11月23日，合肥第四轮集中供地如期而至。本次与以往不一样的是，本次合肥九区都有地块出让，共出让18宗涉宅用地。看似很多，实际去掉安置房、保障性租赁住房、特殊条件地块，正常涉宅地块仅8宗。而且这8宗地块中有4宗地块是之前流拍再出让的地块，仅4宗地块是全新入市的地块。今天要聊的地块就是这4宗全新地块之一的滨科城BK202208号地块。3批次，金融板块出让两宗涉宅地块都是满分竞品质+摇号成交，热度不亚于省府板块。本次金融板块仅1宗地出让，热度能超过3批次吗？金融板块的房地产市场现状是怎么样的，这宗地的利润怎么样，后期若成功出让会做什么样的产品？今天咱们就这些话题来展开做分析...
NO.1丨壹
地块基础信息
地块位置：滨湖科学城西藏路以东、遵义路以北
出让面积：104.49亩
规划用途：居住、公园绿地、幼儿园
出让年限：居住70年、公园绿地50年、幼儿园50年
容积率：A地块≤2.2；C地块≤1.0
起始价（万元/亩）：居住1920、幼儿园120、绿地50
起始总价（万元）：168612.8
起拍楼面价（元/平米）：13090
居住最高限价（万元/亩）：2206
地块最高总价（万元）：193469
商品住宅毛坯备案价格（元/平米）：27642
保证金：3.5亿
保证金截止时间：2022年12月20日上午11∶30
保证金截止时间：2022年12月23日9时
特殊条件：
1、配建计容建筑面积不少于住宅计容总面积5%的人才公寓(套型面积不小于90平方米，其中120平方米以上的户型不低于80%）。
2、人才公寓按照住宅计容建筑面积2500元/平方米回购（毛坯）,所有人才公寓主体结构封顶前，商品住房销售面积不得超过可销售商品住房面积的80%。
3、修建B地块5.2亩公园绿地（以实际测绘面积为准、建设标准不低于450元/㎡）。
4、修建C地块15班幼儿园(15班+6班托幼，须全装修交付，装修标准不低于1500元/㎡。
NO.2丨贰
金融板块定位及区位优势
合肥市滨湖区定位为国家级滨湖新区，合肥都市新中心,致力于打造国家级新区，经过十年发展，已成为集金融产、旅游文化、行政办公、高端居住等一体的高综合价值都市区,本地块位于滨湖区省府板块,板块内高端产品聚地块位于合肥集,居住价值提升明显。同时，滨湖中心定位为“一级城市中心”。
2006年-2019年，滨湖处于成长期，从1.0启动区到2.0金融板块再到3.0滨湖省府板块再到4.0环湖CBD板块，最后再回到2.0金融板块，历时13年。整个滨湖大刀阔斧，全面开发。从发展轨迹来看，最终还是回归了金融板块。
金融板块是滨湖金融基地，近期重点发展区域，板块逐步成型，由早期刚需向改善转变，远景可期。目前认知度第三，仅次于省府板块。2019年滨湖依托CBD、金融、省府，各板块基本雏形已定，2019年以后是大滨湖的拓展期。不到4年时间，大滨湖南侧已发展至巢湖边，西边是经开区，北侧是包河区骆岗中央公园和包河工业园板块。后期主要向省府东、金融南拓展。大滨湖的后期，两翼发展蓄势待发，而金融板块是未来重点发展方向。
NO.3丨叁
市场情况及地块利润测算
滨湖区近6年年均供应128.24万㎡，年均成交120.59万㎡，供应成交率94%；2022年1-10滨湖区土地供应面积82.84万㎡，成交面积82.84万㎡，供应成交率100%，成交楼面价13104元/㎡。依托于高能级城市定位，和肉眼可见的城市发展速度，土地市场量价齐升。
滨湖区近6年新房年均供应138.84万㎡，年均成交138.66万㎡，供求平衡，成交均价19607元/㎡。滨湖区2022年1-10月供应65.58万㎡，成交77.32万㎡，成交均价27195元/㎡，需求大于供应。近7年新房房价增长14358元/㎡，涨幅112%；新房房价2016-2017年跳涨5928元/ ㎡，新房房价2018-2019年跳涨1953元/ ㎡，新房房价2019-2020年跳涨2821元/ ㎡，新房房价2021-2022年跳涨3523元/ ㎡；这么大涨幅是什么原因造成的，在这个阶段买房的都是哪些群体？
板块客户方面，板块面向客群不局限于合肥市区，而是面向于整个安徽省各城市来肥购房客群；其中刚需品质客户占比20%，改善自住客户约占60%，投资客户占比约20%。产品类型方面，刚需类产品成交面积段集中在90-110平米之间，占比12.3%改善类产品成交面积段集中在110-150平米之间，占比58.4%，高端类产品成交面积段集中在150平米以上，占比达到29.1%。综上，地块若成交，后期项目入市，大概率是以改善户型为主。
金融板块目前在售楼盘仅联发滨语听湖一家，后期即将入市的有高速06和远大07号地块，值得一提的是，高速和远大后期的毛坯限价与滨语听湖目前精装售价差不多，但高速和远大是满分竞品质项目，只能说这三个项目是各有千秋。反观滨湖08号地块，地块位于金融板块的最南端，位置对于高速和远大来说，稍微差了一点。周边居住氛围成熟，但相对学区一般。另外竞得人须在本宗地内配建计容建筑面积不少于住宅计容总面积5%的人才公寓(套型面积不小于90平方米，其中120平方米以上的户型不低于80%），所以应该算是高端人才公寓，不会过于降低小区档次。滨科城08号地块毛坯限价2.76万，对比省府板块新房的2.8-2.9万来讲差异还是很大的。省府板块区位优于金融板块，另外省府板块的新房基本上都是120分精装满分竞品质的项目，而且省府板块倒挂比金融板块明显，所以后期如果省府新盘和金融板块几个楼盘同时入市，预计金融板块承压风险会比较大。
按地块最高限价193469万元和住宅毛坯限价27642元/平米计算，地块净利润在13%左右，利润空间非常可观。
NO.4丨肆
小结
1、金融板块未来是“大滨湖”的发展方向，但目前板块倒挂不明显，加上目标地块位置靠金融南，位置不如三批次出让的BK06和BK07地块，而且省府板块新房还有未上市的项目，相比之下金融板块2.76万的毛坯限价优势不明显，预计房企的关注度没有前面两次滨湖土地出让那么高。
2、滨湖整体户型成交面积段110-150㎡的占比在58.4%，高端类产品成交面积段集中在150平米以上，占比达到29.1%。这两类占比高达87.5%，若地块成功出让，预计后期产品主要以改善户型为主。
3、从前三个季度土拍热度不难看出，合肥的土拍热度随着时间的推移有不断下降的趋势。主要原因是，受全国市场大环境下行的影响，房企拿地规模都在战略性收缩，拿地预算有限。时至四季度末，很多开发商年度拿地预算已见底，四批次滨湖的BK08号地块后期会不会像前几轮滨湖土拍热度那么高呢？让我们拭目以待...
