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肥西四月土拍地块分析
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肥西四月土拍地块分析

肥西四月土拍地块分析 第一房研究院
2022-04-07
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导读：NO.1|壹肥西土拍简析4月份肥西供地来了，根据合肥土地市场网消息，4月28日肥西将有6宗地待出让，3宗居住
NO.1|壹
肥西土拍简析

4月份肥西供地来了，根据合肥土地市场网消息，4月28日肥西将有6宗地待出让，3宗居住用地、2宗加油加气用地、1宗商务金融用地，共计342.07亩。这是今年肥西第二次土地出让。
 
今年首场，土拍共计出让土地约559亩，总揽金31.13亿元。其中合肥城轨连拿肥西三地块，安徽万瑞地产首进合肥，保利再入肥西!
 

 
根据肥西今年的规划，今年肥西县用地供应计划12502.5亩，其中，住宅用地4365亩（含安置点项目用地2100亩）。由于2021年土地报批的进度问题，2021年的部分地块推迟到了2022年供应，今年目前除去首场和4月份的二场土拍，余下还剩1400亩左右，也就是说，今年肥西房供地将充分供应，肥西楼市将趋于稳定。其中剩下较多地块近千亩集中在谭冲湖南片区。

2021年肥西供地八百亩，供地不足，造成市场出现一房难求的局面，二手房价也扶摇直上，目前合肥肥西在售新盘仅仅12盘，而且多数盘目前只剩底复，市场库存去化周期仅仅在3个月左右，肥西的楼市热度极高。
 
  NO.2|贰
挂牌地块  
FX202222号地块


该地块位于上派镇站前路与青龙路交口东南侧，属于滨湖西板块，离滨湖较近。地铁3号延长线云霄站就在旁边。
周边教育医疗资源丰富，商圈醇熟，目前在售新盘有，旭辉滨湖江来在售尾盘装修均价1.8万/平、金辉中梁优步学府装修小高层均价1.9万/平等，项目大多数进入尾盘。
FX202222号地块此次采取“投报高品质住宅方案”的拍卖方式。即：“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”。

地块容积率在1.0到2.0之间，预计规划以小高层，高层为主，毛坯备案价在15162元/平方米，入市加上精装售价1.8万/平方米左右，依然在市场上有较强的竞争力，预计地块高溢价溢价，摇号竞品质成交可能性较大。

对比，2021年光明置业以1223万元/亩竞得肥西县FX202108号地块，总价119340.34万元，居住楼面价9655.26元/㎡，溢价率29.83%，竞配建面积10000㎡。
金辉以单价1223万元/亩，总价11.03024亿元竞得肥西县FX202109号地块，楼面价9655.21元/平米，溢价率29.83%。竞自持面积15400㎡。

本次地块取消了竞配建住宅自持，增加了商业商务娱乐康体用地的自持，自持商业计容建筑面积不低于地块商业计容总建筑面积的50%，自持时限为自项目建成后不动产登记之日起8年。这要求开发商有一定的商业运营经验。

溢价也调整到最高15%，最高居住限价1078万/亩，地价和溢价明显降低了，给开发商预留了不错的利润空间。保证金还可以3个月内分期付款。

按照规划，今年潭冲河板块供应较少，此次地块较为珍贵，旭辉，金辉，高速等名企已经成功经营过潭冲河楼盘，项目入市后，周边竞争小，基本不愁卖，此次土拍，本地块是市场关注的焦点。
 

FX202220号、FX202221号两地块



FX202220地块



FX202221地块


FX202220号、FX202221号两地块相近，两地块均位于肥西经开区，江淮大道和杭埠河大道西侧，FX202220号在磨墩路以西，FX202221号在磨墩路以东，中间地块是今年年初保利拿的地块，新盘名保利紫云。

两地块位于紫云湖片区，也称华南城片区，离合肥高新区较近，开车15分钟路程，地块周边最近几年发展较慢，但是是未来肥西发展的重点区域之一，学校有合肥四十二中(华南城分校)/华南城第一小学。未来规划地铁4号线经过，规划建设安师大附中。

板块内小区仅有华南城紫荆名都小区，目前在售房价在1.4万/平方米左右。
 
两地块中间地块是今年2月16日，保利以单价955万元/亩，总价7.43754亿元竞得肥西县FX202203号地块，楼面价6511.33元/平米，溢价率0.32%。商品住宅（毛坯）平均备案价格14239元/㎡。
 
肥西县FX202220号、FX202221号地块采取“投报高品质住宅方案”的拍卖方式。即：“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”。
 
虽然是2块地是竞品质入市，但今年2月份，附近的保利和万瑞的地块都是低溢价成交，此次地块溢价摇号可能性较小。周边配套尚不完善，刚需盘为主。市场目前普遍预计保利和万瑞会以毛坯入市。如果精装入市销售端口压力会不小。
 
FX202220号地块竞得人须按规划建设1所12班幼儿园，且须在首期住宅交付时按标准装修，并经县教体局验收合格后无偿移交县教体局。同时需要建设城镇社区服务设施用地及东侧公园绿地，建成后无偿移交政府。

肥西县FX202221号地块竞得人须按规划建设1所12班幼儿园，且须在首期住宅交付时按标准装修，并经县教体局验收合格后无偿移交县教体局。
 
2地块都有代建幼儿园的项目，所以此次起拍价低于，2月份保利和万瑞的地块。FX202221号地块备案价14401元/平方米，起拍楼面价6717元/平，806万/亩，FX202220号地块备案价14278元/平方米，起拍楼面价5670元/平。756万/亩。不过都预留了充足的利润空间。
 
此次2宗地块入市对华南城片区市场有一定的冲击，虽然目前华南城无新房在售，但今年2月份保利和万瑞已经在本区域拿地，已经有2块地未来将入市，加上这次的2块地，短期市场4块集中入市，两次地块出让时间太近，未来竞争会白热化，这会让此次拿地的房企会有些犹豫，不过华南城地块备案价基本在1.4万/平，是典型的刚需盘，定价较为合理，肥西区域优势大，市场需求量也较为庞大。
 
华南城片区今年的供地基本结束，应该说如果大量以毛坯入市，那绝对是刚需的机遇，肥西2021年GDP超过千亿，位于全国百强县41名，产业发展潜力大，不限购容易承接大量市区外溢。明年土地供应减少，1.4万的毛坯价可能就不好买了。


【声明】内容源于网络
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第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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