房地产︱投资于全球房地产的考虑因素

房地产与其他资产类别的关联度一般不大，若纳入混合资产投资组合，将可协助投资组合更多元化。此外，从历史来看，房地产还在多个周期中录得了强劲的相对表现，并可凭借长期租赁提供稳定的收益。

如今，越来越多的房地产投资者投资于国外乃至全球房地产。但对投资者来说，要知道该如何对全球房地产市场进行评估，或者是该通过上市、非上市、股本或者债务工具等不同方式进行投资，并不容易。投资者须在作出资产配置前审核不同的因素，包括货币浮动和外国税法的影响。此外，投资者还须考虑是否有能力进行配置。

全球房地产的投资方式

目前投资者可通过多种渠道投资于房地产资产类别，因而也就相应地有更多的机会将非上市的全球房地产纳入投资组合，让组合更加多元化。总体而言，尽管非上市房地产在一般市况下较上市房地产更具稳定性，非上市房地产却仅提供有周期性的流动性。

不过，如今有越来越多的非上市工具通过直接房地产投资和上市房地产投资的相结合，能为投资者提供较传统的封闭或开放式基金相比更大的流动性。

除了投资工具的选择以外，投资者还须考虑如何根据自身的目标和风险承受能力，选取不同的房地产策略，其中包括核心、核心加强、增值型和机会型策略。核心资产通常指具有稳定的出租率，并可提供稳健表现和现金流的资产，而机会型资产则是风险最高的房地产投资方式，于此情况下，投资者旨在投资于结构性或财务上出现问题的资产实现更高的回报。

成熟度和流动性问题

面向全球投资有助于投资者获得更多优质的房地产投资机会，因其中具有许多成熟和透明的市场。相关市场的可投资范畴估计为19.3万亿美元，占全球房地产投资总额的约74%。

稳定的收入回报是投资者青睐于房地产的原因之一。从全球来看，收入回报占私人房地产总回报的比重通常很高。除南非和香港等少数高增长市场以外，年化总回报主要是受收入影响（表1）。

投资者应进行长线投资

各地房地产市场表现不尽相同。然而，尽管全球金融危机期间房地产价格下跌，但过去十年MSCI IPD全球房地产季度基金指数（即全球开放式核心基金总回报指数）仍录得超过60%的稳定升幅（表2）。这表明持有长远眼光的房地产投资者较捕捉投资时机的投资者相比，更能获得理想的回报。

一个在最糟糕的时期（这里假设为2008 年底）入市的投资者，若在此后十年内一直持有投资，可实现每年4.9%的总回报（表3）。这当中应包括期间可能介乎3%至5%的稳健的年股息回报。而对于另一种更加主动的投资者而言，同样是在2008年市场高峰时入市，而此后每年都投入同样的金额，假设年股息也介乎3 % 至5%，则可实现8.9%的总回报。

由于要成功预测市场时机很难。这些例子表明，不论周期性的起点如何，能够承受市场短期波动的投资者可保持一致的房地产投资部署，从而实现更高的回报。

全球房地产在混合型资产投资组合中的作用

全球私人房地产投资组合（由Custom IPD Global Property Index指数代表）与全球股票、全球债券，甚至是全球公共房地产的关联度很低，系数分别为0.30、0.26，以及0.25。这表明将公私房地产相混合也能为投资组合带来多元化的利益。

此外，公私房地产收入回报可提升混合型资产投资组合的回报。2001年至2017年，从全球房地产市场来看，相比于资本增长，收入占总回报的比重相当之高（上市和非上市房地产分别占49%和81% ），而且对回报波动的影响甚微。这说明投资组合增持全球房地产后，有望能通过降低波动来减轻风险。

从本质上来看，房地产是一种本地化资产类别，受当地人口和经济发展趋势影响。全球各地经济周期发展不一定同步，这减少了各地房地产回报之间的关联度。因此，跳出国内市场可带来巨大的多元化收益并抑制波动。除了不同国家之间的多元化收益以外，若超越本地面向全球进行房地产投资组合进行配置，也能够对回报产生平滑效应。

总结

尽管投资者可能出于许多潜在动机而投资于全球房地产，投资者还须作出投资配置前考虑众多其他因素，例如货币、税收、流动性和定价的影响，同时评估内部实力。投资者须了解进行全球房地产配置所需的资源和能力。

对于希望跳出本地市场的投资者而言，上市和非上市全球房地产收入流稳定，因此能提供极具吸引力的回报，同时降低投资组合波动。许多国际市场发展成熟，透明度高，这为跨境投资创造了更大的空间。此外，国际房地产与其他国家房地产和另类资产类别的低关联度，也让国际房地产市场成为主要的多元化工具。对于多数投资者而言，相比于捕捉市场时机，买入并持有的策略或是实现投资组合收益更为简单和有效的方式。