合肥一批次土拍热度想必大家都十分了解，冰火两重天。热度较高的滨湖、蜀山、经开开启了多家房企竞品质的开挂模式，但新站的地块却无人问津。就在5月23日，合肥又推出二批次集中供地，此次涉宅用地29宗，挂牌时间：6月13日—6月22日。那么本次出让的地块还会不会像一批次供地那么火热，又有哪些地块可能会竞品质？接下这段时间咱们会分几个阶段不断对二批次出让的这些优质地块进行解读。今天咱们来聊一聊包河的BH202209号地块。
NO.1丨壹
城市占位
合肥为长三角副中心城市，安徽省会，全省政治、经济、文化、信息、交通、金融和商贸中心。合肥市地处江淮之间、环抱巢湖, 也是全国综合性国家科学中心之一和全国重要科研基地。
2021年《安徽省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要的通知》提出，支持合肥朝着国家中心城市发展，加快“五高地一示范”建设，全面提升长三角世界级城市群副中心功能，加快建成国际化新兴特大城市。
合肥市包河区作为合肥传统老城区，认可度较高。“1412”城市中心体系中，以骆岗中央公园为核心，辐射4个城市主中心，12个城市副中心。目标就位于骆岗中央公园辐射的淝河片区中心。淝河板块离市区近，交通便利，为近年重点发展板块。
目标位于包河区淝河板块，是城市不断外拓带来的新兴片区，距离市区近，邻近龙川路，交通便利，存在大量可开发地块，区域配套正在不断完善提升。区域内主力打造以多元化居住环境为主，引入特色文化休闲产业，激发区域活力。所在区域是处于更新期的核心区，邻近人口密集的包河老城和包河工业园，板块认可度较高，客户基础庞大。
NO.2丨贰
目标地块介绍
一、项目区位
目标位于包河区淝河板块，靠近城市主城中心，交通便利，是地缘客户、市区首置/投资客的聚集地、景观资源优越，交通、教育等优质资源优质，板块价值度高。邻近地铁4号线工经学院地铁站、葛大店南站，区域交通便捷。邻近合肥绕城高速、合肥高铁南站，省内外通勤方便。
二、目标地块所在区域房地产市场板块划分
淝河板块位于包河的中部区域，隶属于合肥“一核四心”中骆岗中央公园核心区的淝河片区。淝河片区未来围绕一轴两核五区多点建设，沿龙川路城市发展轴打造片区特色中心。板块主力打造多元化居住环境为主、引入特色文化休闲产业，激发区域活力；淝河板块主打“泛主城”的概念，周边地铁环伺，邻近绕城高速、高铁南站，省内外通勤便捷。目前淝河板块教育资源完善；景观资源优越。
三、目标地块周边市场情况
1、土地市场
2020年至今，项目周边成交共3宗涉宅地块，包河区作为热点成交板块之一，房企进驻首选区域，地价逐年攀升，土地及住宅价格目前受政策调控影响，涨幅有所减少。
2、住宅市场
目标地块属于包河区淝河板块，合肥目前热度上升最快的区域之一，周边居住氛围良好，板块库存供小于求，竞品去化速度快。淝河板块目前处在合肥板块价格的中游梯队，并且处于包河区市场发展前沿，各类配套正在逐步落位，因此淝河板块具备巨大的价值潜力。
2、项目利润测算
本次出让的土地，起始楼面价为10891元/㎡，毛坯备案限价均为21030元/㎡，加上3500元/㎡的精装修和500元/㎡的装配式建筑备案价格奖励，实际备案价预计在25000元/㎡左右，在起拍价下，净利润率12%，乍一看数据并不十分亮眼。但是毛利润能达到25%。而且利润率只是开发商考虑的其中一个角度，那么真正受开发商们重视的，是项目的年化自投资金回报率（ROE），也就是在同一周期内，投入更少资金，赚取更高利润，总结起来就是掏钱少、融资多、资金回笼要快。合肥作为一个整体市场，融资条件相差无几，也就是说自有资金投入的比例都差不多，那么资金回笼就是开发商的重点关注对象了。众所周知，房企资金回笼速度=销售速度，目标地块周边新房流速是非常快的，加上基本上没有什么新房存量，所以项目后期流速预计是非常快的，所以该项目年化自有资金回报率会非常高。
NO.3丨叁
总结
1、在利好楼市政策频出的节点，包河推出了区域稀缺的优质地块，一方面能给市场亟需补货的区域补充新房源。另外一方面也是给一批次没拿到地的开发商一次重新再拿地的机会。另外，淝河板块二手房倒挂明显，新房限价加上竞品质的趋势，使得目标地块可能又会成为下一个抢手楼盘。即使没有达到竞品质，试想下，在目前竞品质的大势下，拿地房企不按竞品质的标准去建房，房子会好卖吗？所以，竞品质的趋势也会倒逼开发商去做好品质。
2、从利润上来看，目标地块的利润还是很可观的，加上包河新盘流速有保障，目标地块的年化自有资金回报率会非常高，目标地块可能会成为下一个神仙打架的必争之地。
最后，大家来讨论下，你觉得包河区BH202209号地块最终会不会竞品质？你更希望包河区BH202209号地块最终会花落谁家？欢迎大家在评论区留言。
