一、土地出让及成交概况

（一）土拍规则

2021年10月29日，合肥市自然资源和规划局发布公告，土地拍卖方式延续第二批次的“价高者得+竞装配率+摇号”以及“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”拍卖方式，其中“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”的地块由二批次的2宗增加至11宗。出让地块继续按“限房价、竞地价”方式出让，出让时限定住宅（毛坯）销售均价，精装售价另行核定。具体如下：

1.“价高者得+竞装配率+摇号”方式：

第一阶段：竞买人以举牌方式应价，在未达到最高限价时，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。

第二阶段：竞价达到最高限价时，转竞商品住宅的装配率，从30%开始竞拍，每次增幅5%，最高不超过60%。此阶段竞得土地的，该宗地实施的商品住宅的装配率，由地块所在地政府、开发区管委会会同市城乡建设局负责监督落实。

第三阶段：竞装配率达到上限时，仍有其他竞买人愿意继续参与竞买的，则摇号产生竞得人。

采用此方式竞拍的地块有：包河区BH202107号（转挂牌）、包河区BH202108号、蜀山区SS202116号（转挂牌）、蜀山区SS202118号（转挂牌）、蜀山区SS202120号、蜀山区SS202121号（转挂牌）、高新区GX202109号（转挂牌）、瑶海区YH202110号（转挂牌）、瑶海区YH202111号（转挂牌）、庐阳区LY202108号地块（转挂牌）共10宗地块，其中8宗地块转挂牌，参与拍卖的为2宗。

2.“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”方式：

第一阶段：竞买人以举牌方式应价，在未达到最高限价时，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。

第二阶段：竞价达到最高限价时，仍有其他竞买人愿意继续参与竞买的，则转入竞高品质商品住宅建设方案阶段。参加投报的竞买人需在现场递交参加高品质商品住宅建设方案申请，在现场竞价后的第3个工作日上午9时至10时前投报高品质商品住宅建设方案。

评选委员会按照《高品质商品住宅建设方案评审内容及评分标准》组织评分，确定综合评分最高的竞买人为竞得人。

第三阶段：如最高综合评分的竞买人有两个及两个以上分数相同时，则摇号产生竞得人。

采用此方式竞拍的地块有：滨湖科学城BK202105号、滨湖科学城BK202106号、滨湖科学城BK202107号（转挂牌）、滨湖科学城BK202108号、滨湖科学城BK202109号（转挂牌）、新站区XZ202109号（转挂牌）、新站区XZ202110号（转挂牌）、新站区XZ202111号（转挂牌）、新站区XZ202112号（转挂牌）、蜀山区SS202119号、高新区GX202110号共11宗地块，其中6宗地块转挂牌，参与拍卖的为5宗。

三批次集中供地政策变化汇总

（二）2021年土地供应计划

2021年合肥市计划供应住宅用地面积9900亩，其中商品住宅用地5600亩，拆迁安置用地3400亩，租赁住宅用地900亩。

2021年计划出让住宅用地较2020年增加600亩，同比上涨12%。

近6年合肥市商品住宅供应量统计

（三）2021年第三批出让地块情况

第三批共出让22宗涉住宅用地，起拍总价212.05亿元，竞买保证金45.3亿元，地块保证金缴纳截止时间为2021年11月25日上午11:30，地块拍卖时间为11月29日。

合肥第三批次出让土地分布图 

（四）地块报名情况分析

1.房企报名情况

合肥第三批集中出让地块报名家数对比第二批集中供地略有好转，出让的21宗地块中有14宗地块因无人报名或一家报名转入挂牌阶段，另外7宗地块中高新区20211011号地块和 包河区BH202108地块有5家参拍，其余地块报名情况均低于5家。

参拍超过3宗地块房企统计（2家）

（五）土地成交结果

1.整体成交情况

合肥第三批供应21宗地块，成交7宗，另外14宗转为挂牌延期出让。已出让地块的起拍总价约为212.05亿，成交总价约75.74亿元。

竞拍7幅土地中，其中2幅达触顶摇号价，达触顶摇号价地块数量占比29%。

2.房企竞得情况

7宗出让地块共17家房企报名参拍，共7家房企(其中一宗为合作，一宗竞品质待确定竞得者)斩获地块。其中包河区BH202108号和蜀山区SS202120号地块进入摇号阶段。

土地成交统计表

二、竞拍结果分析

（一）土地市场遇冷，出价较二批次略有好转

本次合肥集中供地遭遇市场寒潮，总共出让21宗地块中有14宗地块因无人报名或仅一家报名转入挂牌阶段，报名时间延长至2021年12月8日。本次成交的7宗地块中有2宗地块达到摇号阶段，其中1宗竞品质阶段，其余地块均为第一阶段竞价成交。

从拍卖现场看，包河区BH202108号地块从起拍开始，各家出价较为踊跃，短时间内达到最高限价，其余地块较为房企出价较为冷清，成交溢价率低。

（二）房企参拍策略分析

1.目标地块选择

 整体来看，各家对地块选择较为谨慎，更偏向于位置较好、配建较少的地块。招商、保利实力强劲企业报名地块数量较多，各选取3宗地块报名。高速、金茂等只选取2宗利润情况较好的地块报名。

2.合作情况分析

 本次出让地块报名家数一般，大部分为国企/央企+民企合作的形式参与，房企更期望通过寻求合作的方式增加获取概率、降低获取成本。据了解，多宗地块拍卖前参拍房企已签订合作框架协议。

三、结论及建议

1.合肥三批次集中供地共计21宗地块，本轮共成交7宗地块，其余14宗地块转入挂牌阶段，拍卖时间为2021年11月29日。

共17家房企参与本轮竞拍，市场热度较二批次降温略有回温，本批次出让地块位置较好，代建、条件等较二批次地块相对宽松。

2.本次出让地块中14宗地块转挂牌，其中包括滨湖地块，受市场降温、房企资金承压、政策频发调控影响，三批次土拍成交结果较二批次虽然略有好转，但从长期来看，房企回归理性，拿地能力和拿地意愿受限。

3. 从土拍市场来看，目前各房企情况不容乐观，政策方面“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调保持不变，同时三批次较二批次来看，本次共11宗地块采用“竞品质”的土拍方式，竞品质或将未来土拍主流，对于现金流充裕的房企来说，是难得的逆周期拿地节点。