NO.1丨壹
城市定位
在聊一二级市场之前，让我们来看下庐阳区整体的城市定位和远景规划：
合肥市庐阳区为合肥传统老城区，经过多年发展，已成为全省经济、文化、金融中心，是全市唯一获评安徽省外商投资放心区和全省金融总部集聚区、全省保险业绿色发展示范区，庐阳也是历史悠久的文化名区。
十四五期间，庐阳区主要发展任务：
构筑“三个一”（“一核一地一中心”）发展新格局，拓展高质量发展新空间。
“一核”：金融商贸最繁荣、文化底蕴最深厚的全省消费核心枢纽。
“一地”：大科学装置最集中、生态环境最自然的最美科研圣地。
“一中心”：产业特色最明显、内陆开放最前沿的长三角国际贸易中心。
从庐阳区的整体规划不难看出，庐阳区整体定位是非常高的，其中就有合肥的五大片区中的“大科学装置集中区”，大科学装置区是位于庐阳三十岗中部和长丰岗集镇南部，总面积19.2平方公里，布局建设一批重大科技基础设施，形成多学科交叉前沿研究设施集群，致力打造创新策源强劲、成果转化高效、生活服务完备、生态环境优美的科学新城。
NO.2丨贰
一级市场解析
庐阳区年均成交量约250亩，2021年成交4宗涉宅地，土拍成交楼面价7824元/平米，平均溢价率在12%。
庐阳区2022年1-6月，成交7宗涉宅地，占地约551.4亩，成交金额约36.1亿。同比去年1-2批次成交的2宗地，占地约131.31亩，成交金额约16.9亿，按金额算同比上升114%。
从土地角度去思考，笔者觉得主要原因在于土地出让量和市场信心方面。我们来看一组数据。2021年庐阳涉宅用地1-3批次累计出让6宗成交2宗，成交率33%，2022年1-2批次累计出让10宗，成交7宗，成交率70%。这就很明显了，2021年土地出让量少且成交率不高，导致2021年庐阳区整体土地成交量偏低。
庐阳区LY202202号地块
地块位于庐阳区北二环板块，紧邻苏宁广场和北二环地铁站，限价与周边售价持平；地块有1.8万方商业，参与房企均对商业有一定预期，招商、龙湖、伟星、新锦成、金茂阶5家参拍，均达到竞品质阶段，最终招商、龙湖、伟星三家达到竞品质满分摇号阶段，地块由伟星摇号竞得，成交总价68067.52万元、居住楼面价8813元/㎡，竞品质120分。
地块位于庐阳区四里河板块，但位置临近大杨镇，周边目前多为工业厂房，规划为居住片区；因地块本身素质一般，参与房企为捡漏心态，地块未达最高限价。乐富强、旭辉、招商三家参拍，最终，地块由乐富强竞价竞得，成交总价54043.1万元、楼面价7813元/㎡、居住楼面价9075元/㎡，溢价率12.56%。
庐阳区LY202207号地块
庐阳区LY202208号地块
庐阳区LY202209号地块
地块位于庐阳区建安路以南、古城台路以东，房屋建成后将用于三十岗乡被搬迁居民回迁。最终由国投庐阳国投以底价摘得，总价24570.279万元，成交楼面价A地块:2501元/㎡、B地块:1876元/㎡、C地块:2144元/㎡。
NO.3丨叁
二级市场
区域竞争：
板块竞争：
市中心板块：顶尖学区板块
板块特征：板块内名校云集，学区资源优越，板块配套完善，人口密集度较高，居住氛围浓厚。
四里河：顶级居住板块
板块特征：四里河板块为早期开发板块，中心位置豪宅为主，改善客群云集。
工业园：城市面貌破旧 工业园区林立
板块特征：工业园区云集，不利因素较多。
大杨镇：客户认知较低，板块配套待完善
板块特征：新兴板块，居住环境良好，缺乏生活配套。
从市场的角度来看，整体庐阳区的市场供需环境非常健康，庐阳区的价格梯队在整个合肥市区各个板块中属于第二梯队，2022年各板块在售楼盘较少，市场安全边界较高。而且一批次二批次成交的地块多为区位较为优质的地块，这个或许也是上半年庐阳区地块成交较多的一个主要原因。
NO.4丨肆
小结
1、区域发展现状：庐阳区作为合肥传统老城区，经过多年发展，目前各板块配套是有目共睹的。四里河板块基本承接了整个合肥以北的所有高端改善客群，一环内的老城区更是承载着上老辈人的回忆。现阶段，庐阳区的城市发展主要是城市外拓。十四五规划期间，庐阳重点发展的是大科学装置区。经济方面，2021年庐阳区实现生产总值1233.48亿元，稳坐千亿宝座。庐阳区承接了大量地缘性改善客户以及外地来肥首置客户，这是开发商热衷于庐阳区的一个原因之一。
2、市场端：2021年庐阳涉宅用地1-3批次累计出让6宗成交2宗，成交率33%，2022年1-2批次累计出让10宗，成交7宗，成交率70%。土地的成交率越低，出让端也会多维度考虑下次的出让计划。反之，成交率越高，一方面是出让端有信心地能卖掉。另一方面，从成交的角度看，所有庐阳区成交的地块，除了安置地块以外，其他都是位置比较优质，且板块市场供需环境比较健康的地块。
3、开发商端：目前虽然说现阶段市场大环境还是不容乐观，但合肥整体的市场供需环境还是很健康的。有资金实力拿地的房企一方面会优先考虑合肥，另一方面，笔者相信他们也是有拿地指标考核的。为什么这么说？因为二批次出让的土地，整体没有一批次优质，但是热度依然比想象中要高很多。从这里就不难看出来，有钱拿地的房企还是很多的。
