临租赁市场供需压力，完成率不足95%。经营权类REITs中，市政和水利设施板块依托民生属性的稳定经营，完成率领先，分别达111.27%和107.42%；交通、能源、生态环保板块完成率相对偏低，分别为89.05%、84.89%和84.76%。
机构间REITs市场：机构间REITs市场在2025年迎来爆发式增长，成为多层次REITs市场体系的重要支撑，全年共发行28只产品，发行规模超532亿元，较2024年末大幅增长410%，底层资产覆盖交通、产业园、IDC、能源、商业物业等多元类型，资产范围较往年显著拓展。交易所全年受理42只、审核通过38只机构间REITs，平均审核周期仅81天，发行与审核效率大幅提升。机构间REITs的项目培育功能持续发挥，与公募REITs形成高效互补，为资产提供全链条证券化支持，推动行业迈入协同发展的新阶段。
2025年，公募REITs市场在规模扩容、机制完善、品类创新上实现多重突破，行业迈入高质量发展的深化阶段，同时业绩与交易的分化也标志着市场进入“优中选优”的新周期。一级市场上，常态化发行持续推进，全年新发20只公募REITs，5只产品完成扩募，商业不动产REITs试点正式启动并于2026年初集中申报12单项目，资产边界持续拓展。二级市场整体实现10.88%的复权涨幅，各行业均录得正收益，消费板块以28.72%的涨幅领跑，产业园区板块涨幅相对偏低，行业分化特征凸显。收益分配端持续优化，66只产品完成分红，累计分红金额约109.79亿元，单个项目平均分红频率提升至2.64次，消费板块分红频率增幅显著，切实提升投资者持有体验。政策层面，多部门协同发力，推出2025年版行业范围清单、优化扩募制度、支持民营企业发行、构建多层次市场体系等一系列利好政策落地，沪深交易所缩短扩募间隔期至6个月，完善信息披露规则，为市场后续发展指明方向、注入动力。
展望2026年，公募REITs市场将迎来规模与品类双扩容、创新与协同双提升的全新发展阶段，行业发展的质量和深度将进一步提升，成为长线资金配置的重要标的。规模扩容方面，商业不动产REITs的落地将成为核心增量，同时商业办公、港口、养老设施等新资产类别有望加速入市，扩募与首发双轮驱动的供给格局将进一步强化，个券流动性和市场稳定性持续提升。产品创新方面，REITs ETF研发进程有望加快，指数基金、FOF等配套产品将丰富产品链，进一步降低投资门槛；REITs纳入沪深港通标的可期，有助于吸引国际资本，二级市场活跃度与定价效率双提升。在运营管理方面，随着市场供给增加，投资者将更加注重资产的“优中选优”，运营能力成为核心竞争力，商业不动产REITs的推出进一步凸显运营指标的重要性，专业管理团队将获得估值溢价，行业分化加剧。此外，机构间REITs与公募REITs的协同发展将持续深化，机构间REITs的项目培育功能持续发挥，多层次REITs市场体系不断完善，为资产提供全链条证券化支持，推动行业迈入高效规范、互补共生的高质量发展新周期。
[1]部分产品上市时间在年末，根据监管规定无需披露定期报告。该完成比例仅统计了披露定期报告的77单公募REITs。
2025年，公募REITs市场已逐步进入稳定发展轨道，“首发+扩募”共同推动市场规模持续增长，行业范围进一步扩容。2025年国家发展改革委发布782号文、2025年版基础设施REITs项目行业范围清单，推动公募REITs市场扩围扩容、高质量发展，中国证监会就启动商业不动产REITs试点征求意见，标志着公募REITs市场正式拓展至商业不动产领域。
截至2025年末，公募REITs市场共有79只产品发行，总发行规模（含首发及扩募）已达2,154.69亿元，较2024年末增长26%。2025年内有涵盖7大行业范围、25只公募REITs产品（含扩募5只）完成发行，其中包括首单市政REITs、首批数据中心REITs、首单农贸市场REITs成功发行上市。此外，截至2025年末有18只公募REITs产品（含扩募3只）进入证监会审核阶段。
2025年公募REITs首次发行设立产品共计20只，行业类型涉及市政、消费、产业园区、仓储物流、租赁住房、能源、数据中心7大类，发行规模共计401.83亿元。
回顾2025年，公募REITs常态化发行工作稳步推进，底层资产行业类型不断拓宽，包括首单市政REITs、首单供热REITs发行上市（国泰海通济南能源供热REIT），首批数据中心REITs发行上市（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT），首单农贸市场REITs发行上市（易方达华威市场REIT），此外新增多单民营、外资企业参与发行公募REITs（易方达华威市场REIT、汇添富九州通医药REIT、南方顺丰物流REIT、南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT、中金唯品会奥莱REIT、华夏凯德商业REIT、华夏安博仓储REIT），市场加快提质扩容。
表2-1▼2025年首次发行公募REITs基本情况
数据来源：上海证券交易所、深圳证券交易所、国泰海通资管
2025年首次发行20只公募REITs的投资者构成中，原始权益人或其同控关联方持有战配份额平均占比34.96%，战略投资者份额平均占比70.5%；网下投资者份额平均占比20.7%，公众投资者份额平均占比8.8%。2025年新发项目的原始权益人或关联方持有份额占比、战略投资者份额占比相比2024年有所下降，网下投资者份额占比、公众投资者份额占比有所上升，主要系2025年公募REITs一级市场认购热度整体较高所致。
2025年首次发行公募REITs中，各行业板块项目的网下、公众有效认购倍数整体较高，其中能源、消费平均网下有效认购倍数分别达272.95倍、230.85倍，市政、产业园区、租赁住房平均公众有效认购倍数分别达813.44倍、679.23倍、661.93倍，能源、数据中心平均溢价率分别达19.92%、19.18%。
表2-2▼2025年首次发行公募REITs发售情况
注：溢价率系指发行规模高于招募说明书披露拟发行规模（如无，则为资产估值）的比例
数据来源：上海证券交易所、深圳证券交易所、国泰海通资管
2025年共5只公募REITs完成扩募发行，发行规模合计71.51亿元，除华夏基金华润有巢REIT为首单向原持有人配售的扩募项目外，其余4只产品扩募方式均为定向扩募。行业类型涉及产业园区、租赁住房和能源，中航京能光伏REIT为首单经营权公募REITs扩募项目。
2025年5只公募REITs扩募完成标志着市场进一步形成“首发+扩募”双轮驱动模式，优质项目的扩募将成为未来市场容量增长的关键驱动力。
表2-3▼2025年扩募发行公募REITs基本情况
数据来源：上海证券交易所、深圳证券交易所、国泰海通资管
2025年内中国证监会、证券交易所受理及审批通过的公募REITs合计34只（含扩募7只），其中2025年内受理的公募REITs共24只（含扩募3只），2024年受理并于2025年审批通过的公募REITs共10只（含扩募4只）。上述项目行业类型涵盖仓储物流、产业园区、消费、租赁住房、数据中心、交通、能源、市政8大类，2025年项目加速推新。
从审核周期来看，2025年内获批的公募REITs共21只（含扩募5只），受理至获批的平均审核时间为169天，其中首发项目平均审核时间为137天，扩募项目平均审核时间为274天。
表2-4▼2025年受理/获批公募REITs基本情况
数据来源：上海证券交易所、深圳证券交易所、国泰海通资管
截至2025年末，公募REITs市场共有78只产品挂牌上市，总市值合计2,184.63亿元。排除新发规模的影响后，2025年内全市场市值累计涨跌幅为+6.81%，其中产权类公募REITs总市值年内累计涨跌幅为+13.14%，经营权类公募REITs总市值年内累计涨跌幅为-2.15%。
剔除分红对市值的影响后，2025年内公募REITs市场累计涨跌幅（复权）为+10.88%。
注：公募REITs市场整体走势体现2025年每一交易日所有已上市公募REITs收盘价涨跌幅（复权）的平均值（按当日收盘市值加权平均），以2024/12/31收盘价为基数1
公募REITs伴随宏观经济走势的预期波动经历了整体的涨跌，整体来看，市场在2024年情绪较好，2025年呈现先涨后跌的态势，进入2026年初，资金方配置需求依然明显，市场开年迎来显著上行。
2025年度，各行业公募REITs产品市场走势呈现显著分化。其中市政、数据中心板块年内市值累计涨幅最大，为+45.19%、+43.40%；生态环保板块年内市值累计跌幅最大，为-5.99%。
就二级市场交易量而言，2025年度已上市公募REITs合计成交量327.27亿份，相较2024年增长23.21%；成交额1,429.24亿元，相较2024年增长39.82%。其中产业园区板块成交量最高，占市场整体的30.28%；交通板块成交额最高，占市场整体的23.09%。
表3-1▼2025年公募REITs市场分行业市值及交易情况
注：2025年末总市值系指该行业所有已上市公募REITs截至2025年末收盘市值的总和，2025年总市值涨跌幅为该行业2025年末总市值相比2024年末总市值（2025年末已上市但2024年末未上市的产品以发行规模计算）的涨跌幅
剔除分红对市值的影响后，2025年内各行业板块均实现上涨。其中消费板块年内累计涨幅（复权）最大，为+28.72%；产业园区板块年内累计涨幅（复权）最小，为+2.01%。
注：公募REITs市场分行业走势体现2025年每一交易日该行业所有已上市公募REITs收盘价涨跌幅（复权）的平均值（按当日收盘市值加权平均），均以2024/12/31收盘价为基数
公募REITs不同行业板块中，具有稳定经营业绩的板块二级价格的波动更小，抗跌性更强。受经济基本面的预期影响，公募REITs投资策略也在抗周期和逆周期资产中存在逻辑转换关系，在经济承压时，抗周期资产表现更加优异，而在经济筑底或复苏阶段，顺周期资产具有更大的收益弹性。
截至2025年末，已上市公募REITs共计78只，2025年内有47只公募REITs上涨、31只下跌。涨幅最大的三只公募REITs分别为易方达华威市场REIT（+57.25%）、南方万国数据中心REIT（+46.20%）、国泰海通济南能源供热REIT（+45.19%）。跌幅最大的三只公募REITs分别为中金湖北科投光谷REIT（-24.15%）、易方达广开产园REIT（-20.01%）、浙商沪杭甬REIT（-19.84%）。
自上市以来涨幅最大的三只公募REITs分别为嘉实物美消费REIT（+67.06%）、中金厦门安居REIT（+63.88%）、华夏首创奥莱REIT（+61.06%）。剔除分红对市值的影响后，自上市以来涨幅（复权）最大的三只公募REITs分别为中金厦门安居REIT（+81.69%）、嘉实物美消费REIT（+78.94%）、华夏首创奥莱REIT（+66.65%）。
表3-2：2025年已上市公募REITs市值及交易情况
注1：2025年末现价系指该产品截至2025年末收盘价，2025年末现价（复权）系指该产品截至2025年末收盘价加回累计分红除权金额
注2：2025年市值涨跌幅为该产品2,025.00年末市值相比2024年末市值（2025年末已上市但2024年末未上市的产品以发行规模计算）的涨跌幅；上市以来市值涨跌幅为该产品2025年末市值相比该产品发行规模（含首发及扩募）的涨跌幅
从业绩完成情况来看，2025年，已披露定期报告的77只公募REITs中44只公募REITs达成全年可供分配金额目标，整体完成率较2024年有所下降，不同类型资产业绩完成情况呈现分化趋势，其中数据中心、市政、水利设施公募REITs表现较为亮眼。
从分红来看，2025年各资产类型整体分红频次较2024年提高，单个产品平均分红次数2.64次；受二级市场上涨影响，整体公募REITs预期收益率较2024年降低。
分行业来看，数据中心板块可供分配金额预算完成率为165.20%，位列第一，受益于数字经济发展带来的资产需求提升，两单数据中心项目上架率较高；市政、水利设施板块受益于底层民生属性资产的稳定经营，可供分配金额预算完成率均值分别为111.27%和107.42%，位列第二和第三。消费板块受益于资产质地较优、仓储物流板块受益于供需优化、租赁住房板块受益于个人租户分散，整体业绩均达标，可供分配金额预算完成率均值分别为107.40%、102.37%和100.07%。园区板块受租赁市场承压的影响，可供分配金额预算完成率均值为95.07%；交通板块受路网变化的影响，可供分配金额预算完成率均值为89.05%；能源板块呈现分化趋势，个别项目受保理融资、集中兑付现金的影响，可供分配金额减少，使得整个板块可供分配金额预算完成率均值为84.89%；生态环保板块受中航首钢绿能REIT应收账款暂未回款的影响，可供分配金额预算完成率均值为84.76%。
分项目来看，南方万国数据中心REIT运营表现较好，可供分配金额预算完成率为165.45%，位列第一；建信中关村REIT受租赁情况欠佳影响，可供分配金额预算完成率为30.29%，位列最后。
同比来看，已披露定期报告的公募REITs的2025年度可供分配金额预算完成率均值为98.31%，较2024年度可供分配金额预算完成率均值104.77%有所下降，主要系受部分项目非经营性因素影响所致。
表4-1▼2025年公募REITs可供分配金额完成情况
注1：各公募REITs 2025年度可供分配金额预算完成率=2025年度可供分配金额/2025年度预测可供分配金额，并经过年化调整；对于无2025年预测可供分配金额的产品，采用最近一个年度具备预测值的预测可供分配金额。
注2：对于已完成扩募的公募REITs，对应的2025年度预测可供分配金额根据首发及扩募后的预测值，并结合首发及扩募后对应的时间长度进行年化
数据来源：上海证券交易所、深圳证券交易所、国泰海通资管
（二）分红及预期收益率情况
2025年度，66只公募REITs向投资者进行了分红，累计分配金额109.79亿元，单个项目分红频率平均为2.64次，较2024年的2.52次有所提高。从资产类型来看，交通、消费、水利设施公募REITs分红频率较高，单只产品平均分红次数分别为3.38次、3.13次和3.00次；分板块来看，大部分板块分红频率较上年增长；有16只公募REITs的2025年分红次数最多，均为4次。
注：分红情况根据已上市公募REITs中分红公告日在2025年的REITs产品进行统计，统计截至2025年末，分红比例为分配金额占收益分配基准日累计可供分配金额的比例
数据来源：上海证券交易所、深圳证券交易所、国泰海通资管
截至2025年末，已上市78只公募REITs的预期收益率均值约为5.95%，其中经营权类公募REITs的预期收益率均值为9.47%，产权类公募REITs的预期收益率均值为4.38%；经营权类公募REITs的底层资产到期后价值归零，使得其分红具备“还本付息”的特性，预期收益率普遍高于产权类公募REITs的预期收益率。
分行业来看，交通、生态环保、能源、市政、园区、水利设施、仓储物流、消费、数据中心及租赁住房板块的预期收益率均值依次递减，分别为10.95%、8.98%、8.26%、5.56%、5.31%、5.05%、4.14%、3.88%、2.99%及2.82%。租赁住房板块预期收益率较低，主要系其2025年底层资产运营稳定、市值涨幅较大所致。
注1：以市值计算的预期收益率=2025年度预测可供分配金额（年化）/2025年12月31日收盘基金市值，对于无2025年预测可供分配金额的产品，采用最近一次预测可供分配金额替代
注2：发行市值包含产品首发及扩募的市值，可供分配金额包含产品首发及扩募的可供分配金额
注3：经营权类REITs分红理论上具有“还本付息”的特征，但是由于目前对于本金和利息的拆分方式尚未形成统一结论，因此在计算收益率时未进行拆分。
数据来源：各REITs招募说明书、Choice、国泰海通资管
2025年机构间REITs在政策支持、资产扩容、发行高效等因素的促进下市场规模呈爆发式增长，年内发行共28只，发行规模超532亿元，较2024年末增长410%。
表5-1▼2025年机构间REITs发行基本情况
数据来源：Wind、国泰海通资管
2025年发行的机构间REITs底层资产类型多元，覆盖交通、产业园、公用事业、IDC、商业物业、能源、水务等，较2024年资产范围显著拓展。
（二）2025年申报审核情况
2025年交易所共受理42只机构间REITs，较2024年受理数量增长4.6倍，其中上交所受理36只，深交所受理6只。
2025年交易所共审核通过38只机构间REITs，其中上交所审核通过34只，深交所审核通过4只，受理至审核通过的平均审核时间为81天。
表5-2▼2025年获批机构间REITs情况
数据来源：Wind、上海证券交易所、深圳证券交易所、国泰海通资管
2025年末交易所审核中（已受理暂未获批）的机构间REITs有14只，其中上交所有12只，深交所有2只。
表5-3▼2025年末审核中机构间REITs情况
数据来源：Wind、上海证券交易所、深圳证券交易所、国泰海通资管
1、《基础设施REITs项目行业范围清单（2025年版）》发布
2025年12月2日，国家发展改革委正式发布2025年版行业范围清单，新版清单将发行范围由原有的领域大幅拓宽至15大行业，最为瞩目的是新增了商业办公设施、城市更新设施等类别。同时，针对消费基础设施，政策颗粒度进一步细化，明确将体育场馆、商旅文体健融合综合体以及四星级及以上酒店纳入资产池。这一调整不仅为存量巨大的写字楼和中高端酒店资产提供了退出渠道，也标志着公募REITs从传统基础设施向更广义的不动产领域转型，极大地丰富了底层资产的多元化程度，为市场注入了海量优质标的。
2024年4月12日，国务院印发《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，明确提出要推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，为 REITs 市场的进一步发展提供了政策支持和方向指引。并完善相关政策法规，促进市场的活跃和健康发展。
3、交易所修订发布商业不动产REITs配套业务规则，完善基础制度体系
2025年12月31日，为保障商业不动产REITs试点平稳起步，沪深交易所同步发布核心业务办法、业务指引和业务指南，将商业不动产REITs纳入规则监管范围。本次规则修订从三方面优化市场制度：一是完善基础制度，统一监管框架，明确商业不动产REITs的发行、上市、运作等监管要求；二是优化扩募和发售安排，将扩募间隔期缩短至6个月，优化发售定价安排并允许约定高价剔除机制，进一步提升市场活力；三是强化信息披露，针对商业综合体、酒店等新业态制定差异化的信息披露与核查要求，切实保护投资者权益。
2025年9月12日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，明确积极支持民间投资项目发行上市，加快推动解决项目培育中的问题；11月3日，国务院办公厅发布《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》，提出积极支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs；12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，提出平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道。多部门协同发力，打破民营企业参与REITs市场的壁垒，激发民营企业参与热情。
5、九部门联合发文，支持便民生活圈相关消费基础设施发行REITs
2025年9月1日，商务部等九部门联合发布《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，明确优先支持保障基本民生的社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费基础设施项目发行基础设施REITs，将公募REITs发展与民生保障、城市建设相结合，既助力盘活消费基础设施存量资产，又推动城市一刻钟便民生活圈建设，实现金融服务实体经济的重要目标。
6、多政策明确构建多层次REITs市场体系，推动市场生态完善
2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，提出不断完善市场生态，健全多层次REITs市场体系；基金业协会资产证券化业务委员会工作会议也明确提出，加快推进多层次REITs市场建设，持续拓展机构间REITs市场空间，支持资产运管平台建设，进一步拓宽对存量资产的覆盖。政策端正逐步完善不同种类证券化产品市场定位，为机构间REITs与公募REITs互补发展指明方向，推动形成多层次、差异化的REITs市场格局。
1、首单市政及供热REIT——国泰海通济南能源供热REIT成功发行
2025年2月17日，全国首单市政REIT、首单供热REIT——国泰海通济南能源供热REIT成功发行上市。该项目以济南市供热资产为底层资产，是民生保障与金融创新的重要融合实践，为市政资产盘活提供了可复制的样板，进一步丰富了REITs市场的资产类型。该产品募集规模14.96亿元，截至2025年末，产品二级市场较发行价格涨幅达52.29%。
2、首单农贸市场REIT——易方达华威市场REIT上市
2025年1月24日，全国首单农贸市场REIT——易方达华威市场REIT成功上市。该项目底层资产华威西营里农产品交易中心是福州市区重要的农产品采购流通节点和保供单位，该产品发行是资本市场服务惠民生、促消费、稳增长的生动实践，为创新消费资产投融资模式提供了可复制可借鉴的宝贵经验。
2025年8月8日，南方万国数据中心REIT与南方润泽科技数据中心REIT上市，标志着算力基建正式进入公募投资视野。作为“数字经济”的核心基石，IDC资产具有增长潜力大、客户粘性高、租约结构稳健等特点。数据中心REITs在2025年度可供分配金额预算完成率统计中以平均165.20%的预算完成率高居榜首，展现了极强的创收能力。首批项目的成功，不仅吸引了资本对数据中心类型资产的关注，也是REITs支持新质生产力发展的典型案例。
4、5单公募REITs完成扩募，扩募机制成为市场容量增长核心动力
2025年公募REITs扩募机制常态化运行，全年共有5单产品完成扩募发行，总扩募规模71.51亿元，其中中航京能光伏REIT扩募规模达29.22亿元，成为2025年扩募规模最大的项目；国泰海通临港创新产业园REIT、国泰海通东久新经济REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT也相继完成扩募。扩募项目覆盖产业园区、租赁住房、能源等多个领域，体现了不同类型资产通过扩募实现规模提升的需求，也印证了扩募机制在推动市场容量增长、提升产品流动性方面的重要作用。
5、首批商业不动产REITs集中申报，拟募资超400亿元
2026年初，首批商业不动产REITs集中向证监会申报，截至2026年3月12日合计申报项目15单，拟募集规模预计超400亿元，标志着商业不动产REITs试点进入实质性推进阶段。申报项目涵盖购物中心、奥特莱斯、商业综合体、办公、酒店等多个业态，包括国泰海通砂之船REIT、国泰海通崇邦REIT等，其中国泰海通砂之船REIT拟募集规模达50.64亿元，成为首批申报项目中规模第二大的项目，商业不动产REITs的集中申报将为公募REITs市场带来巨大的增量空间。
6、公募REITs市场持续扩容，总规模突破2100亿元
2025年公募REITs市场继续保持高速扩容态势，全年新增首发项目20单，扩募项目5单，合计新增规模473.34亿元。截至2025年末市场累计发行规模达2154.69亿元，较2024年末增长26%。年内消费、能源、租赁住房等板块表现活跃，市政、数据中心、农贸市场等创新资产类型相继落地，市场结构更加多元，为投资者提供了更为丰富的资产配置选择。
7、机构间REITs市场爆发式增长，产品发行多点开花
2025年，机构间REITs市场迎来爆发式增长，全年发行28单，发行规模532.48亿元，较2024年末增长410%。国泰海通资管作为管理人发行了无锡经济开发区国家传感信息产业园持有型不动产ABS、青岛西海岸公用事业持有型不动产ABS、天津轨交商业持有型不动产ABS、临港创新智造产业园持有型不动产ABS等多单项目，进一步丰富了机构间REITs市场的资产类型和投资选择。机构间REITs市场的快速发展与公募REITs形成互补，推动多层次REITs市场体系加快构建。
2026年，中国REITs市场或将迎来由“量变”到“质变”的关键跨越。年初，涵盖购物中心、酒店、写字楼等多元业态的15只商业不动产REITs已集中申报，预计募资超400亿元，标志着市场正式进入规模快速提升的新阶段。与此同时，资产版图持续扩围，商业办公、港口、城市更新、养老设施、旅游景区等新资产类别有望加速入市，进一步拓展REITs底层资产边界。扩募机制常态化运行下，监管层已将扩募申报间隔时间由1年缩短至6个月，市场将形成“首发上市”与“持续扩募”并行的双轮驱动供给新格局。优质存量资产的持续注入将有效提升个券规模和流动性，预计2026年新增上市项目有望达到20单，市场总规模向3,000亿元冲击。此外，值得关注的是，2026年1月出现了5单REITs集中终止/撤回申报，标志着市场正从“重发行数量”转向“重底层资产质量和现金流稳定性”的理性回归，“严准入、进退有序”的生态正在形成。
（二）产品创新持续突破，二级市场活跃度与市场深度双提升
2026年，REITs产品创新有望加速推进。REITs·ETF正在加快研究推出的进程，将进一步降低投资门槛，吸引个人投资者参与；指数基金、FOF等创新配套产品的陆续推出，将助力形成完整产品链，为投资者提供多元化配置工具。在资金端，政策着力引导保险资金、社保基金等中长期资金入市，保险资金作为“耐心资本”，投向公募REITs、机构间REITs、Pre-REITs等多元工具，能够实现与自身长久期负债的精准匹配。此外，券商自营也已成为当前公募REITs机构配置的绝对主力，两类资金的布局差异推动了市场定价的多元化。对外开放方面，监管将推动REITs纳入沪深港通标的有助于吸引国际资本，提升市场活跃度和定价效率。在低利率、资产荒格局尚未明显反转的情形下，REITs作为高分派率资产仍具备较好的配置价值，特别是对类固收投资人而言，REITs或是可持续深耕的蓝海领域。
（三）运营能力成核心竞争力，REITs市场分化加剧
2026年，投资者将从单纯关注“发行价”转向深度审视“资产运营效能”。随着商业不动产REITs的全面入市，运营能力将成为决定底层资产价值的核心变量。出租率、租金增长率、租约结构、收缴率以及资产管理人的精细化运营策略，将直接影响二级市场的折溢价水平。具备成熟资产管理经验、能持续通过运营提升现金流的管理人，其管理的项目将获得更高的估值溢价，而运营平庸的项目则可能面临流动性折价压力。商业不动产REITs的推出将进一步凸显运营能力的重要性，这种因运管能力而在二级市场产生的分化是市场成熟的标志，将推动管理人回归“管资产”的初心，通过主动管理实现资产的长期增值。法规层面，沪深交易所修订的指引已强调基金管理人必须履行主动运营管理职责，并可通过浮动管理费机制强化对管理人和运管机构的激励约束。预计2026年市场基本面的分化将更为明显，市场将回归价值逻辑，投资者需精选基本面稳健、估值合理的优质品种，如抗周期的核心消费资产、政策强力支持的新资产，以及运营效率提升明显的潜力资产。
（四）多层次市场体系完善，机构间REITs与公募REITs协同
展望2026年，由公募REITs、机构间REITs等共同构成的多层次市场体系将更加完善。2025年机构间REITs发行规模激增410%，发行单数达28单，规模突破532亿元。2026年，机构间REITs与公募REITs的联动或将更加紧密：机构间REITs将承担起项目早期培育的功能，待资产成熟后再通过扩募或首发方式退至公募REITs市场。这种梯度发展的模式，为大规模资产提供了从“建设期”到“运营期”再到“证券化期”的全链条金融支持。商业不动产REITs的推出进一步健全了多层次资本市场体系——它不仅为不动产市场提供重要的“定价之锚”，更通过公开市场交易价格和估值水平，为同类非上市商业资产提供可参考、可比较的估值基准。这标志着中国资产证券化市场正逐步构建“私募孵化、公募上市”的良性发展机制，正式进入高效、规范、互补的发展新周期。
公开募集不动产投资信托基金（以下简称不动产基金）采用“公募基金+不动产资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是不动产基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于不动产资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过不动产资产支持证券持有不动产项目公司全部股权，穿透取得不动产项目完全所有权或经营权利；二是不动产基金以获取不动产项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是不动产基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受邀约。
（一）基金价格波动风险。不动产基金大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起不动产基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）不动产项目运营风险。不动产基金投资集中度高，收益率很大程度依赖不动产项目运营情况，不动产项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，不动产项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，不动产基金可直接或间接对外借款，存在不动产项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
（三）流动性风险。不动产基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
（四）终止上市风险。不动产基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
（五）税收等政策调整风险。不动产基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明不动产基金的所有风险。投资者在参与不动产基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉不动产基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
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本基金由上海国泰海通证券资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站https://www.gthtzg.com/进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
