三道红线下，恒大拉开了房企暴雷的序幕！- 大数跨境

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三道红线下，恒大拉开了房企暴雷的序幕！

第一房研究院

2023-11-21

导读：编者按：自从 2020 年 12 月，产城地产龙头企业华夏幸福首次承认债务逾期，宣告暴雷之后，地

编者按：

自从 2020 年 12 月，产城地产龙头企业华夏幸福首次承认债务逾期，宣告暴雷之后，地产界的多米诺骨牌似乎正式推倒了他的第一张牌，蓝光、新力、花样年等一系列前期疯狂扩张、激进冲击千亿规模的房企纷纷宣告债务违约，拉开了了地产界暴雷的序幕！

房企暴雷解读系列——导火索

三道红线下，恒大拉开了房企暴雷的序幕！

中国有句古语：“天欲其亡，必令其狂”。作为地产行业的龙头，恒大、碧桂园等房企业务的高速猛涨为众多后继者打开了一条快速扩张的道路，而“高周转”就是其中的关键词，行业高周转企业的核心经营逻辑: 通过回收自有资金及项目现金流贡献实现规模发展。这里面不能缺乏的两大要素就是“资金”和“土地”。

NO.1丨壹

高周转房企进驻安徽合肥

开发企业有个共识，资金需求量越大、现金流占用越久，资金压力越大。所以房企普遍追求高周转就是为了提高资金的利用率，项目开发越快占用资金的成本就越低。所以各房企的要求都是快起来，万科最新要求“5946”，拿地后5个月开工、9个月开盘、首推货量40%、开盘后当月去化率60%。碧桂园的“456”模式，要求所有三四五线城市新获取项目，均需4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转。恒大推进6个月开盘，首开去化率至少60%以上。

高周转另一个要素就是土地。在土地储备方面，各房企为了扩大业绩版图，纷纷把触角深入到安徽境内，鉴于目前合肥地价处于相对洼地，在城市圈政策利好加持下，中长期投资前景依旧值得期待。比于京津冀、粤港澳大湾区、成渝城市群等，长三角地区核心一二线城市拥有较强吸附力，人口、经济规模优势显著，市场需求较为坚挺。

作为长三角一体化的”1+5核“之一、以及安徽省的省会，合肥自然受到了各大房企的关注。虽相较于杭州、南京和苏州这类准一线城市稍逊一筹，但合肥在省内具备较强吸附力。安徽省内三四线城市外来人口普遍偏好就近迁移，作为省会，合肥已然成为省内外来人口第一聚集地。因此，近三年合肥也是企业践行以城市圈发展为核心、投资回归一二线的战略的落脚点之一，并直接体现在房企对合肥投资逐年加码。

再说合肥的房价，在2016年之前，可以说是全国价值最大的价值洼地，2016年，合肥的房价涨幅全球第一，房价翻了一倍，此时的合肥房产引起了全国的关注，2020年，合肥房价涨幅高达34%，再次领跑全国房地产市场，再度引起全国的关注，现阶段，合肥的房产已经被全国大多数人所熟知。随着合肥房价的上涨，随着合肥房地产行业成为全国所关注的重点，合肥也成为了全国大牌房企所追逐的市场，也成了行业寒冬前的房企疯狂之所。

NO.2丨贰

市场过热，三道红线出台

2013-2018年房地产贷款余额增速达20%以上，2019年房地产贷款余额占各项贷款余额的比例高达29%，金融资源市场占用度非常高。2020年上半年，为缓解疫情带来的负面影响，信贷环境较为宽松，部分资金借此违规流入楼市，再次形成房地产市场过热局面。为落实“房住不炒”的要求，控制行业融资规模，防范企业财务风险，2020年8月国家出台了针对房地产企业的资金监测和融资管理规则，具体包括三线四档，称为“三道红线”。“三道红线”旨在通过管控房企有息负债增长情况，从源头上控制资本流入房地产行业的速度，管控房地产行业杠杆水平，维持整个金融体系的安全和稳定。

随着“三道红线”和“贷款集中度管理”出来后，房地产行业的融资环境出现了翻天覆地的变化。特别是那些“三道红线”均触碰的房企，金融机构基本上对该房企停贷了，叠加销售下滑回款趋缓，从而导致了房企陷入流动性危机。而直接的后果就是债务违约。这种债务违约，可以说是全面性的，不仅金融机构的债务违约，而且材料供应商的材料款、施工单位的工程款均出现债务违约。房企的全面违约，也促进了房企开发建设的项目全面停摆。于是一系列的房企终于暴雷了。

NO.3丨叁

蓝光、恒大等房企拉开暴雷的序幕

房地产暴雷指的是房地产企业面临的资金链断裂、无法偿还债务等问题，导致公司停业、清盘、法人跑路、平台失联或倒闭的情况。这通常是由于市场环境变化、政策调整、企业经营不善等多种因素综合作用的结果。在这种情况下，公司的资金链出现断裂，无法继续运营，可能需要进行破产清算或重组。但是这些房企曾经都是在合肥土拍市场上叱咤风云的舵手。

四川蓝光和骏实业股份有限公司成立于1990年，系蓝光集团下属控股公司，算是早期进入合肥市场的一家全国性房企，2014年8月21日，蓝光地产竞得瑶海区E1406号商住地块，刷新该区当时土拍新记录，正式宣告进入合肥市场！2015年4月29日，蓝光地产以850万元/亩的价格拿下高新区KF5号地块成为区域新的单价地王。在2016年更是拿下庐阳的翰林龙府项目，在当时名噪一时！

但是债务暴雷，从2021年7月31日仲裁和诉讼违约资金21.12亿开始，到2021年12月21日，大的被告6次，总计累计违约资金258.81亿。2022年到2023年1月14日，又有诉讼官司11次，累计违约资金124.07亿元。两年累计违约债务383亿，使得蓝光一步步走向退市，最终于2023年5月30日，发布退市公告，走向落幕！

恒大地产则无需多说，作为国内地产民企的龙头之一，曾在合肥留下多个惊艳的项目，遍布各个区域，北至长丰的恒大帝景，南有滨湖的恒大中心，东到肥东和睦湖的恒大绿洲，西至政务的恒大华府。而最重要的一笔就是曾经接手了阳光半岛项目，为当时的烂尾项目诸如一注强心剂。

但后来事情的发展如人所见，恒大地产的暴雷引起了地产行业的地震。随着时间的推移，恒大集团公司的现金流问题变得更加严重，无法满足债务偿还需求。最终，恒大集团不得不宣布违约，正式宣告暴雷。而在合肥市场上的表现就是多个恒大项目的停工，而阳光半岛项目几经波折最终被信达和华宇接手，避免了更严重的后果。

房企的暴雷在新房市场上大多表现为停工或者缓慢施工从而导致交房难，在二手房市场方面，也一定程度上拉低了暴雷房企房源的挂牌价格，在同一片区多低于同档次房企房源价格。

NO.4丨肆

结语

房企暴雷的后果是很严重的，不仅让银行、信托、基金等机构的资金进入房地产更谨慎，甚至很多之前进入房地产的信托和基金，都想急于脱身房地产，而且房地产预期转弱也越来越明显，销售去化越发缓慢，投资者信心可以说是断崖式下跌，但或许这也是置之死地而后生的一招！

【声明】内容源于网络

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第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。

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