芜湖2223号巨无霸地块，即将在8月10日土拍，起始总价7.7亿。
地块起拍价下的净利润竟高达16%，那地块到底怎么样？对于开发商而言，芜湖市场还适不适合拿地？对于购房者而言，当下的芜湖江北适不适合买房？让我们就8月10日即将出让的222号地块，来一起了解下芜湖这座城市及当下房地产市场情况...
NO.1丨壹
城市基本面
芜湖是长三角城市群Ⅱ型大城市、皖江城市承接产业转移示范区核心城市、G60科创走廊的重要成员城市，多重国家发展战略叠加，将促进芜湖与国内国际接轨，更好地承接国内外产业转移，助力经济社会高速发展。
地处于安徽东南、沿江而立；位于安徽省东南部、长江下游，南倚皖南山系，北望江淮平原；北与合肥市、马鞍山市毗邻，南与宣城市、池州市接壤，东与马鞍山市、宣城市相连，西与铜陵市交界。
市域面积6026k㎡，中心城区面积1418k㎡，未来市区城市格局将有待进一步向外延伸；区位关系来看，无为、繁昌与鸠江、弋江城市新区接壤，未来产业关联密度较高，湾沚与镜湖传统主城区接壤，经济消费关联度较高。
近10年，芜湖市建成区面积增长37k㎡，城市发展早期为北向、南向，后期增加东向和西南向、西北向发展；目前北向发展已经到达市界，东向及南向近期仍有较大拓展空间，西南向及西向江北区域为远期必然发展区域。
市域规划构建两带两轴的城镇空间结构，城市格局拉伸；市区规划形成龙湖为心、两江三城的空间结构，形成江南城区、龙湖新城和江北新城三大主城区，跨江联动、拥江发展，促进产城融合，实现产业人口聚集。
1、坚持“轴向组团”的城镇空间布局模式，构建两带两轴的城镇空间布局结构。两带：南沿江城镇发展带和北沿江城镇发展带。两轴：合芜宣城镇发展主轴和巢黄城镇发展次轴。
2、中心城区空间结构规划为：龙湖为心、两江三城。龙湖为心：以龙湖城市绿心作为城市未来发展的重要战略储备区域；两江三城：江南城区、龙湖新城和江北新城三大主城区，跨江联动、拥江发展
已通宁安、合福、商合杭高铁和芜铜普铁，连接全国高铁骨干网，打造区域性综合客运枢纽，城市能级将进一步提升；轻轨1号线和2号线已建成通车，高效便捷的城市交通系统对房地产市场的良性影响将逐步凸显。
安徽省委部署，2020年芜湖开启“跨江联动、拥江发展”江北新区规划建设；整体江北新区定位起点高、目标宏大，持续发展动能强劲，属芜湖市近20年重点规划。
省内经济总量稳居第二，近年来增速趋于稳定且逐年放缓，自2016年来增速降至10%以下，经济增速进入换挡期，2020年受疫情影响增速下滑明显，2021年GDP增速11.6%，重回长三角41个城市第一。
依托现有产业基础，着力构建“双核三带七组团”产业布局，促进项目集中、产业集群、资源集约，增强产业承接能力，实现跨江发展。
汽车及零部件、电子电器产业主要集中在芜湖经开区、鸠江经开区；新能源汽车主要分布在高新区；材料产业主要集中在弋江区海螺产业园与三山经开区；电线电缆主要集中在无为高沟经济技术开发区。
NO.2丨贰
地块基本信息
地块位置：东至嘉兴路、南至规划支九路、西至大龙湾N7路、北至规划支三路
出让面积：302亩（201246.47㎡）
规划用地性质：城镇住宅兼容商业服务设施用地
出让年限：商业40年，住宅70年
容积率：综合容积率2.0
建筑密度：1#、2#地块≤30%；3#地块≤30%；5#地块≤45%；6#地块≤35%；7#、8#地块≤30%
保证金：1.54亿
拍卖日期：2022年8月10日15：00
起始价：255万元/亩（77000万)
NO.3丨叁
区域市场及地块解析
老城镜湖、汀棠与政务核心板块教育、医疗、商业等配套资源丰富，远郊如江北、三山等板块配套资源较弱，有待进一步发展提升。
交通设施：高铁站、火车站、轻轨
芜湖站/芜湖南站/芜湖北站：三所高铁站，对外出行交通便利。
芜湖站：8台20线，2015年11月27日，芜湖站东站房运营，芜湖站西站房关闭并改造。
轻轨：安徽省第二座开通轨道交通的城市，2021年共计2条轨交开通运营。
教育设施：师大附属中学是省教育厅唯一直属的省示范高中
重点小学：绿影小学、育红小学、师大附小、师范附小、镜湖小学。
重点初中：师大附外、芜湖一中、二十七中、二十九中等。
重点高中：一中、安徽师范大学附属中学、十二中、田家炳实验中学。
医疗设施：芜湖市人民医院为三甲综合医院
镜湖区：戈矶山医院、广济医院等。
鸠江区：第一人民医院、仁济医院等。
弋江区：鲁港长江医院、和平医院等。
市政设施：市政公园、方特
市政公园：滨江公园、汀棠公园、银湖公园等等。
方特：方特欢乐世界、梦幻王国、水上乐园、东方神话等。
3、利润测算
参考周边市场价格，住宅毛坯均价8500元/㎡，商业12000元/㎡，车位4万/个计算，在起拍总价77000万元时，地块净利率达到16%。在起拍价下，该地块的利润空间非常可观。
1、从地块本体来看：本次出让的江北新区长江三桥收费站南侧一期地块，位于芜湖市江北新区大龙湾板块。江北新区2020年开启“跨江联动、拥江发展”，定位起点高，属于近20年重点规划板块。另外，板块市场无竞品，竞争环境较为健康，市场安全边界较高。
2、从测算角度来看：参考周边售价，目标地块在起拍价下的净利润率竟达到16%，利润率非常高。考虑到目前目前板块内库存见底，未来暂无楼盘入市，因此未来市场竞争压力较小，利于快速去化。
3、整体来看：芜湖经济基础较好，目前北向发展已经到达市界，东向及南向近期仍有较大拓展空间，西南向及西向江北区域为远期必然发展区域。芜湖新房市场，近三年市场成交量持续攀升，近8年市场价格逐年上涨，供需环境非常健康。大龙湾板块目前市场无竞品，对于开发商来讲，板块二级市场安全边界较高，加上出让地块体量较大，后期具备一定的市场定价权。另外，目标地块起拍价下的利润较高，对于开发商来讲还是有一定的诱惑力。对于客户而言，大龙湾板块属于芜湖市目前的价格洼地板块。考虑到后期板块整体定位较高，价格上具有一定的上升空间。同时，购房客户也需要关注拿地企业是否为大品牌或者资金实力较强的开发商，避免后期遇到交付的一些问题。
