净利润11%！颍州区[2021]-12地块转挂牌后是否能成功出让？

2022年9月19日，阜阳市公共资源交易中心挂出阜阳颍州区1宗涉宅用地，[2021]-12号地块，保证金截止时间为2022年10月17日17时，拍卖时间为2022年10月19日15时。该地块曾于2021年8月18日出让，当时转挂牌后仍未成功出让。本次阜阳[2021]-12号地块是否能顺利出让呢？今天我们来从不一样的角度聊一聊这宗地块...

NO.1丨壹

地块基本信息

[2021]-12号地块位于颍州区南京路东侧、颍河西路南侧，（地块占地约69.063亩，容积率1.9，起始价31768.98万元，起拍单价460万/亩，起拍楼面价3632元/㎡；从地块指标上来看，地块体量和容积率偏低，适合做高层+洋房的梯度组合。

NO.2丨贰

地块及周边市场分析

一、地块分析

该地块处于颍州区，紧邻阜阳市第二人民医院、阜阳市第十七中学，地块周边两条城市主干道，南京路、颍河西路，西侧邻近七渔河，距高铁西站直线距离约3.4公里。地块周边教育、医疗、交通、景观设施完备。

该地块上一次出让时起拍价420万/亩，但要求规划1.2万方商业自持及配件不少于1万方整栋住宅用于安置，回购价5200元/㎡。此次起拍价调整为460万/亩，上调40万/亩，但不再要求商业自持和配建安置房。

二、市场情况

板块内在售楼盘较多，AI楼市大数据显示，颍州+城南主力在售盘存量约1.5万套，板块月均去化约400套左右，理论去化周期38.2个月，去化周期非常长。板块内高层售价在8000-9500元/㎡，洋房售价在10000-10500元/㎡。

三、利润测算

结合地块周边项目售价情况，按照地块起拍价测算，[2021]-12号地块利润率约11%，起拍价下的利润较高。

NO.3丨叁

总结

一、土地端

地块体量较小、总价适中，结合周边市场售价，按起拍价去算利润较高。但实际板块市场存量较大，去化周期较长，竞争激烈。这或许是之前流拍的主要原因。随着阜阳供地节奏放缓，库存逐渐出清，土地市场会逐渐回暖。

二、房企端

目前房企端对于地市土地市场拓展的积极性并不是很高，所以预计本次土拍竞争不会很激烈，如果能够成功报名，地块获取的可能性较大，对于开发商来说，后期的销售利润也有一定保障，但鉴于现阶段的阜阳市场情况来看，去化周期会相对较长。

三、未来房地产市场竞争格局

一方面，市场下行下，板块存量及去化周期较大，短期内住宅市场处于买方市场，市场竞争压力较大，房企拿地意愿急剧下降。

另一方面，房地产长期看人口，阜阳人口基数大，随着土地市场供地节奏放缓，库存逐渐出清，市场逐渐趋于理性。长期来看，供应端减少将带动需求端逐渐回暖，后期阜阳房地产市场将逐渐回归理性。

对于本次出让的地块，房企带预期去拿地的可能性不大。如果该地块顺利成交，底价成交的可能性比较大。