芜湖2224号巨无霸地块，即将在9月15日土拍，起始总价28.5亿。
这个项目是芜湖政府重点打造的地标性建筑，十分重视，故出让条件相当有要求。该地块曾于2019年10月因未达底价流拍过，如今重出江湖，相信政府会该地块抱有十分的信心。
NO.1丨壹
城市基本面
芜湖是长三角城市群Ⅱ型大城市、皖江城市承接产业转移示范区核心城市、G60科创走廊的重要成员城市，多重国家发展战略叠加，将促进芜湖与国内国际接轨，更好地承接国内外产业转移，助力经济社会高速发展。
地处于安徽东南、沿江而立；位于安徽省东南部、长江下游，南倚皖南山系，北望江淮平原；北与合肥市、马鞍山市毗邻，南与宣城市、池州市接壤，东与马鞍山市、宣城市相连，西与铜陵市交界。
市域面积6026k㎡，中心城区面积1418k㎡，未来市区城市格局将有待进一步向外延伸；区位关系来看，无为、繁昌与鸠江、弋江城市新区接壤，未来产业关联密度较高，湾沚与镜湖传统主城区接壤，经济消费关联度较高。
近10年，芜湖市建成区面积增长37k㎡，城市发展早期为北向、南向，后期增加东向和西南向、西北向发展；目前北向发展已经到达市界，东向及南向近期仍有较大拓展空间，西南向及西向江北区域为远期必然发展区域。
市域规划构建两带两轴的城镇空间结构，城市格局拉伸；市区规划形成龙湖为心、两江三城的空间结构，形成江南城区、龙湖新城和江北新城三大主城区，跨江联动、拥江发展，促进产城融合，实现产业人口聚集。
1、坚持“轴向组团”的城镇空间布局模式，构建两带两轴的城镇空间布局结构。两带：南沿江城镇发展带和北沿江城镇发展带。两轴：合芜宣城镇发展主轴和巢黄城镇发展次轴。
2、中心城区空间结构规划为：龙湖为心、两江三城。龙湖为心：以龙湖城市绿心作为城市未来发展的重要战略储备区域；两江三城：江南城区、龙湖新城和江北新城三大主城区，跨江联动、拥江发展
已通宁安、合福、商合杭高铁和芜铜普铁，连接全国高铁骨干网，打造区域性综合客运枢纽，城市能级将进一步提升；轻轨1号线和2号线已建成通车，高效便捷的城市交通系统对房地产市场的良性影响将逐步凸显。
省内经济总量稳居第二，近年来增速趋于稳定且逐年放缓，自2016年来增速降至10%以下，经济增速进入换挡期，2020年受疫情影响增速下滑明显，2021年GDP增速11.6%，重回长三角41个城市第一。
依托现有产业基础，着力构建“双核三带七组团”产业布局，促进项目集中、产业集群、资源集约，增强产业承接能力，实现跨江发展。
汽车及零部件、电子电器产业主要集中在芜湖经开区、鸠江经开区；新能源汽车主要分布在高新区；材料产业主要集中在弋江区海螺产业园与三山经开区；电线电缆主要集中在无为高沟经济技术开发区。
NO.2丨贰
地块基本信息
地块位置：
地块一：东至长江路、南至中山北路、西至绿地、北至赭山路
地块二：东至长江路，南至现状支三路，西至现状支二路，北至现状支一路
地块三：东至锦天花苑，南至规划支一路，西至长江中路，北至吉和新村
地块四：东至青山街，南至雨耕山园区，西至长江中路，北至规划支一路
出让面积：505.5亩（337029.91㎡）
规划用地性质：城镇住宅兼容商业服务设施用地
出让年限：商业40年，住宅70年
容积率：
地块一：综合容积率2.0
地块二：容积率3.5
地块三：容积率1.6
地块四：容积率1.0
建筑密度：
地块一：1#、3#、5#地块≤23%；2#地块≤25%；4#地块≤30%；6#地块≤40%；7#地块≤75%；8#、9#、10#、11#、12#地块≤50%
地块二：≤40%
地块三：≤35%
地块四：≤30%
保证金：5.7亿
特殊条件：
1、竞买人（含母公司及其控股全资子公司）须提供不少于1个投资运营的国家级旅游休闲街区或国家级特色商业街区的相关证明文件，由镜湖区政府负责审核；
2、竞得人在本项目商业部分竣工备案验收结束后3年内，需引入世界500强、中国500强或行业100强、行业独角兽共10家企业全国总部或全资子公司入驻项目园区（参照招引时上一年度美国《财富（FORTUNE）》杂志公布的“世界500强”企业名单和中国企业联合会、中国企业家协会发布的“中国企业500强、行业100强”排行榜）。竞得人在商业部分竣工验收备案后3年内须申报成功省级产业园区，5年内须申报成功国家级旅游休闲街区或特色商业街区，由镜湖区政府负责监督。具体详见《芜湖市镜湖区滨江公园周边地块项目产业发展监管协议》；
3、地块一在7#、9#、10#、11#、12#地块有6处保留建筑，4#地块中一处异地复建保留建筑，共计建筑面积约50622.14㎡ ；地块三有一处保留建筑，建筑面积约5482.56㎡。上述保留建筑一并出让给竞得人。地块一内保留建筑改造后由竞得人负责招商、运营、处置，不得分割销售。地块三内保留建筑产权由镜湖区政府回购，回购单价1500元/平方米，具体详见《回购协议》；
4、地块一有约65处厂房等现状建筑物，有行车、塔吊、船台等共计约15座构筑物；地块二、地块四有2处现状建筑物未拆除。现状建筑物、构筑物及设备等，竞得人根据批准的建筑规划设计方案，需要保留的由镜湖区政府按建筑物重置价评估后转让给竞得人，不需要保留的按残值方式由镜湖区政府负责处置，并于该地块建筑设计规划方案批准后1个月内完成搬迁拆除；
5、地块一商业部分不动产产权竞得人自持比例不低于50%，其中办公部分自持比例不低于30%。自持年限不低于10年。地块二、三、四商业部分不动产产权竞得人需自持不少于10000平方米，其中文创书店不少于6000平方米。自持年限不低于10年；
6、竞得人需代建地块内规划道路约12万平方米；代建景观绿地约5.7万平方米（不含特色雕塑）；代建一处24班小学，用地面积约2.4万平方米，建筑面积不少于1万平方米，地下两层停车场建筑面积不小于1.2万平方米。项目设计及施工方案须经镜湖区政府审核后实施。上述代建项目的用地红线范围以相关部门审批为准，建成验收后无偿移交给政府。
竞得人需改造滨江公园镜湖段，北起凤凰号码头南至宝塔根，长约3.2公里，宽100-200米不等；按照镜湖区政府要求，落实老城区核心区改造提升方案，项目研究范围约6.4平方公里，按程序完成规划方案审批事项，直至完成审批为止。
以上代建和方案设计按有偿方式由竞得人实施，代建等相关费用计人民币6.5亿元，相关费用由镜湖区政府根据代建及改造协议约定要求予以支付，具体详见代建项目勘测定界资料和《镜湖区滨江公园周边地块项目代建及改造协议》、《镜湖区滨江公园周边地块小学及地下停车场代建协议》、《镜湖区滨江公园周边地块道路及景观代建协议》。
代建及改造项目与商业、住宅地块项目须同步设计、同步建设，其中代建小学及地下停车场须与首期住宅同步交付，其他代建及改造项目和商业部分交付时间不得迟于最后一期住宅项目交付时间，由镜湖区政府负责监督。
竞得人须按镜湖区政府要求完成雨耕山平台及长江路下穿（新市口至临江桥段）项目设计等前期工作，按程序完成包含但不限于方案、初步设计、施工图设计及勘探、环评等相关技术评价等事项，直至完成审批具备施工条件为止，以上设计等前期工作由竞得人无偿实施。
拍卖日期：2022年9月15日15：00
起始价：563.7万元/亩（285000万)
地块区位图：
地块控规图：
地块一：
地块二、地块三、地块四：
地块现状图：
NO.3丨叁
芜湖市场解析
2021年12月起购房政策由收紧转向宽松，2022年4月起着重在取消限售、加大购房补贴、提升公积金贷款额度上刺激楼市，目前效果尚不明显；房贷利率进一步探底，放款时间缩短为1周-15天。
2022年芜湖现行政策：
①首付：首套房最低20%；
②利率和放贷：首套4.25%、二套5.05%，放贷1周-15天
③限售：新房3年（摇号），取消新房（非摇号）和二手房2年限售；
④新房限签：22年1月全面放开限签；
⑤购房补贴：本科总房款12%/专科10%、最高20万。
2、房地产市场走势
老城镜湖、汀棠与政务核心板块教育、医疗、商业等配套资源丰富，远郊如江北、三山等板块配套资源较弱，有待进一步发展提升。
交通设施：高铁站、火车站、轻轨
芜湖站/芜湖南站/芜湖北站：三所高铁站，对外出行交通便利。
芜湖站：8台20线，2015年11月27日，芜湖站东站房运营，芜湖站西站房关闭并改造。
轻轨：安徽省第二座开通轨道交通的城市，2021年共计2条轨交开通运营。
教育设施：师大附属中学是省教育厅唯一直属的省示范高中
重点小学：绿影小学、育红小学、师大附小、师范附小、镜湖小学。
重点初中：师大附外、二十七中、二十九中等。
重点高中：一中、安徽师范大学附属中学、十二中、田家炳实验中学。
医疗设施：芜湖市人民医院为三甲综合医院
镜湖区：戈矶山医院、广济医院等。
鸠江区：第一人民医院、仁济医院等。
弋江区：鲁港长江医院、和平医院等。
市政设施：市政公园、方特
市政公园：滨江公园、汀棠公园、银湖公园等等。
方特：方特欢乐世界、梦幻王国、水上乐园、东方神话等。
1、从市场层面来看：
芜湖作为安徽省内第二大城市，经济民生方面都有相当的保证，目前芜湖市场的调控政策已在逐步放松，在取消限售、加大购房补贴、提升公积金贷款额度上刺激楼市；从今年的土地预出让明细及上半年成交情况来看，下半年待出让地块以外围为主，类似造船厂这种镜湖老城核心区位的项目今年甚至是往后都是凤毛麟角的；而且芜湖老城区在售项目向来稀缺，竞争性不强；
2、从土地本体来看：
地块本身是位于镜湖区长江边上，区位的稀缺性致使地块的不可多得，不过从公告里面可以看出该地块的出让条件相当苛刻，对房企的要求非常之高，可想而知能拿下该地块的房企底气是如何的雄厚；
总而言之，该项目将会是芜湖市长江边的一个地标性建筑，让我们拭目以待是谁会将这颗“江城明珠”给拿下。
