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金科股份债务成谜 依旧疯狂扩张
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金科股份债务成谜 依旧疯狂扩张

金科股份债务成谜 依旧疯狂扩张 第一房研究院
2021-08-03
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导读：金科股份发布2020年财报，2020年金科股份营业收入877.04亿元，同比增长约29.41%；营业利润12
金科股份发布2020年财报，2020年金科股份营业收入877.04亿元，同比增长约29.41%；营业利润122.31亿元，同比增长约41.86%；归属上市公司股东净利润约70.30亿元，同比增长23.86%。

财报还显示，截止2020年末，金科股份剔除预收款后的资产负债率为69.85%，净负债率为75.07%，现金短债比为1.34，均低于“三道红线”的标准，成为“绿档”企业。

此前的2020年半年报中数据显示，截止6月末，金科股份剔除预收款后的资产负债率为74.08%，净负债率为124.62%，现金短债比为0.98，踩中了全部“三道红线”。
NO.1|壹
多手法“明股实债”隐藏负债？
金科股份压降负债率水平的速度过快，尤其是其净负债率压降幅度太大，从124.62%降为75.07%，大幅下降49.55个百分点，这引来了质疑。

有分析认为，金科股份通过永续债、优先股、可转债、少数股东权益等多种手法“明股实债”隐藏负债。

金科股份的永续债、优先股、可转债在财务报表中归入到所有者权益下项目的“其他权益工具”。2020年上半年，金科股份的“其他权益工具”仅为9.37亿元，但半年后的年报中就大幅提高到21.42亿元，按年同比大增168%。此前的2017-2019年，金科股份的“其他权益工具”都在下降，降幅分别为：41%、0%、53%。

以上明显异常的财务数据，或帮助金科股份“隐藏了”实质性债务，其中尤其是永续债因为利率跳涨因素，负债成本较高。

金科股份的“少数股东权益”数据也非常异常。金科股份的少数股东权益占净资产的比例达105.16%，但少数股东损益占净利润的比例仅为38.03%，差距异常大，“明股实债”特征明显。

表外隐藏大量负债？

更大的质疑来自金科股份表外负债。此前，金科股份就因账面有息负债余额约992.25 亿元，而同期“合作方经营往来款”账面余额为 80.24 亿元，同比增加 589.08%，而被监管质疑。这将金科股份表外负债问题暴露出来。

仅2020年，金科股份就有8家八家子公司因“少数股东增资”或“相关补充约定”丧失了控股权，被移出表内。这些子公司的金融债务自然也就不计入其上市公司年报“有息负债”项目之中。

以重庆金美圆为例。2020年年报显示，重庆金美圆的另一个股东美的西南房地产发展有限公司增资，金科股份丧失对重庆金美圆的控制权，不再将其合并报表。

重庆金美圆成立于2019年4月底，成立时金科股份持有51%的股权。成立仅两个月后，金科股份就按照股权比例为重庆金美圆4.7亿元的债务提供连带责任担保，担保到期日为2022年9月22日。一个月后，金科股份于就从重庆金美圆调取富余资金共计4.79亿元，期限两年，不计息。

这意味着，金科股份通过提供担保的方式帮助重庆金美圆获得4.7亿元债务，然后又通过调取富余资金方式从重庆金美圆获得了4.79亿元的资金，但这笔资金不会作为债务计入报表中，简直“完美”。

曾有分析估算过金科股份的表外负债总额。一是截止2020年末，金科股份“担保余额合计”高达873.09亿元。二是金科股份长期股权投资2020年未248.94亿元，以房地产开发综合杠杆倍数约3倍的倍数估算，金科股份非并表子公司的负债规模或约为746.82亿元。以上数据可以看出，金科股份或许通过不并表的子公司“隐藏”了巨额债务。
 
金科公司目前市值220亿，净资产730亿，市值远远低于净资产，净利润2016年到2020年分别是，12亿，20亿，38亿,56亿,70亿，业绩表现亮眼，但是从2020年8月份开始，股价一溃千里，从去年最高11，27元/股跌倒目前4,28元/股，跌幅达6成以上。股价的崩盘更多的反应了市场对公司的不放心，股东大量减持离场。
NO.2|贰
无视宏观环境继续扩张
  
2019年7月，以17.21亿元收购新城控股6个项目，面积102.22万平方米，2020年3月，收购红星旗下昆明，重庆，慈溪三个爱琴海购物公园项目。
到2020年金科股份新增土地投资 148宗，土储面积2364平方米，总价款892亿元，由于一二线占比提高，楼面单价3770元/平方米，同比提高40%。
 
今年一季度拿地力度继续加大，主要集中在二三线城市。一季度新增土地18宗，计容建面395万平方米，同比增长31%，占销售面积的83.2%。拿地金额182亿元，同比增长67%，占当期销售金额30.8%；拿地均价为4609元/平方米，同比增长28%。
 
继续举债
这些疯狂扩张的行为，是否意味金科公司，现金流很宽裕呢?事实上，2021年3月，公司发行22亿元/6.3%/4年期公司债，发行利率较18年公司债发行利率下降0.9pct。21年5月，公司拟发行3.25亿美元/6.85%/3年期境外美元债，此次发行金额较19年境外美元债上升0.25亿美元 ，发行期限增加1年，两次发行在42亿元左右。
 
金科公司在资金并不宽裕的情况下，计甚至放出豪言划力争到2025年总销售规模4,500亿元以上，年复合增长率15%以上，并力争冲击更高目标。
 
NO.3|叁
未来客观环境不乐观

随着中央房地产市场政策的改变，未来金科公司面临的最新的变化。
 
首先，下半年像恒大，蓝光发展受三道红线债务压力，融资困难，打折卖房继续是市场降价的方向标。
其次，政策上稳地价，稳预期，稳房价，房地产从买房市场转向买房市场越来越越成为可能，稳地价几乎给了市场一个房价短期不会上涨多少甚至小幅下跌的预期，上半年受房价恐慌购房较多，市场透支明显， 下半年一旦购房者，包括炒房者，一看政策打压连续加码，市场成交量必然下滑。
最后，购房者贷款利率上升，贷款审核难度加大，未来买房人很容易出现有心无力的情况。
宏观环境下，全球疫情依旧严重，经济预期并不看好。买房前应先审视自身的经济能力。
在各种中央和地方政策措施下，下半年楼市降温已成事实，一旦房地产商短期销量下滑，现金流短缺！金科地产三道红线可以6个月变绿的戏码，3个月同样也可以全部变红。
 NO.4|肆
金科地产“深陷质量门”
 
2021年3月30日，央广网以《金科地产10栋洋房推倒重建“洋房教父”遭多方质疑》为题，痛批金科地产“数宗罪”。报道称，近年来金科地产在四川、湖南、郑州、昆明，合肥等多个省市频繁遭遇业主维权，深陷“质量门”，甚至有四川业主发出了“请重庆房企金科善待四川兄弟”的“灵魂呼吁”。
 
在大本营重庆东悦府项目，由于地基出现沉降，部分楼栋墙体开裂，多项指标超出规范限制，被迫拆除重建，其中包括一期5栋，二期3栋，三期2栋。
  
合肥金科海昱东方交房即维权
合肥金科海昱东方位于瑶海区和平路与障山路交口，于2019年4月份迎来首次交房，这也是金科在合肥开发交付的第一个项目，然而交房前后却引发业主大规模投诉维权。内墙开裂脱落 大面积修补，部分业主称地板出现开裂空鼓现象，主体结构疑似存在隐患，外墙空鼓，立柱歪斜，部分脱模造成立柱不规则变形。阳台开裂、楼板开裂，等各种问题。


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第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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