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一季度百强房企销量下滑 市场出现了哪些新变化
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一季度百强房企销量下滑 市场出现了哪些新变化

一季度百强房企销量下滑 市场出现了哪些新变化 第一房研究院
2022-04-05
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导读：NO.1|壹市场下滑明显 今日兰州发布通知提出，降低个人购买住房门槛。个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住

NO.1|壹
市场下滑明显
 
今日兰州发布通知提出，降低个人购买住房门槛。个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。

又一城市降低首付贷款买房比例，目前已经越来越多的二线城市放开限购和调整首付比例，政策已经完成大转向。原因也很简单，一季度房产的数据很不如意。
 
根据AI大数据统计显示，2022年一季度，百强房企操盘金额为 14366亿元，同比下降 47%，全口径销售金额为 16268亿元，同比降幅也达到了 47%，业绩表现不及 2020 年的同期水平。一季度有逾8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。
 
从一季度的数据统计来看，市场信心明显受到了影响。

一季度，中国百城新房价格涨幅较去年同期收窄0.71个百分点，为2016年以来同期最低水平。一季度，100个城市中，新建住宅价格累计下跌的城市有59个，较去年同期增加36个。

3月单月，百城新房价格连续第二个月环比上涨，但涨幅微弱。据中指院统计，百城新建住宅均价为每平方米16189元人民币，环比上涨0.03%；同比上涨1.72%。
在一系列的政策刺激下，从价格来看，目前房价整体又恢复了小幅走强的迹象，不少城市房价明显上涨。

NO.2|贰
政策分化大
因城施政主要策略不变

热点城市，一线北上广深，二线杭州，南京，武汉，合肥，苏州等热点二线城市目前还未出现较大的政策松动。市场较为平稳，部分二线，三四线已经开始大规模放松政策。

除了目前各种限购放开，政策补贴，人才引进，首付降低等各种措施外，小编大胆预测4月份很可能LPR还将下调5到10个点，3月份两会时期，全国疫情形势稳定，今年制定的5.5%的经济增长很有希望 能实现，目前疫情严重之下，经济下行压力极大，适当降低利率是合适的，如果说未来疫情常态化，那么利率应该会有更大的下调空间。甚至不排除，很多城市首套房利率再次回到5%以下。利率的下调，不仅仅是地产周期的节奏，疫情下减负也是社会的呼声。
 
区域间分化更加明显

1， 一线和热点二线城市房价保持稳定慢长的态势，从一季度南京，北京，合肥的土拍就可以看到，地价出现分化，品质楼盘入市价格明显上涨，刚需盘一半价格持稳，一半小幅上涨。

2，  二线如福州，郑州，兰州，这类二线城市，库存量较大的城市，出现了明显的政策调整，去稳定市场，这类市场目前所面临的明显出现了滞涨的状况，人口还会持续流入，作为区域中心，仍然有吸引力，另外一方面城市发展潜力比不上一二线热点城市，且库存量较大，

3，  三四线城市，目前政策逐步宽松，这些城市，部分依然有吸引力，但多数城市长期不被看好，市场信心减弱明显，也是楼市销量大下滑的主要原因。大部分三四线楼市销量都是腰斩，甚至更多。
 
NO.3|叁
房企面临转型压力

房企根据AI大数据统计，今年一季度，开发商总额同比下降59.3%，投资力度同比持续下降，房企拿地分化显著 ，房企拿地更加谨慎。

 二线成为房企争夺重点。央企国企依旧是拿地主力，城投出来助威，国企大多数还是躺平为主。
        
 热点二线 城市成为布局重点
               
从一季度的土拍可以看出市场争夺的热点转向二线城市，合肥，成都大规模的土拍落地，虽然有部分流拍地块，但是其中部分精品质地块得到了热捧，同时市场参与的热情高涨，至少40多家地产公司计划拿地，其中是在城投基本没入场的情况下，可以看到二线强市是未来房企拿地的重点布局区域。

房企开始转型轻资产模式

从2021年房企公布的业绩报来看，利润下滑、开发规模见顶，房企危机一步步加深。房企普遍面临转型的，而转型方向基本统一。

万科郁亮表示：“万科今天是开发、经营、服务并重，也就是说万科今天把自己从单一的住宅发展商打造成不动产的综合发展运营服务商。

龙湖分拆出轻资产旗舰品牌“龙湖智创生活”，并透露2022年还会有5座轻资产商场开业。

金茂全年新增12个轻资产项目签约，向高端酒店轻资产管理转型。

自2016年，王健林甩卖万达开始，轻资产模式越来越被市场认可。而商业地产更是重资产模式的典型，目前万达基本已经放弃住宅项目拿地，商业地产，更多以品牌运营，收租模式为主。

转型模式

发行REITs，给重资产找一个合理的变现、退出的方式

依托目前已经搭建好的两个平台，即中国香港上市的招商局商业房托基金和内地上市的博时蛇口产园REIT。

REIT模式，是西方主流的房地产开发模式，通过发行基金来募集资金，房地产转型成代建或品牌经营，来获取利润，拿地的钱基本都是基金的钱。

国家目前正在积极推动 REITs发展，扩大到商业地产，应该只是时间的问题。未来可能涉宅项目可能也会有。

对房企发展来说，房地产最大的开发压力就是资金，发行REITS可能未来是不错 的模式，也提供给普通老百姓较好的投资渠道。
 
小结

今天楼市销量腰斩，可能未来会是一种常态化，目前政策上的宽松，一是房企目前依然不少房企处于困境之中，而房地产依然是经济的支柱短时间难以改变，其次疫情影响，经济压力太大，需要维稳。

而在未来疫情慢慢缓和之后，房地产长期维稳的政策性调整还会继续，目前政策更偏向短期性质，一旦疫情好转，交通，旅游，餐饮，等消费领域应该会大幅复苏，经济的稳定工具会大幅增加，对房地产依赖也会大大减轻。
  
房价走势

1， 一二线热点城市不要指望房价会出现多少下跌，最多也就是小跌。在很长的时间内，中国将面临美国的较强的打压压力，这意味中国的对内一切策略和政策制定的核心以稳为主，以稳为主，不出乱子，就能慢慢缩短与外国的差距，说着中国的进步，继续看好一二线热点城市能缓慢上涨。这其中热点城市热点板块，品质楼盘保值性属性会非常强。

2，  对于弱二线，强三线城市，整体价格会比较平稳，目前这些城市土地收入会是重要组成部分，在城市吸引力不足的前提下，土地市场的供应会更加平稳，房价也会逐步平稳，部分热点板块会有一定的吸引力。

3，   普通三四线城市，取决于人口流入，市场目前普遍看淡，房价会在控制机制下企稳，但是二手房的套现，需要打折才会有接盘。
 
对于消费者来说，已经很简单，人口流入的大城市，依旧是卖方市场，刚需该买就早点买，如果普通三四线城市购房置业，买方市场，基本不用担心买不到的情况，二手房的挂牌量也很可观。选择空间大。
【声明】内容源于网络
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第一房研究院
第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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