2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
时隔近1个月，安徽已有两个地市开始执行，分别是阜阳和安庆。据了解，目前阜阳和安庆的首套房房贷利率均是3.95%，为什么会是这两个地市，合肥后面会不会跟进？我们今天就这个话题展开讨论下...
NO.1丨壹
阜阳、安庆首套房商贷利率最低3.95%
2022年10月14日，阜阳出台了阶段性下调首套房商业性个人住房贷款利率下限，由“LPR-20个基点”下调至“LPR-35个基点”，即调整后首套商业性个人住房贷款利率可低至3.95%，下调政策执行至2022年12月31日。
2022年10月24日，安庆出台了阶段性取消新发放的首套住房商业性个人住房贷款利率下限，银行和客户可按市场化原则确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，政策执行至2022年12月31日，据了解，安庆现在的首套房利率最低也是3.95%。
按照3.95%的房贷利率，贷款100万，按揭30年，利息总额708334元，每月只需还款4745.37元。可见，实行新的首套房贷款利率之后，月均还款仅4745.37元/月，比以往5.88%利率时的5918.57元/月少了1173.2元/月。将会很大程度上降低偿债负担，从而在一定程度上刺激民众去购房。
NO.2丨贰
阜阳、安庆市场情况分析
9月29日人民银行、银保监两个部门出台的文件中已经明确说到，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。也就是说，政策调整是和房价挂钩的，那下面让我们来看看这两个城市近期的房地产市场表现如何？
纵观这几年阜阳住宅市场的走势，自2019年之后，住宅成交量跌价涨。主要原因，阜阳自2019年之后货币化安置逐年下降，需求端减少使得成交量走低。2019年之后阜阳地王频出，地价上涨使得房价跟涨，同时也会“劝退”一部分资金实力相对薄弱的客户。2021年下半年，受整体市场大环境和疫情等影响，阜阳市场下行明显，但为了刺激楼市，提升市场士气，在同年11月发布了7000张为期45天的房票，故而去年楼市成交量在年底有了大幅的上涨，但从今年1-9月的成交量价表现上来看，房票刺激楼市也只能说是并未从“源头”解决问题，只会透支潜在需求。
2022年，除了因政府系统备案延迟的影响，1月份成交量尚有可观，2月份开始之后的月度成交量同比大幅下滑，甚至可以说是“锐减”。于是自5月份开始之后，阜阳房管局、公积金中心等部门陆续出台救市政策，通过降首付比、降贷款利率、公积金贷款额度提升、契税补贴等陆续施行，的确带动市场有所“复苏”，但整体波动不大。但前几年政府大批量出让土地，导致阜阳市的整体库存高企难下，截止到9月份，阜阳市住宅库存约5.5万套，去化周期46个月，远远超出健康值的范围。
从安庆历年商品住宅量价趋势不难看出，属于供大于求的态势。从库存及去化周期不难看出，近13个月，存量稳定在257万㎡，约26332套，去化周期不断走高，也在侧面说明销售端不断走低。截至2022年9月底，存量去化周期约26.5个月（约2.21年），去化周期非常夸张。
纵观这两个地市的市场行情，存在的共性除了6-8月价格同比、环比都在下降之外，还有以下几个共性，一个是都属于供求失衡的城市，市场存量大，去化周期长。第二个共性是，都存在货币化安置透支市场潜在容量。第三是都需要从“源头”需求端和供给端给政策，供给端无非是土地供应，那需求端就是刺激购买。
NO.3丨叁
合肥未来会不会破3.95%
就在央行发公告后不久，广州清远、山东济宁、湖北武汉就迅速将首套房商贷利率下调到4%以下。天津、石家庄紧随其后，其中天津有银行能做到3.9%，石家庄多家银行的首套房利率下调至3.8%。目前全国多个城市首套房商贷利率下调到4%以下！显然，全国范围的降息潮已经开始，阶段性的利率放宽带给市场的信心逐渐起色。那么问题来了，合肥会不会再下调？笔者的答案是短期不会，主要从以下几个角度分析。
1、6-9月合肥新建商品房住宅销售价格稳步提升
根据国家统计局统计的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，合肥6-9月新建商品住宅销售价格稳步提升。而9月29日人民银行、银保监发文的政策是要针对2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。显然，合肥不在范围之内，所以单从这一条，合肥首套房商贷利率短期很难再突破4.1%
合肥1-9月整体房地产市场供求平衡，价格稳中有升。对于市场健康的城市来讲，刺激楼市政策属于锦上添花。说白了，合肥还没到利率再下调的时候，除非是LPR再下降。
NO.4丨肆
小结
1、阜阳市目前执行的首套房商贷利率3.95%，是安徽第一个房贷利率低于4.1%的城市。主要原因为，阜阳市区目前三维度存量5.5万套，2022年1-9月月均去化约1196套，理论去化周期46个月（3.8年）。存量巨大，去化周期长，房地产市场目前属于买房市场。降低首套房商贷比例，属于刺激购买，有利于缓解阜阳房地产市场销售端的压力。
2、安庆市场和阜阳市场情况类似，同属于供求失衡的城市。安置房一定程度上“透支”了市场真实容量。需要从需求端和供给端给政策来刺激楼市正向发展。同时在央行开出的条件，2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比连续下降的23个城市名单中，安庆上榜，所以安庆本次调整首套房商贷利率是在情理之中的。
3、、合肥年初首套房利率为5.88%，目前主流商贷利率首套房为4.1%，利率为近10年以来最低水平。合肥目前市场供需环境比较健康，领先于省内其他地市。从市场供需角度来看，合肥短期商贷利率调整可能性不大，除非LPR再降低，或者宏观政策端再出加码政策。但省内其他供求关系比较差的地市，不排除会降低首套房商贷利率的可能性。
