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网传广州楼市限价松动了 楼市新的调整来了?
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网传广州楼市限价松动了 楼市新的调整来了?

网传广州楼市限价松动了 楼市新的调整来了? 第一房研究院
2022-02-10
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导读：近日，有市场消息称，近期广州一手房限价政策有所松动，2022年相关部门拟对刚需及豪宅项目采取“分级备案”政策

近日，有市场消息称，近期广州一手房限价政策有所松动，2022年相关部门拟对刚需及豪宅项目采取“分级备案”政策，针对豪宅的限价政策将放松。
 
2月8日，广州天河豪宅盘汇景台01、02、03、14栋开始收筹，户型面积约172-238平米，备案价达每平米14-15万元。突破去年广州新盘最高备案价10万元的消息。
 
对此，广州住建局表示，广州一直以来都实施严格的价格指导，但各楼盘备案价根据周边楼盘情况进行通盘考虑，并实施动态价格指导，没有按价格专门去设置一个红线。每个楼盘每个时期备案价会有所波动，目前限价政策并没有放松。
 
目前房地产市场近况让人担忧，在一季度房企销量，大幅下滑之时，新春返乡置业潮，也未出现，如此同时，房企暴雷还在继续，美元债也迎来还债高峰期。
 


市场也不断传出楼盘打折优惠，促销的活动。但是市场似乎不买账。

 NO.1|壹
刚需买房不易

其中的原因也很好理解。在住房不炒观念深入人心之时，炒房团基本退出了市场，剩下的大部分是刚需和部分改善型需求。但是对于刚需来说，在市场机制下，价格弹性起到了决定性的作用。买涨不买跌的心里又让观望者大量增加。
 
对于刚需来说，目前的价格确实较高，根据中指研究院公布的数据，2021年监测的全国300个重点城市土地出让金总额为56199亿元，同比下滑9%。虽然土地出让金出现了下滑，但楼面价却出现了上涨。其中住宅用地的成交楼面价达到了5571元/平米，同比上涨25%！
 
地价上涨必将推动房价上涨，这基本上已经属于常识，也没多少人会有异议。形象一点说，面粉越来越贵，面包必然越来越贵。

在十几年前，土地成本占房价的比重是在四分之一左右，但中国社科院的报告也证实了这一点近些年发生了改变，2017年在社科院一次发布的《房地产蓝皮书》中显示。土地价格与房价比值达到了0.68，即地价占房价的比例为68%。证实了房价上升的最大动力是地价上升。
 
由于房价近几年连续性的上涨，热点城市目前价格普遍较高，甚至三四线房价目前也不低，虽然越来越多三四线五线城市，近几年房价开启下行周期，但购房的主力需求集中在一二三线热点城市，结构性矛盾明显。也助推了房价的上涨。
 
在住房不炒的前提下，房地产市场以稳为主的政策指导下，如何保障购房者的权益，是最为核心的，只有满足了刚需的主要需求点，房地产市场才能真正稳住。
 
所以小编在这里大胆预测，接下来政策实施重点是让利刚需。
 
NO.2|贰
政策向刚需倾斜
部分城市土拍进一步松动可能
 
在2021年第二次土拍大量流拍之际，第三土拍，多数城市土拍溢价明显降低，少数城市地块直接降价了。稳房价。
 
广州第三轮集中供地细则调整中，番禺、白云的“回炉”地块，地价下降了1200元至3200元/平方米不等，其中，番禺的大石街飘峰路西侧地块一、二，分别下调了约6.6亿与7.9亿，降价幅度在13-14%之间，起始楼面地价分别调低了2600元到3000多元/平方米不等。番禺另外一宗石楼镇地块，本次也是降价重来，起始出让价降价幅度约10%。
 
12月1号，金华发布了最新五宗土地的出让公告，这也是金华第五次集中推地！

其中，党校北侧地块新的起始楼面价13000元/㎡，楼面价最高限价14950元/㎡

起始楼面价比之前降低了500元/㎡，最高限价降低了550元/㎡。直接降地价。

虽然直接降地价的城市不多，不过第三次土拍后，大多数城市的地价保持了稳定，低溢价成交成常态。

如果在接下来土拍市场依旧低迷，小编个人预判，部分城市可能会适度调低地价，比如下调3%-5%左右，适当降地价，调低备案价，提升房企拿地热情，增加房企拿地意愿，同时也能降低刚需的成本，提振市场的销量。其次可能允许开发商拿地分期付款，在第三次土拍，广州市已经实施这项政策。

房企打折力度会增加

上半年是房企最难熬的时候，美元债到期压力，市场销量开局不佳，存量客户让房企间竞争也会变得异常激烈。

目前房企已经开启了多样性的打折优惠，如直接打折扣，买房送车，送车位，免物业费，工程款抵房，信托欠款抵房等各种优惠措施。

为了保生存，房企之间的客户争夺战只会更加激烈，更多的优惠措施值得期待。
 
政府支持力度可能加大
 
从2021年下半年，房企融资恢复，个贷放款加速，LPR利率下调，中央各种政策支持出台。地方上也有不少城市出台了，人才引进补贴计划，多孩住房补贴计划，买房给消费券的措施。

而近期政府提出经济稳增长的决策下，2022年流动性有望进一步宽松。房贷利率也会进步调低。

今年1月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套利率为5.84%，均较上月回落8个基点，1月平均放款周期为50天，较上月缩短7天。

其中中信证券更是预测按揭利率预计下降较快，这意味着LPR在上个月下调之后，未来较短时间可能还会下调，这对刚需是绝对的利好!


 
 NO.3|叁
 小结

当然对于购房者来说，保持理性的认识还是很重要的，要克服买涨不买跌的惯性思维，因为从长期来看，房价的价格不仅取决于供需，也跟随货币供应量，重点城市住房价值也受通胀的影响，随着生产力的发展，全球各国货币政策制定者都统一认为，适度的通胀能刺激经济发展，货币总量长期供应增加的趋势不会改变，参考美国，美国上世纪就已经完成城镇化，但在近两年大放水下，房价飞涨，这样你就能理解大城市的住房价值。
 


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第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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