华南城股价被做空拖延不办产证被约谈- 大数跨境

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华南城股价被做空拖延不办产证被约谈

第一房研究院

2021-11-02

导读：8月5日，惠誉确认华南城（01668.HK）的长期发行人违约评级（IDR）为“B”，并将其展望从“稳定”调整

8月5日，惠誉确认华南城（01668.HK）的长期发行人违约评级（IDR）为“B”，并将其展望从“稳定”调整为“负面”；同时确认其高级无抵押评级和未偿美元高级票据评级为“B”，回收率评级为“RR4”。

业绩下滑

华南城从事的物流园区全部集中在一线城市、二线省会城市及直辖市，具有较强的规模和品牌优势。

然而，近年来华南城销售逐年走低，营业收入和业绩持续恶化，2018-2020年其归母净利润分别下滑27.94%、19%以及8.27%。

据克而瑞数据，2020年华南城以116.2亿操盘金额位居房企第152位；以152.6万平方米操盘面积排名第108位。

截至2020年末，华南城总资产为1205.43亿元，总负债792.46亿元，净资产412.97亿元，资产负债率65.74%。

6月30日，华南城控股有限公司在线上发布了2019/20财政年度全年业绩发布会，财务总监陈茂昌等管理层出席了本次会议。

就近期债务，陈茂昌表示，华南城一年内到期债务为149亿港元，目前账面现金为103亿港元，加上经营现金流回款和境内银行贷款，即便不增发新的美元债券，华南城也有能力在到期前偿还上述债务。

就土地储备，华南城已卖出物业为840万方，已竣工的可售物业约1000万方，发展中物业690万方，包括12个月内完工的物业260万方；已购买但未动工的土地为1700万方，总规划面积8100万方，已购买的规划面积4300万方、占比53%。

提前赎回票据

9月15日晚间，华南城发布公告称，该公司于近两个月赎回或在公开市场回购及注销美元优先票据，其提前回购及如期归还票据合共本金约5.4亿美元。

在此前7月2日、7月8日及8月16日的公告中，华南城披露其回购及注销部分美元优先票据，本金分别为980万美元、500万美元及800.8万美元，合共本金2280.8万美元。此外，8月11日，华南城赎回2021年到期的11.875%优先票据2亿美元；9月14日，华南城赎回2021年到期的6.75%优先票据约3.16亿美元。

可以看出过去一段时间，华南城融资成本相当高。

华南城冷清的商场

华南城顾客寥寥，人气不足已经成为常态，多数几个城市的经营状况也颇为堪忧。一来，现在线上电商发达，二来，多数商场远离市区，社交媒体上，有西安、合肥、南昌多地网友拍出当地华南城的冷清现状，一位合肥网友称，“华南城摊子太大，被套在这里了，曾经万人抢铺，现在鬼影没有！”

商贸企业却靠“卖房”为生

华南城于2002年5月在香港注册成立，定位是一家综合物流及商品交易中心开发商及运营商，业务涵盖专业批发市场、仓储物流配送、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业管理等，旗下包括投资开发和商业管理两大集团，以及华盛商业、乾龙物流、好百年家居、华南城小额贷款等多家公司。深圳华南城是最早起家的一个，成立于2002年，涵盖纺织、服装、皮革、皮具、电子等产业门类，规划总建筑面积264万平方米，计划总投资额超过100亿人民币，被列为“深圳市重大建设项目”。随后十余年间，华南城将这一模式陆续复制到南宁、南昌、西安等8座城市。

定位于物流贸易中心的华南城主要靠“卖房”获取收入，物业销售长期占收入大头，其中又以住宅销售为重。回顾2016/17财年到2019/20财年，其物业销售及融资租赁收入占到总收入比例分别为79.61%、78.52%、77.47%、75.61%。同期，华南城住宅物业销售收入分别为39.93亿港元、55.44亿港元、62.84亿港元、66.15亿港元，占销售物业收入的比重逐年上升，分别为68.91%、76.68%、85.52%、92.26%。

被市场做空

在港股市场，华南城股价处于下行趋势。股价从年初1.17港元/股跌倒目前0.55港元/股。市值只剩下43亿，股价连续跌七年。市盈率不到2倍。净资产高达400亿，虽说物流产业园行业未来景气程度不高，近几年受电商冲击较大，不过大崩盘可能不大，毕竟华南城布局多元化，能抗住一定的风险，在无基本面重大利空的暴跌，要么濒临破产，要么被恶习做空。很明显后者可能性更大。

被约谈

今年4月，有网友在合肥12345政府服务直通车留言称，合肥华南城4期住宅已交付三个半月，但开发商拖延不办产证，希望有关部门督查监督开发商办理业主房产证。

对此，肥西县人民政府回复称，县住房和城乡建设局开发办于4月23日约谈华南城开发公司，要求企业安排专人负责，尽快收集整理购房业主的权属登记材料，加紧报不动产登记部门，目前出证时间