万科依然是最好的地产公司土储质量高- 大数跨境

第一房研究院

2021-08-18

导读：2021年上半年国内地产销售金额排行，碧桂园以4264亿元排行第一，中国恒大以3561亿元排第二，万科354

2021年上半年国内地产销售金额排行，碧桂园以4264亿元排行第一，中国恒大以3561亿元排第二，万科3548亿元位居第三。2020年万科全年销售额4191。2021年7月份万科销售额再创515亿佳绩，也可以说万科今年7个月完成了去年一年销售额。

NO.1|壹

典型的好公司

在净利润方面，2018到2020年，万科实现了是，337亿元,388亿元,415亿元净利润，虽然整体增速不高，但盈利总额稳步增长。

在拿地方面，2021年上半年，万科以拿962亿拿地额位居榜首。

在业绩增长的同时，万科也高度重视对股东的回馈。迄今为止，万科已29年不间断进行现金分红，上市以来累计的分红金额（不含2020年度的分红预案）已达691.7亿元，分红金额是历年股权融资金额的2.09倍，平均的股息分红率为31.2%。近年来万科加大分红力度，2017年至2019年度公司的平均分红比例为33.3%，2020年度计划的分红金额为145.2亿元，同比增长23%。

从这点看万科股票，股息年均在4.5%左右，属于典型的债券收益类股票。万科目前市值近2700多亿，总市值也在2700亿，PE不到7倍，估值明显不高，不过对于地产未来不确定较高，政策监管趋严，毛利率下滑预期，很难获得资本市场的热捧。

NO.2|贰

后疫情时代，行业集中度加速提升

疫后房企销售超预期，行业集中度加速提升。2020 年万科在全国商品房市场的份额约 4.03%，多年保持稳健水平，行业 TOP20 集中度从 2016 年 25.2%提升至 2020 年 41.0%。在市场扩容的前提下，万科稳居前三阵营，主要得益于之前累积的规模优势、品牌认可度和注重科学管理与时俱进。

从重点城市销售额来说，万科占据行业龙头优势不变。

总体实力前列，在 43 个城市的销售金额位列前三，市场占有率达 4.03%。

龙头城市拉开差距，万科在 23 个城市销售市占率达第一位，其中包括上海、成都、苏州、西安、合肥、福州、南昌、沈阳、长春、大连、东莞、中山等重点城市；在 14 个城市销售市占率排第二位，其中包括天津、南京、宁波、郑州、无锡、昆明等重点二线城市；在 6 个城市市占率排名第三位，其中包括北京、杭州、广州、重庆、贵阳和漳州。在个别城市万科展现出绝对统治力，如上海 2020 年销售额达 355.5 亿元，较 2019 年 328 亿元的销售量仍有 8.4%的增速，在房地产一线调控政策缩紧和新冠疫情影响的背景下实属不易。

NO.3|叁

土储质与量齐头并进

（1）在手资源丰富，可满足未来三年发展需求。新获取项目总规划建面达 3366.5 万平方米，其中权益规划建面为 2058.8 万平方米，权益地价总额为 1381.5 亿元，占销售金额比例约为 20%，权益比例达到 63%；新获取的项目的平均地价是 6710 元每平方米，占销售均价比例约为 44%。分区域的权益拿地金额，由高到低排序，分别是上海区域 35%、南方区域 14%、北方区域 20%、中西部区域 14%、西北区域 7%。

（2）布局重点城市群，万科 2020 年新获取的项目 86.6%位于重点城市群。从四大城市群分布来说，万科在除京津冀以外的三大城市群 2020 年新增土储货值都进了前十，其中粤港澳大湾区拿地金额 302 亿元，仅次于保利屈居第二位；长三角地区拿地金额 551 亿，位居第四；中西部地区拿地金额 280，位居第 9 位。

（3）从历史看新增土储增速放缓，土储新增计容面积从 2019 年高点 3323 万平米回落至 2020 年 2364 万平米，同时货值 2020 年同比仅有 0.5%增长。平均地价有所提高并非来自土地市场的火爆，而是万科主动改善了土地布局，加码重点城市群比例。

2021年公司加大在二线城市布局力度，结构性差异使得地货比有所提升。1-5月万科新增土储在二线和三线城市计容建面占比分别为64.96%和35.04%，较2020年分别增长了13.44%和降低了9.88%。公司今年截至目前尚未在一线城市获取土地资源，但是在二线城市的拿地力度明显加大，同时减少了在三线城市的布局，带来公司拿地均价上升，1-5月为6741.89（+29.3%），占当期销售比重为42.2%（+9pct）。分城市群来看，公司新获土储依然主要集中在长三角，建面占比接近两成（20.51%），同时加大了在兰西（8.81%）、辽中南（8.32%）、关中平原（8.07%）等城市群的布局。

可以看出万科的土储质量进一步优化，主动战略性放弃一线地价高，耗费现金流较大土地。减少三线布局，全力争取二线土地，很明显这符合未来人口流动大趋势。

抄底优质土地

随着政策监管趋严，未来踩红线企业面临越来越多的资金压力，出售核心资产成为必选项，通过行业出清时期，借高杠杆房企债务危机，万科充当白衣骑士低价收购资产包达成双赢。继 2017 年收购广信 551 亿资产包和 2020 年 7 月战略投资泰禾后，万科在 2021 年上半年相继收购多个蓝光地产优质项目和华夏幸福位于南京的项目。其中蓝光成都天府黑钻项目是定位天府新区的 TOP 系列产品，华夏幸福的“孔雀城上元府” 是 2016 年南京地王项目，处于基本竣工未售阶段。这些项目区位极佳，能保证销售去化率和回款速度，因而属于成功的“抄底”。

通过优质土储，加抄底同行优质资源，未来万科发展依然处于稳定的预期，不过目前万科仍然踩中三道红线中其中一道，剔除预付款净资产率71.7%，高于70%标准，好在负债率可控，万科有望未来一年实现红码转绿。

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