5月23日，合肥市今年第二批地块正式挂牌，共推出29宗涉宅地（含5宗安置房和1宗租赁住房用地），总出让面积2410亩，总建筑面积约328万平方米，总起价218.2亿元。

值得注意的是，此次集中供地全为挂牌出让，挂牌截止时间是2022年6月22日下午17时止，6月23日9时宣布竞得人、愿意继续竞价的转入现场竞价。具体来看，本批次地块涉及包河区8宗，庐阳区6宗，经开区、蜀山区、瑶海区均为4宗，新站区2宗和高新区1宗，将沿用“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”的竞买方式。

那么本次土拍是否还能延续一批次土拍的热度？又有哪些地块可能会竞品质？今天，我们就先来了解下蜀山区运河新城SS202208号地块。

NO.1丨壹

板块解读

地块位于蜀山区运河新城板块，运河新城因河而立，位于蜀山区小庙镇区域，概念性总体规划116平方公里，近期规划30平方公里，西至新桥大道，东至小庙镇界，北至规划的湖光西路，南至建设中的江淮运河，其中核心启动区12平方公里。

运河新城作为合肥市“十四五”城市空间布局中的二级中心片区，也是合肥市五大重点发展片区之一，而SS202208号地块正好位于运河新城核心区，未来具备一定价值潜力。

NO.2丨贰

地块解读

一、地块区位

地块位于运河新城核心区松树湾路与豌豆洼路交口东北角，东侧距离安徽医科大学临床医学院（运河新城校区）约800米，西北侧距离合肥市第八中学（运河新城校区）约900米，短期来看地块周边配套还不够成熟，特别是缺少商业方面的配套；交通方面地铁2号线西沿线和地铁6号线二期还处于规划阶段，从运河新城通达高新、政务目前主要还是依靠望江西路和长江西路两条主干道。

二、周边市场

运河新城板块目前有5盘在售，分别为：高速时代书院(1.8万/㎡)、通和融创·融耀星辰(1.8万/㎡)、上坤云栖麓(1.5万/㎡)、方远文璟花园(1.75万/㎡)和旭辉望江来(1.8万/㎡)，其中方远文璟花园和旭辉望江来仅剩底复在售。

运河新城板块内品牌房企云集，虽然目前可供选择房源较少，但板块内有多个纯新盘即将入市。而且板块内土地供应非常充足，所以想要在运河新城置业的购房者也不用担心以后置业选择少。

板块内有通和星辰同辉、新华都汇中心、阜阳绿城SS202203号地块和龙湖怡康湖城大境4个纯新盘待入市。除此之外，合肥二批次集中供地中，运河新城板块又将供地4宗。

总体来说，运河新城板块的库存量还是挺大的，但与此同时也伴随着去化困难的特点。等纯新盘相继入市以后，运河新城板块的去化也将面临更艰难的处境。

三、地块利润预测

本次出让的SS202208号地块，起始楼面价为6488元/㎡，毛坯备案限价均为15277元/㎡，加上2500元/㎡的精装修和500元/㎡的装配式建筑备案价格奖励，实际备案价预计在18200元/㎡左右，在起拍价下，净利润率20%，就算按照地块最高限价测算也有16%的净利润，所以该地块的性价比还是蛮高的，重点在于板块后续新盘入市的竞争关系，所以十分考验开发商的产品定位水平。

NO.3丨叁

总结

1、运河新城板块作为合肥市“十四五”城市空间布局中的二级中心片区，未来板块发展具有一定潜力，但是短期来看区域内的商业、交通、教育、休闲等配套不够完善，且距离合肥主城区距离较远，一直以来承接的主要是高新区的刚需外溢客户，板块客群较为单一，随着入市新盘增多，预计未来竞争较为激烈；

2、该地块为纯居住+绿地用地，无幼儿园、商业等配建，有利于小区整体规划打造，但是要想从众多新盘中脱颖而出，开发商得好好想想从哪些方面去提升小区品质。