美的置业增速放缓毛利率未来可能持续下滑- 大数跨境

第一房研究院

2021-10-20

导读：上半年利润小幅增长今年上半年，美的置业收入为330.39亿元，较去年同期增长57.8%；毛利为68.38亿

上半年利润小幅增长

今年上半年，美的置业收入为330.39亿元，较去年同期增长57.8%；毛利为68.38亿元，较去年同期增长23.8%；利润及综合收益为30.02亿元，较2020年同期增长27.5%；公司拥有人应占核心净利润为22.53亿元，较去年同期增长11.2%。

根据美的置业公布的半年报，报告期内，美的置业净负债率已实现五连降，下降至58.2%，现金短债比提升至2.21，剔除预收后的资产负债率下降至74.7%。

按照监管部门设置的“三道红线”规则，美的置业仍踩中“一道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%。

美的置业首席财务官林戈在业绩会上表示，对于“三道红线”的整个规划，会在监管部门的指导下，根据公司的发展规划，结合自身的财务状况及融资优势，坚持以控负债、提效率、增效益为基准，系统科学有序的降负债，预计最快2022年底实现“绿档”。

拿地豪横

作为美的系的上市公司，背靠中国白色家电龙头美的集团，资金融资成本相对低，多年拿地风格彪悍，地王项目频出。以2021年上半年为例。

今年1月25日，浙江义乌公开出让一宗商住地，由宁波市梅山美的房地产发展有限公司以总价31.18亿元竞得，溢价率77.34%。天眼查信息显示，该公司为美的置业的全资控股公司。

根据公告，该地块名称为北苑街道国贸大道与机场路交叉口北侧地块一，出让面积约5.8万平方米，容积率2.15，建筑面积12.47万平方米，起始价约17.58亿元。

4月20号，美的以35.52亿元总价，9365.96元/㎡楼面价，溢价78.67%竞得东湖新城总建面约40万方的“巨无霸”地块，徐州总价D王诞生，东湖单价被刷新!

8月9日，金华义乌市出让1宗商住地，楼面起价16286元/㎡。经过61轮竞价，地块最终由杭州美赢企业管理咨询有限公司（美的置业）以35.88亿元竞得，楼面价19556元/㎡，溢价率20.08%。

可以看出美的拿地的热情，其中徐州是三线城市，义乌是县级市，二者过去多年发展不错，义乌地块备案价达到了41680元/平，这么高的售价，这不免让人担心未来的销售情况。

毛利率迅速下降

从年报数据可以看出，美的置业出现了营收增速快于多项利润指标增速的现象，也就是说，公司的利润率有所下滑。据Wind数据，2021年上半年，美的置业的毛利率约为20.70%，低于2018年-2020年同期的35.53%、35.88%、26.38%；2021年上半年，美的置业的净利率约为9.00%，低于2018年-2020年同期的13.92%、13.22%、11.14%。

毛利率下降原因也很简单，主要是高溢价拿地，2020年，美的置业拿地成本继续高企，新增土储平均楼面地价同比上升41.64%。2020年以及之后拿地将直接反映2022年之后的毛利率。也就是说在未来整体地产环境变化的情况下，美的置业毛利很可能将进一步下滑。

“我认为房地产行业已经进入到制造业的逻辑了，国家从地价到房价的双限，毛利空间相对比较固定。对每一个企业来讲，能不能精细化运营，能不能实现合理的毛利，就看自身的经营能力。”

8月26日，在美的置业的中期业绩会上，被问到行业逻辑变化给企业带来的影响时，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐这么总结，并表示美的置业未来要按照制造业的逻辑去做房地产经营。

土储布局

美的置业2020年共新增60个地块，其中二线及以上城市的占比达79%，长三角及珠三角区域合计占比56%。截至2021年上半年，美的置业总土地储备面积达6309万平方米，权益总建筑面积4223万平方米，其中一线和二线城市的土地储备面积达3715万平方米，占比达到59%，较2020年上半年同期提升2%。其中在沪苏区域、浙闽区域、珠三角三大重点区域土地储备共计3083万平方米，占比达49%，较2020年上半年相比提升2%。

港股表现平淡

自美的置业诞生以来，凭借背靠美的集团这颗大树，美的置业发展迅速，短短几年年销售额破千亿，主要依赖较低的融资成本，和庞大的集团担保能力，实现了跨越式发展，截止2021年上半年，美的置业资产负债率达85.83%，超过2020年行业平均资产负债率（79.1%），6.0个百分点。负债总额2435亿，整体负债率在上市房企中算高的。可以看出美的置业也是通过加杠杆来实现扩张的，自2018年底港股上市以来，股价短暂上涨一年之后，便从2020年初开启了下跌路程，虽然2020年年净利润达到了48.25亿。不过港股目前市值只有160亿港币，市盈率TTM目前不到3倍。

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