编者按：近年来，房地产行业发展逻辑发生巨变，购房者的购房需求从“有没有”转向“好不好”，房企从高周转时代逐步迈入高品质时代。在时代发展的浪潮下，只用拥抱变化才能行稳致远。房地产企业高质量发展是未来行业的趋势。为了让购房者在当下市场更为清晰的了解市场情况，更加真实的了解品牌房企的实力，第一房研究院以“房地产高质量发展之品牌房企解读系列”为主题开展品牌房企“实力”解读。
房地产高质量发展之品牌房企解读系列——中海
中海地产是一家实力央企，连续18年品牌价值行业第一，中国房地产行业领导品牌，以稳健经营实力，连续三年位居绿档企业前列，2022年7月，中海地产获得全国8家首批稳交付房企白名单之一。在2023年，中海地产再创佳绩，在各类业绩排名中取得了优异的表现，其土地储备、融资策略、负债状况以及三道红线情况均呈现出良好的发展态势。本文将对中海地产的系列问题进行深入剖析，探寻其卓越之路以及在高质量发展方面的实践与思考。
一、住宅销售逆势增长，权益销售行业第一
根据克而瑞数据显示，近9年中海地产合约销售额趋势是先涨后稳。2015-2019年，中海地产合约销售额保持高速增长的态势，2019-2022年，中海地产的合约销售处于稳中略降的态势。 中海官网公布数据显示，2023年上半年，公司实现销售合约额人民币1802亿元，同比增长30%。公司合约销售市场份额逆势提升0.76百分点至2.86%，市占率提升36%，全口径销售和权益销售排名分别位居行业第三和第一。公司商业资产运营收入人民币29.5亿元，同比增长11.3%。
一、土地投资规模领先，战略布局合理
中海地产在土地储备方面具备前瞻性的战略眼光和灵活的应对策略。根据中海官网数据显示，历年土储建面较为稳定，近6年平均土储建面在8045万㎡左右，土地储备充足。从拿地来分布看，一线城市的土地储备占总量的45%，二线城市占比35%，三四线城市及其他城市郊区占比20%。这一土地储备分布充分反映了中海地产对核心城市群的关注和投资策略。此外，中海地产还注重货值管理，根据市场预测和需求预期，合理安排土地购置和开发时序，以确保持续稳定的盈利增长。中海官网公布数据显示，2023年上半年，公司（含中海宏洋）新增土地储备16宗，总购地金额人民币414亿元，新增总货值人民币717亿元，投资购地金额居行业前三。
一、恪守三道红线，连续多年绿档
中海地产严格遵循房地产调控政策，连续多年三道红线绿档。根据克而瑞数据显示，截止至2022年底，中海持有现金达1103.06亿元，同比下降了16%；扣除受限制现金后的现金短债比为2.16，长短期债务比5.87。净负债率同比上升了约12个百分点至43%；此外资产负债率为59%，扣除预收账款后的资产负债率为54%。稳健的财务情况以及较低的杠杆率，能够让中海在当前环境下拥有更多购地机遇，为未来加速扩张打下基础。
二 、资金实力雄厚，融资能力强大
2023年中海继续保持行业最稳健的财务状况，最充裕的现金。中海官网公布数据显示，上半年中海实现正向经营现金流337亿元，并提前或到期偿还境内外今、明年债务人民币582.4亿元。稳健的负债结构和良好的偿债能力使得中海地产在资金管理上具备较高的安全边际。截至6月末，公司在手现金为1142亿元，现金占总资产的比例12.4%，在手现金占总资产的比重长期保持在10％以上。资产负债率为58.3%，处于行业最低区间，总借贷为人民币2515.5亿元，净借贷比率维持于37.7%的行业低水平。通过合理的负债结构、严格的资金管理以及良好的盈利能力，中海的负债状况持续优化。
中海地产在实践碳达峰有明确的行动方案，2025年前，中海地产主营业务转型升级和低碳发展取得明显进展，投资建设项目全面实施绿色低碳理念，自持物业全面完成节能改造。2023年前，绿色低碳转型全面完成，2060年前，形成绿色低碳全球核心竞争优势，低碳新产业、低碳建筑产品、低碳建造和运营服务能力达到世界领先水平。
近年来，中海地产持续推进全面绿色低碳转型，实施绿色低碳地产开发，研究制定绿色建筑、超低能耗建筑、健康建筑和装配式建筑的建设，积极布局建筑用能新产业，加大绿色低碳科技创新，实施了精细化运营管理，优化了各项业务流程，提高了工作效率。注重绿色建筑与可持续发展，积极推广节能环保的建筑设计和技术应用。在产品方面，不断进行产品创新，注重提升产品品质。例如，引入了智能家居、健康建筑等先进技术，提高了居住体验。同时，还加强了对施工过程的质量控制，确保了建筑产品的质量，建立了从规划、设计、施工、验收、竣备、运维、改造等全流程管理绿色建筑体系，中海地产在绿色低碳建筑方面取得一系列创新成果。
中海观园项目采用了绿建三星建设标准，让建筑更低碳、更节能、更智能、更舒适。项目采用了建筑一体化光伏发电生活热水技术等，能最大限度地节约资源、减少污染。根据自然环境，利用太阳能等，能最大限度地减少能源消耗。采用了智能化的系统，能实现能源的自动控制。同时，项目根据自然环境来设计，采用适宜的温湿度，具备良好的天然采光和自然通风，居住环境更舒适。
中海上东区采用了绿建三星、健康建筑二星的建设标准。“健康建筑”理念由日本建筑学家内井昭藏在上世纪80年代首先提出；在2000年的健康建筑国际年会上，健康建筑被定义为在全生命周期内促进使用者的健康舒适与工作效率，使用者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的建筑。中海上东区项目采用了该理念，在满足了基本的建筑功能基础上，为业主提供了更加健康的环境、设施和服务，促进人们身心健康、实现健康性能提升。相比传统建筑拥有更高的设计考虑和配置标准，从绿色科技升级建筑设计、舒适健康升级居住空间、节能环保升级生态环境等多维度实现传统建筑产品升级。随着大众健康意识增强，人们对健康建筑的需求不断增加，中海地产也将致力助推健康建筑的快速发展。
中海臻如府项目，位于政务东龙川路与宿松路交口，是合肥下半年最受期待的项目，也是34家房企摇号竞品质的楼盘，定位纯改善、高品质的臻装大平层，面积段143-220㎡。值得一提的是，项目前期采用了绿 色 建 筑 三 星 级 + 健 康 建 筑 （ 社 区 ） + 智 慧 住 宅 + 超 低 能 耗+ PC65% + 海 绵 城 市等一系列高标准的设计理念。通过被动式建筑设计和技术手段最大幅度降低建筑供暖、空调、照明需求，通过主动技术措施最大幅度提高能源设备与系统效率。充分利用可再生能源，以最少的能源消耗提供舒适室内环境，保证室内环境参数和能效指标符合安徽省《近零能耗建筑技术标准》DB34/T 4293-2022。
中海地产凭借其在业绩排名、土地储备、融资、负债及三道红线等方面的卓越表现，展现了其稳健经营和持续创新的品牌形象。在高质量发展方面，中海积极响应国家政策号召，践行绿色发展理念，推动企业可持续发展。
