受高新区外溢影响，运河新城近一年来频频刷屏房地产市场，目前已有旭辉、融创等多家房企布局。
今天，老王评楼实探运河新城，带来最新消息！
（第一房新媒体将持续推出老王新春探盘直播，期待大家持续关注）
NO.1丨壹
实探运河新城6子，动态曝光
运河新城目前主要有高速时代书院、方远文璟花园、旭辉望江来、通和融创融耀星辰在售。上坤云栖麓已售罄，龙湖文德璟宸天著还剩底复在售。
图源高德地图
1、销售动态
高速时代书院在售G1#、G3#、G5#、Y6#、Y9#，高层户型面积约89-105㎡，洋房户型面积约98-120㎡，均价约1.7万元/㎡，加推计划暂无；
旭辉望江来在售顶底房源，预计5-6月加推；
通和融创融耀星辰在售洋房，户型面积约116㎡，均价约1.85万元/㎡；预计4-5月加推G1#、G2#、G3#、G11#，户型面积约95-106㎡，均价约1.8万元/㎡；
方远文璟花园在售Y1#、Y2#、Y3#，户型面积约98㎡，标准层单价约1.9万元/㎡，加推计划暂无；
2、板块规划建设
2021年3月，合肥运河新城核心区单元控制性详细规划出炉。
将规划图与地图比对不难看出，图中用红笔框出的部分，即为前文所述楼盘区位。
图源合肥市自然资源和规划局
根据规划，以上楼盘将享有以下配套：
教育方面，合肥八中运河新城校区规划已出炉，高速时代书院将代建幼儿园、小学、初中，龙湖文德璟宸天著、旭辉望江来也将代建幼儿园；
交通方面，地铁2号线、6号线都将西延至运河新城；
商业方面，方远文璟花园将修建邻里中心，楼盘周边也有部分商业用地；
生态环境方面，板块内规划了心湖、德公湖等公园景观。
此外，安徽省奥体中心、音乐厅、工人文化宫等场馆也将落地运河新城。
先前，运河新城与骆岗中央公园、东部新中心、空港经济示范区、大科学装置集中区共同成为了合肥5大重点发展片区。
“十四五”规划中对运河新城有这样的表述：做强以高新区、经开区为引擎，以新桥科创示范区、大科学装置集中区、西部运河新城、肥西产城融合示范区、合庐产业新城等为支点的西部增长翼。
去年，合肥未来科技城概念总体规划启动了全球招标。今年的合肥市政府工作报告也提出运河新城要加快完善核心区交通路网，建设八中新校区，力争开工市委党校新校区。
2、项目自身建设
鉴于以上房源区位接近、配套共享，所以它们的区别主要体现在户型、单价、容积率、开发商等内在方面。
在单价方面，我们之前关注过运河新城新房备案限价的变化：2018年京冠悦荣府1.2万元/㎡，2021年初龙湖文德璟宸天著、上坤云栖麓1.5万元/㎡，2021下半年方远文璟花园小高层1.6万元/㎡（洋房约1.9万元/㎡）、高速时代书院小高层标准层接近1.7万元/㎡，2021年底旭辉望江来、通和融创融耀星辰1.8万元/㎡，基本呈现出入市越晚、单价越高的特点。
在户型方面，多数小区户型面积都在大约88-120㎡范围内，方远文璟花园则同时打造了约120-135㎡的户型。因此，运河新城房源普遍适合刚需、刚改群体，方远文璟花园兼顾改善。
在开发商方面，高速、旭辉、融创、通和在合肥深耕时间较长，历史表现可以就近考察，方远还有待时间检验。若考虑房企资金及交付问题，国企及旭辉等房企可能较为可靠。
NO.2丨贰
单价已达1.8万，这个板块能买吗？
去年，运河新城板块层多次摇号，6.3土拍也进入了摇号环节，这让很多人看好运河新城的板块潜力。
放眼合肥西南片区，政务、高新、经开、蜀山等西南片区新房供应量长期靠后，特别是刚需房源更是少之又少，运河新城作为房价稍低且为市区产证的板块，无疑会承接大量外溢，对于在高新区工作、且对市区产证需求强烈的地缘人群较为适宜。
在板块价值方面，我认为运河新城的价值潜力主要体现在以下方面：
首先，它邻近高新区，部分区域还被高新区托管，可以承接高新区产业、配套资源、居住需求等方面的外溢；
其次，它是蜀山市区产权，有机会获得蜀山区优质教育医疗资源加持；
第三，它是合肥重点发展片区之一，目前已引进了合肥八中运河新城校区、50中西校教育集团、安居苑小学教育集团等学校，这些都有助于促进人口、房企的集聚。
在同等价格、预算的情况下，我对置业区域选择的建议是：
1、以自己工作生活半径为出发点选择区域；
2、在选定区域的基础上，尽可能选择靠近商场、地铁站的住宅小区，此类配套对新兴区域置业群体而言基本属于“刚需”，既可以让自己生活更加便利，也可以让二手房未来更容易出手；
3、但凡不是政务、滨湖等改善人群聚集的区域，买房始终要尽可能选择面积更小、空间利用率更高的房源，此类房源对于区域置业群体更有性价比。
NO.3丨叁
结语
当下的运河新城，有着诸多规划红利，特别其邻近高新区的区位优势，会使其承接资源和人口外溢，这些都是区域发展的机遇。
总结近年来的板块市场：
1、去年1-11月，运河新城新房加推屡次摇号；12月开始，多盘没有达到摇号比例，非刚需首付比例也有所降低，市场发生的变化较大。
2、也是从去年12月开始，运河新城开始出现了多盘集中入市，新房供应量突增。
图源合肥市住房保障和房产管理局
据第一房研究院初步统计，去年1-11月运河新城供应约2200套，12月单月供货量接近1400套。
在需求端，板块1-11月成交量约1500套，而12月成交量则达到了700套，说明运河新城仍然供不应求。
3、当下运河新城出现了登记遇冷，这在合肥多个区域都有发生，其原因包括市场普遍冷却、备案价整体抬高未被适应等。在这样的情况下，西南片区的刚需群体遇到了一定的机遇，可以抓紧上车，哪怕只能支撑基本首付。
4、当然，运河新城虽然有板块潜力、供不应求，但板块毕竟还未发展成熟，更多还是适合刚需群体。改善群体可能需要适应配套兑现周期，非自住群体则要长期持有。
期待运河新城的各项配套能够加速兑现，实现高品质生活住区的规划定位。
