深度解析合肥四批次出让！能否延续前三轮傲人战绩！

正所谓千呼万唤始出来！昨天晚上七点半左右，合肥市政府正式发布了今年的第四批次集中出让土地的公告，且就在一个小时之后的八点半，肥东县政府也发布了三宗地涉住地块的出让公告，挂牌日期为2022年12月13日至2022年12月22日。两个公告共推出21宗地块，总面积1785.33亩，总起拍价约135.60亿元。那么就随着笔者的步伐来一一了解下这些地块！

NO.1丨壹

市区四批次

2022年11月23日合计供应了21宗涉宅用地，其中包含2宗租赁房用地（瑶海区）、5宗安置房用地（包河2宗、瑶海1宗、新站2宗），去掉这7宗地块，另有2宗城市更新用地、1宗软性定向销售地块，实际也就剩余8宗地块，其中还有4宗为前几批次流拍地块控规和出让条件调整后重新出让。

流拍再出让地块

1、政务区（蜀山区SS202215号地块）

这宗地块就是三批次中那宗夺人眼球的地块，合肥第一宗现房精装销售地块，不过即使政务区长期处于房荒的状态，2016年以来第一次再出让地块，最终还是因为现房销售带来的资金压力，房企利润空间压缩以及运营风险性高等原因无人报名而遭到流拍。此次四批次出让前，政府调控了地块的控规。

控规调整主要内容：

用地性质：由二类城镇住宅用地+商业用地调整为二类城镇住宅用地

容积率调整：≤2.4调整至≤2.2

建筑密度调整：由≤30%调整至≤18%

建筑高度调整：由不限高调整至≤80M

绿地率调整：由≥35%调整至≥40%

不过地块单价并未做出让步，还是2239万元/亩，并要求建设22075㎡安置房和883㎡商业用房，安置房由蜀山区回购用于安置，不过有一点优势，那就是不做上限价压制，且作为纯居住地块出让也是在一定程度上让利给房企。

2、经开区（经开区JK202216号）

这也是一宗三批次出让地块中的明星地块，受到关注众多，因为当时该地块的上限价达到了毛坯29787元/㎡，可以称得上是全合肥的价格天花板。不过最终还是因为流拍而抱憾三批次。所以为了在四批次中顺利出让该地块，政府围绕该地块做了大量改变和优化，让他变得更符合开发商的“胃口”。

控规方面：替换了商住用地，改成教育用地，其次是为该地块专门召开了座谈会，引入168玫瑰西校区（本部）。

价格方面：将地块单价从1984万元/亩下调至1608万元/亩，最高总价由34.95亿下调至27.68亿，降了7.27亿元，毛坯限价更是由29787元/㎡降至26492元/㎡，直降3295元/㎡。

3、蜀山区（蜀山区SS202216号）

蜀山区本次出让两宗地块，却全部都是上批次流拍的，一宗为刚介绍的政务区地块，另一宗即为运河新城地块。原本在三批次中，运河新城片区有三宗连体地块一起出让，可结果两宗无人报名，一宗未达底价导致三宗地块全部流拍。

在上次流拍之后，政府首先调整了南边两宗地块的属性，把商住地块调整为纯居住属性，另外加快了运河新城板块的基础设施的建设进度，引入各种优质教育资源，同时本次仅出让一宗纯居住地块，降低出让出让难度，并在价格方面做了调整，将单价从1050万/亩调整为1148万/亩，将毛坯限价从17067元/㎡下调为16335元/㎡，下调了732元/㎡，可见政府部门开始正视现实。

4、包河区（包河区BH202225号、包河区BH202226号、包河区BH202228号、包河区BH202230号）

包河区本次依旧大批量出地，显得很有信心。

包河区BH202226号

该地地块从去年10月份公示，历经4次挂牌，2次调整，但是遗憾的是一直流拍。2021年10月首次供地时，地块总面积243.42亩，其中商业用地13.97亩，幼儿园10.15亩，居住用地219.3亩，要求配建10%保障性租赁住房，居住用地起拍价为1414万元/亩，居住用地最高限价1555万元/亩，新建商品住宅毛坯限价19335元/㎡，可巨无霸地块最终因配置保障性住房、代建幼儿园及商业流拍。

去年流拍之后，今年第一批集中供地再次出让，地块作了相应调整。去掉了配建保障性住房和代建幼儿园，地块面积调整为141.47亩，居住用地起拍价由原来的1414万元/亩，下调到1220万元/亩，居住用地起拍最高价也有原来的1555万元/亩下调到1400万元/亩，商品住房毛坯限价没有调整，虽然政府已经站在开发商角度让利，给更多的利润给开发商，但是今年一批次供地还是流拍了。

今年二批次供地继续拿出来供应，出让条件跟一批次时没有改变，同区域其他板块地块多家房企竞拍，同时还要竞品质，然而，该地块只是走个场，最终因无人报名而流拍。

在今年三批次供地时，该地块又做了调整。去掉了商业，居住面积保持不变，居住起拍价继续下调到1175万元/亩，居住最高限价也下调到1350万元/亩，商品住宅毛坯限价由原来的19335元/㎡上调到21127元/㎡。由此可见，政府也是站在开发商的角度，尽量让利给房企，同时也是诚心想促进地块成交。但最终还是免不了流拍的命运。

而本次政府将地块面积再次缩小，将南地块再次拆分成2块，本次只供应了西侧较小的地块，而价格方面包河区依然选择上调毛坯限价，将限价由21127元/㎡上调至21627元/㎡，上涨500元/㎡。

包河区BH202225号

这宗地块可以说是本次出让里的明星地块，因为他是另一宗被要求现房销售的地块，除了无安置房要求之外，其余要求与政务区地块一致。本次两宗现房销售地块，在土地款付款时间上做了调整，“竞得人须在2023年1月13日前付至土地出让金总额的50%，合同签订之日起1年内付清余款”，在一定程度上缓解了房企的现金压力。

该地块位置较为优越，位于政务东板块，靠近南二环，东侧是绿地中心和绿地大融城，往西过了金寨路即到政务区，可见该地块可无缝享受包河和政务双区配套。

包河区BH202228号、包河区BH202230号

该两宗地块与另一宗包河区BH202229号安置房地块，是按合肥市政府批准的卫岗王卫片区城市更新项目统一规划，本次出让须整体出让、统一报名、统一竞得。该三宗地块在出让条件中有一些不常见的要求，故大概率会被滨投或者轨交公司竞得。

5、滨湖区（滨科城BK202208号）

滨湖区本次仅供应一宗地块，位于金融后台基地板块，地块限价2206万/亩，毛坯限价27642元/㎡，较三批次远大07地块上涨了1510元/㎡，比高速06地块高了30元/㎡。地块位于金融板块的最南端，周边居住氛围成熟，但相对学区一般。另外竞得人须在本宗地内配建计容建筑面积不少于住宅计容总面积5%的人才公寓(套型面积不小于90平方米，其中120平方米以上的户型不低于80%），所以应该算是高端人才公寓，不会太拉胯，降低小区档次的。

6、高新区（高新区GX202216号）

四批次可以说是“千呼万唤始出来”，而高新区供地更是“千年等一回”了。该地块看地图是在运河新城范围内，不过产权应该属于高新区，这就是之前大家传言的讯飞小镇居住地块，包括2宗居住用地、1宗48班小学用地、1宗18班幼儿园用地和1宗商业用地。

细看出让条件，该宗地块的住宅部分销售限制较多，需根据建设的幼儿园、小学和商业等建筑工程进度来解锁相应的销售比例要求。且该地块可以说是一宗软性定向销售项目，因为根据出让要求，该地块内商品住房每批次开盘建筑面积的80%优先销售给科大硅谷“一镇”范围内企业员工（须符合合肥市购房政策），若在每批次开盘后一个月内未售罄，则剩余商品住房面向市场销售。

7、庐阳区（庐阳区LY202212号）

该地块是位于庐阳区的大杨镇板块内，夹在董铺湖水库和大房郢水库之间，这个板块配套能级较低，地块本身也没有特殊地方，不过他的毛坯限价17426元/㎡，比位置更北，在6月份被兴港和昌以满分竞品质拿下的庐阳区LY202208号地块的毛坯限价18535元/㎡下调了1109元/㎡，可想而知未来08号压力更大了。

NO.2丨贰

肥东三宗地

肥东县FD202220号、肥东县FD202221号

NO.3丨叁

小结

1、合肥四批次如约而至，本次合肥市区出让了18宗涉宅地块，看似很多，实际去掉安置房、保障性租赁住房、特殊条件地块，正常涉宅地块仅8宗。而且这8宗地块中有4宗地块是之前流拍再出让的地块。

2、市区本批次出让的土地中区位优质的地块较多，但优质地块要么总价高要么条件比较苛刻，对房企的综合实力有一定的考验。

3、肥东本次出让的三宗地中，也有两大亮点。第一大亮点是肥东老城区托斯卡纳小镇东侧地块，明确后期会设地铁11号线站点。对于肥东老城区而言，地铁无疑是最大的利好消息。而且老城板块目前在售项目较少，地块后期入市新房销售压力较小。第二大亮点是和睦湖肥东亿达两宗地块本次官方出让，最终到底会花落谁家？

4、三批次对比四批次，现房销售已从试点1宗扩大至2宗。合肥市此前已经多次提到现房销售。8月13日召开的全市房地产问题治理专题会议中提到“积极开展成品房销售试点”;年初印发实施的《合肥市“十四五”住房发展规划》中也提到，适时开展商品住宅现房销售试点等信息。未来现房销售或许是趋势。

5、从前三个季度土拍热度不难看出，合肥的土拍热度随着时间的推移有不断下降的趋势。主要原因是，受全国市场大环下行的境影响，房企拿地规模都在战略性收缩，拿地预算有限。时至四季度末，很多开发商年度拿地预算已见底，四批次的土地市场热度能否延续？让我们拭目以待...