中央公园、庐阳区均有供应！超2万套新房即将...- 大数跨境

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中央公园、庐阳区均有供应！超2万套新房即将...

第一房研究院

2021-05-12

导读：会不会摇号？

昨天，合肥首批集中供地终于出炉，超2436亩土拍混战即将上演。

不出所料，此次土拍涉及区域甚广：滨湖、庐阳、高新、中央公园、运河新城、空港…等多个燥热区域均有大型核心地块待拍！

当然，此次史诗级供地看点可不止这一点，关于楼面价变化、土拍规则均和往期有着较大的变化，具体我们一一来看。

NO.1|壹

多核心区域均有地块出让！

首先，最受关注的肯定是滨湖三地块，三地块分别位于招商雍华府北侧、宝能城二期北侧以及滨湖云境北侧。

可看到，这其中就有之前传的沸沸扬扬的滨湖CBD地块，在这一次的集中供地中也终于落定。

经过细算，三地块的容积率都较高：在2.1以上，最高容积率2.5。根据目前规划预计将有3656套房源即将入市，或许，这些房源可以缓解一时房荒。

在价格上，三宗地块都有着严格的备案均价限制，分别为：22909（宝能城旁地块）、25380（招商雍华府北侧地块）以及23706（滨湖云境北地块）。

由于前期政策要求，未计容的地下部分不得作为住房面积对外销售，所以该限价将更接近后期市场价格，也是进一步压缩了房企利润空间。

其次是包河区两宗涉宅地块，其中包河3号巨无霸地块，该地块占地210.74亩，其中住宅占地约136亩！按照平均容积率2.3、套均100平方米来算，也就是约有2100套房源即将入市！

再加上此次待拍的包河2号地房源量，仅此次土拍就将有2600套房源待入市。

同样，这两宗地块也是有着备案均价限制，2-3号地块限价分别为20826元/㎡和21151元/㎡，以目前市场来看，该价格略低于市场价。

但是在地块要求上，3号地要求较多：需建设建面不低于8万方的集中式购物中心（自持）、1座不低于150m建筑，内含不低于3万方的五星级酒店（自持）、修建18班幼儿园以及住宅预售受商业工期限制。

综上，3号地有着更大的开发难度和建设成本、后期成本，故其后期房源单价或将水涨船高，而该地块较为优质的区位及板块现有的市场热度也必将引起房企们激烈厮杀。

最后来看下运河新城地块。

此次蜀山共计供应3宗地块，共计200亩，其中住宅183亩左右；而运河新城区域占据2宗地块（在方远地块西侧），住宅占133亩，且两地块容积率均为1.8，相对较小。两块地要求也相对宽松，仅南侧6号地块要求修建一所18班幼儿园。

据计算，两地块预计约有1600套新房入市，两宗地备案均价均限制为15047元/㎡，与之前14999元/㎡的备案均价稍有上浮。

以目前来看，运河新城作为整个蜀山区供地大户，目前的存量相对较多；但是，根据楼盘热度和去化情况来看，有着更近高新区和未来高光规划的加持，其楼市热度一直较高。在此背景下，这两宗地块很有可能步入摇号阶段。

而对于购房者来说，1.5万的均价，放眼整个市区也是处在价格谷底的状态。所以对于工作在高新区、政务区的购房者来说，可用于长期自住、投资的小庙也将成为目标猎物。

而对于其他待拍地块，庐阳、新站、经开、高新等地块，经开和高新地块大概率已有目标客户；而限价1.7万的庐阳地块，将是区域改善、刚改购房者低成本入住老城区的机会。

新站地块多集中在地铁沿线，且限价1.35万的备案价，也将是给刚需购房者更多的置业市区机会，更多地价房源的入市也将冲击着现有的楼市价格体系。

NO.2|贰

此次土拍需要着重关注几点

其实，针对以上主要核心地块也不难看出：首先，对于这些热门板块的房源而言，单价已经没有多少的参考价值。因为就当下市场而言，首付比例和总价才是购房者最看重的因素。

限制备案均价的做法或许更保护了购房者，但是有着楼层、楼栋的差异，均价或将被其他劣质房源抹平，常规楼层的房源也将出现高于备案均价的情况。

其次，作为整个市场都在盯着的几宗核心地块，几千套的房源相较于数以万计的购房需求，如同一杯水给烧红的钢板降温。

况且，不出意外，此次轮土拍将会产生多宗“摇号”竞得地块，届时只有住宅预售形象进度须达到地上建筑层数80%以上的，方可进行销售。也就是说，今年6月份土拍，到明年上半年才能入市销售，这对于当下核心市场的断档并没有起到缓解作用。

NO.3|叁

土拍推动之下，衍生价值区域来临

如果非要说此次土拍最大的受益者，我认为一定是地块周边在售楼盘和地块紧邻的其他区域。

以往期土拍为例，随着省府、高新区核心区域以及庐阳区的土拍火热进行，逐渐衍生了省府北、省府东、北雁湖、运河新城、庐阳北等新兴衍生片区，同时该类片区也在市场的外溢和板块的认可度中快速爬升，以至于部分区域的热度远盖过主城区。

所以，在此逻辑之下，我们可大胆预判；滨湖、包河庐阳等区域的土拍，其火热程度也必将传导给周边区域。

新滨湖、东部新中心、北部新中心等这些原本就有着高光规划的区域也将在此次及今后的土拍中大放异彩。

东部新中心效果图丨图源水印

以东部新中心和北城为例。东部新中心在最新的十四五规划中和骆岗生态公园规划同列！其规划重要性不言而喻。

而北城作为合肥北大门，依靠华东最大医院、15万方左能泰和街、北城中学、两大城市交通动脉和地铁八号线、北城高铁站等大型资源配套承接着一批又一批新合肥人的安家落户。

北城医院鸟瞰图

而上个月北城首宗自持地块的诞生和楼面价的抬高也是以上观点最有力、最直白的证明。

NO.4|肆

结语

当下的合肥市场，土拍已不是楼市的晴雨表。

在房企和购房者充满激情的季节，土拍只能是当下区域楼市的催化剂；在土拍的躁动中才会有滨湖西、新滨湖、运河新城、北部新中心等衍生区域。而随着楼市的前进、板块的轮动，它们的价值也将发生更迭。

回望近年的楼市变更、土拍余震；看着多家数据的市场曲线，不禁仰头感叹：你在或不在，它始终在那里。

【声明】内容源于网络

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第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。

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